Xưởng xe đạp thành vườn hoa diên vĩ
Tọa lạc ngay mặt đường Trần Hữu Dực rộng tới 50 m, khu nhà xưởng cũ của Công ty TNHH một thành viên Nội thất Xuân Hòa (hiện là Công ty cổ phần Xuân Hòa Việt Nam) nay đã mọc lên những tòa chung cư trắng tinh, họa tiết ốp đồng sang trọng của dự án Iris Garden (Vườn hoa diên vĩ).
Ít ai biết rằng, đó vốn là khu đất thuê trả tiền hàng năm và về nguyên tắc, phải tiến hành đấu giá lại khi Công ty Xuân Hòa cổ phần hóa vào năm 2015 (được xác định cụ thể trong biên bản xác định giá trị doanh nghiệp vào năm 2014). Tuy nhiên, hấp lực của đất vàng khiến nhiều người thèm muốn.
Dự án Iris Garden đã hoàn thiện.
Ngay từ năm 2009, Công ty Xuân Hòa đã ký kết hợp đồng hợp tác với nhóm công ty gồm Công ty cổ phần Tập đoàn Ba Đình và 3 công ty là Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Ba Đình 1, 2, 3 để thành lập Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Nhuệ Giang - pháp nhân đứng ra làm thủ tục triển khai dự án.
Giấy chứng nhận kinh doanh năm 2011 thể hiện Nhuệ Giang có vốn điều lệ 55 tỷ đồng, Xuân Hòa góp 16,5 tỷ đồng, tương ứng 30%. Tuy nhiên, tới thời điểm Nhuệ Giang được Thường trực Thành ủy Hà Nội thông qua chủ trương chỉ định công ty này tiếp tục triển khai dự án trong Công văn số 532 cuối tháng 1/2017, vốn góp của cả 5 cổ đông chỉ là 11 tỷ đồng, trong đó Xuân Hòa mới góp 3,3 tỷ đồng.
Tới cuối năm 2017, toàn bộ vốn góp của 5 cổ đông đều đã được chuyển nhượng sang một đối tác mới là Công ty cổ phần Địa ốc La Giang (nay là Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Quân Anh) và Công ty cổ phần Tập đoàn dược phẩm Vimedimex.
Dù đã xảy ra tranh chấp giữa hai đối tác Quân Anh và Vimedimex, nhưng theo các thông tin quảng bá chính thức, hiện nay Iris Garden được phát triển bởi Vimefuland - một doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Vimedimex. Dự án đang trong quá trình hoàn thiện và lô đất vàng cũng được đổi chủ một cách rất… nhẹ nhàng.
Trại lợn giống thành… gà đẻ trứng vàng
Con đường để trại lợn giống 9.900 m2 của Công ty TNHH một thành viên Giống gia súc Hà Nội về tay Công ty cổ phần Xây dựng Phục Hưng Holdings (Phục Hưng Holdings) dường như còn dễ dàng, bằng phẳng hơn.
Dự án Florence thành con gà đẻ trứng vàng của Phục Hưng Holdings.
Cũng với mô hình hợp tác đầu tư, nhưng lô đất này thậm chí được xác định không thu tiền sử dụng đất, chưa chuyển sang hình thức thuê đất và chỉ chuyển đổi sau khi Công ty Giống gia súc Hà Nội cổ phần hóa (đề cập trong biên bản xác định giá trị cổ phần hóa công bố tháng 9/2014).
Điều này đồng nghĩa với việc, nếu đã có phương án triển khai dự án bất động sản từ trước sẽ không bị yêu cầu phải định giá lại hoặc thu hồi để xác định vào giá trị khi cổ phần hóa Công ty.
Chớp cơ hội rất nhanh, ngay từ năm 2010, ba đơn vị là Công ty cổ phần Phát triển đô thị Từ Liêm (Lideco), Phục Hưng Holdings và Công ty cổ phần Phát triển Tân Việt đã ký hợp đồng hợp tác đầu tư với Công ty Giống gia súc Hà Nội để làm thủ tục triển khai dự án bất động sản trên khu đất này.
Năm 2012, liên doanh 4 đơn vị đã xin được chủ trương chấp thuận đầu tư (nhưng chưa thành lập pháp nhân để triển khai).
Tới năm 2016, Công ty cổ phần Nhà Mỹ Xuân Hà Nội với vốn điều lệ 157 tỷ đồng được liên doanh lập ra để thực hiện dự án có tên thương mại là Florence. Trong đó, Lideco là cổ đông lớn nhất với vốn góp gần 71 tỷ đồng, tương đương 45%; kế đến là Phục Hưng Holdings nắm giữ 25%, tương đương khoảng 39 tỷ đồng và 2 cổ đông còn lại.
Năm 2017, Lideco chuyển nhượng toàn bộ vốn cho Phục Hưng Holdings với giá vốn ban đầu, qua đó Phục Hưng nắm 79% cổ phần, toàn quyền quyết định dự án.
Nhờ vào lợi thế đất không thu tiền sử dụng đất ban đầu và không tốn nhiều chi phí giải phóng mặt bằng cộng lợi thế giá trị khu đất đẩy lên khi đường Trần Hữu Dực thông xe vào tháng 4/2017, dự án sau đó là "con gà đẻ trứng vàng" khi là chủ lực giúp kết quả kinh doanh của Phục Hưng Holdings tăng trưởng đột biến trong các năm 2018 - 2019.
“Tỷ lệ vàng” của Cao su Sao Vàng
Cũng tương tự như 2 trường hợp trên là câu chuyện hợp tác triển khai dự án bất động sản cao cấp trên khu "đất vàng" 231 Nguyễn Trãi, Hà Nội của Công ty cổ phần Cao su Sao Vàng (SRC).
Nhà máy thuộc diện di dời khỏi khu vực nội đô, nhưng do không có ngành nghề kinh doanh bất động sản nên Cao su Sao Vàng đã tìm cách hợp tác với nhà đầu tư khác để thành lập liên doanh triển khai dự án.
Cao su Sao Vàng vượt qua "thách thức" rất nhẹ nhàng để giữ đất vàng.
Năm 2016, Cao su Sao Vàng chọn Công ty cổ phần Tập đoàn Hoành Sơn làm đối tác và hai bên đã ký kết một hợp đồng hợp tác với nội dung thành lập Công ty TNHH Sao Vàng - Hoành Sơn.
Vốn điều lệ của công ty liên doanh là 100 tỷ đồng, sau nâng lên 500 tỷ đồng vào đầu năm 2017, thế nhưng, cách góp vốn của Cao su Sao Vàng khá kỳ lạ khi tỷ lệ góp luôn là 26% và tới từ nguồn vốn vay Hoành Sơn, số còn lại do Hoành Sơn sở hữu.
Khoản vốn vay này có lãi suất 0%, thời hạn 36 tháng và còn có nội dung Cao su Sao Vàng sẽ nhượng lại toàn bộ phần vốn đang góp tại Sao Vàng - Hoành Sơn cho chính Hoành Sơn, ngay sau khi kết thúc thời hạn vay.
Trong quá trình tăng vốn sau đó, Cao su Sao Vàng luôn duy trì tỷ lệ nắm giữ là 26% tại công ty liên doanh, vừa đủ đáp ứng tỷ lệ nắm giữ tối thiểu của doanh nghiệp phải di dời tại pháp nhân thực hiện dự án (Sao Vàng - Hoành Sơn) theo quy định, để tránh bị Nhà nước đấu giá hay thu hồi khu "đất vàng" 6,3ha này.
Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP HCM, vào thời điểm UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định 274 ngày 15/1/2018 quyết định chủ trương đầu tư dự án Tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở để bán (tên thương mại là Iris Garden), Công ty Nhuệ Giang không phải là người sử dụng đất, không có đất.
Tuy nhiên, Công ty vẫn được UBND TP Hà Nội áp dụng Luật Đầu tư 2014 (tại Điểm a Khoản 1 Điều 32: Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất).
Mặt khác, tại thời điểm ban hành Quyết định 274, Công ty Xuân Hòa không còn vốn góp tại Công ty Nhuệ Giang.
Thứ hai, Quyết định số 771 ngày 12/2/2018 của UBND TP Hà Nội về việc thu hồi 24.932,8 m2 đất tại số 119 đường K2, phường Cầu Diễn, Nam Từ Liêm giao cho Công ty Nhuệ Giang để chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện dự án Iris Garden (đợt 1) là một văn bản tổng hợp hành chính có đến 3 việc (thu hồi, giao đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất), nhưng cả 3 nội dung này đều có “dấu hỏi”.
“Chẳng hạn như việc giao đất để chuyển mục đích sử dụng đất, trong khi Luật Đất đai chỉ áp dụng trường hợp có quyền sử dụng đất rồi mới được đề xuất chuyển quyền chuyển mục đích sử dụng đất”, luật sư Phượng phân tích.
Link bài gốc