Thị trường nhà ở Hà Nội phân hóa mạnh, nhu cầu ở thực lên ngôi giữa mặt bằng giá cao

Căn hộ cao cấp chiếm ưu thế, giá sơ cấp tiếp tục lập mặt bằng mới

Theo báo cáo mới công bố của JLL Việt Nam, hoạt động mở bán căn hộ tại Hà Nội vẫn duy trì nhịp độ ổn định trong 6 tháng đầu năm 2026 với khoảng 8.100 căn hộ chính thức ra mắt thị trường, bên cạnh hàng nghìn căn đang trong giai đoạn tiền mở bán.

Đáng chú ý, khoảng 65% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, chủ yếu đến từ các dự án của Sun Group và Sunshine Group. Cơ cấu nguồn hàng này tiếp tục kéo mặt bằng giá sơ cấp đi lên. Giá bán sơ cấp trung bình hiện đạt khoảng 101,5 triệu đồng/m2, tăng hơn 32% so với cùng kỳ năm trước. Theo JLL, mức giá này không chỉ phản ánh nguồn cung mới có giá trị cao mà còn chịu tác động từ lượng hàng tồn kho ở phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn.

Thanh khoản chững lại, người mua ưu tiên nhu cầu ở thực

Dù nguồn cung duy trì tích cực, thanh khoản trên thị trường căn hộ đã có dấu hiệu chậm lại trong quý II. Tổng lượng căn hộ giao dịch giảm khoảng 50% so với quý I, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trước mặt bằng giá cao và bối cảnh tài chính hiện nay. JLL cho biết, xu hướng giao dịch đang có sự thay đổi rõ rệt khi nhu cầu mua để ở dần thay thế hoạt động đầu tư ngắn hạn. Người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn về giá trị sử dụng thực tế cũng như khả năng tài chính trước khi xuống tiền.

Nhà liền thổ chịu áp lực từ giá bán và lãi suất

Ở phân khúc nhà liền thổ, thị trường tiếp tục ghi nhận thanh khoản ở mức thấp trong quý II. Các sản phẩm mở bán mới có vị trí chưa thực sự nổi bật hoặc mức giá cao gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng. Phần lớn giao dịch vẫn tập trung tại các quỹ hàng đã được giới thiệu từ trước ở những khu vực như Đan Phượng, Thường Tín và Bắc Từ Liêm. Bên cạnh yếu tố giá bán, việc nhiều ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua bất động sản từ đầu năm 2026 cũng tạo thêm áp lực lên sức mua. Người mua trở nên nhạy cảm hơn với tiến độ thanh toán cũng như biến động chi phí vốn, đặc biệt đối với các sản phẩm có giá trị trên 17 tỷ đồng mỗi căn nếu không đi kèm các chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư.

Trong quý II/2026, giá bán sơ cấp trung bình của phân khúc nhà liền thổ giảm xuống khoảng 210 triệu đồng/m2 đất, thấp hơn 20% so với cùng kỳ năm trước. Theo JLL, diễn biến này chủ yếu đến từ việc nguồn cung giá cao của dự án Vinhomes Global Gate không còn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu hàng bán, trong khi các dự án còn lại vẫn giữ mặt bằng giá tương đối ổn định.

Nguồn cung mới tăng mạnh, cạnh tranh sẽ khốc liệt hơn

JLL dự báo trong 6-12 tháng tới, thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục đón thêm nhiều dự án mới từ các chủ đầu tư lớn như Masterise, MIK, Daewoo E&C, Sunshine và Tân Hoàng Minh. Tuy nhiên, trong bối cảnh giá bán vẫn duy trì ở mức cao, nhóm khách hàng mua để ở được kỳ vọng tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường thay vì lực cầu đầu tư. Đồng thời, nguồn cung ngày càng dồi dào tại các địa phương lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Phòng cũng được dự báo sẽ tạo thêm áp lực cạnh tranh, đặc biệt đối với phân khúc nhà liền thổ tại Hà Nội.

Theo JLL, diễn biến của thị trường bất động sản hiện nay không chỉ phụ thuộc vào các chỉ số kinh tế vĩ mô mà còn được dẫn dắt bởi ba động lực mang tính cấu trúc gồm đầu tư hạ tầng quy mô lớn, cải cách thể chế và sự dịch chuyển của dòng vốn trong nước cũng như quốc tế.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh với sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực phát triển. Trong bối cảnh nguồn cung tương lai ngày càng lớn, lợi thế sẽ thuộc về những dự án mang lại giá trị sử dụng thực cho người ở và khả năng khai thác cho thuê. Theo bà Trang, quá trình mở rộng đô thị theo nhiều hướng đang được thúc đẩy nhờ hệ thống hạ tầng giao thông, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) cùng quy hoạch các khu đô thị mới.

Hiện Hà Nội đang triển khai đồng loạt nhiều dự án hạ tầng quy mô lớn như tuyến metro số 5, Vành đai 4 vùng Thủ đô, các tuyến Vành đai 2.5 và 3.5, mở rộng Quốc lộ 6 và Quốc lộ 21, chuỗi 7 cây cầu vượt sông Hồng cùng nhiều công viên công nghệ và không gian công cộng. Theo JLL, chu kỳ tái thiết đô thị này sẽ góp phần định hình lại cấu trúc phát triển và giá trị bất động sản Hà Nội trong dài hạn, đồng thời mở ra dư địa tăng trưởng cho các khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng đầu tư hạ tầng.