Thị trường địa ốc 2025: Vinhomes thiết lập kỷ lục 41.100 tỷ đồng lãi ròng, hàng loạt doanh nghiệp hồi sinh mạnh mẽ

Sức bật từ hạ tầng giao thông và sự thống trị của những "đầu tàu" ngành bất động sản

Thực tế thị trường năm 2025 chứng kiến sự phục hồi ấn tượng của phân khúc nhà ở với 128 ngàn sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong vòng 6 năm qua. Theo ghi nhận từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sự phát triển của các trục cao tốc và đường vành đai liên vùng đã rút ngắn khoảng cách giữa các đô thị, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đẩy mạnh bàn giao sản phẩm. Dữ liệu từ VietstockFinance cho thấy tổng doanh thu của 67 doanh nghiệp nhà ở trên sàn chứng khoán đạt gần 247,9 ngàn tỷ đồng, kéo theo mức lãi ròng tăng vọt lên hơn 66,2 ngàn tỷ đồng.

Vinhomes tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu khi ghi nhận mức lãi ròng kỷ lục hơn 41,1 ngàn tỷ đồng, tăng 29% so với năm trước. Kết quả này đến từ việc doanh nghiệp đã đẩy mạnh tiến độ tại các đại dự án và đồng loạt ra mắt 5 dự án mới tại các địa phương như Hà Nội, Tây Ninh, Hải Phòng và TP.HCM. Cùng lúc đó, Tập đoàn Sunshine cũng gây bất ngờ khi báo lãi gần 8,3 ngàn tỷ đồng, gấp 12 lần năm trước nhờ các hoạt động hợp nhất kinh doanh và chuyển nhượng cổ phần. Đối với Tập đoàn Novaland, năm 2025 đánh dấu bước ngoặt trở lại với mức lãi hơn 1,7 ngàn tỷ đồng sau một năm thua lỗ nặng nề, chủ yếu nhờ vào các khoản hoàn nhập nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án Lakeview City.

Sự biến động về giá bán cũng là một đặc điểm đáng chú ý trong năm 2025. Tại TP.HCM, giá bán căn hộ trung bình đạt mức 94 triệu đồng/m2, tăng hơn 20% so với năm trước. Tuy nhiên, nếu tính bình quân trên toàn thị trường sau khi sáp nhập hành chính, mức giá phổ biến mà người mua dễ chấp nhận dao động từ 55-65 triệu đồng/m2. Trong khi nguồn cung nhà ở cao cấp và thấp tầng giá trị lớn chiếm ưu thế, thị trường vẫn đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt trầm trọng các sản phẩm có mức giá phù hợp với đại đa số người dân.

Sự phân hóa lợi nhuận và những thương vụ tài chính định hình kết quả kinh doanh

Bên cạnh những con số hàng chục ngàn tỷ, thị trường năm 2025 ghi nhận 20 doanh nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng bằng lần nhờ các quyết định tài chính kịp thời. Đứng đầu về tốc độ tăng trưởng là FDC với mức lãi gấp 42 lần năm trước, đạt 214 tỷ đồng, chủ yếu nhờ thu hồi được các khoản nợ khó đòi đã trích lập dự phòng từ lâu. Tương tự, Địa ốc Sài Gòn Thương Tín báo lãi gấp 26 lần nhờ doanh thu mảng xây dựng và dịch vụ cho thuê tăng đột biến. Các tên tuổi lớn như DIG và Phát Đạt cũng hoàn tất một năm kinh doanh thuận lợi thông qua việc chuyển nhượng các phân khu dự án quy mô lớn cho đối tác, giúp dòng tiền được cải thiện đáng kể trước khi bước sang năm 2026.

Nam Long cũng là một điểm sáng trong top 10 doanh nghiệp có lợi nhuận lớn nhất khi hoàn thành mục tiêu 701 tỷ đồng lãi ròng. Việc chuyển nhượng 15% vốn tại dự án Izumi City cho đối tác Nhật Bản không chỉ mang về lợi nhuận mà còn củng cố mô hình hợp tác chia sẻ rủi ro vốn đã trở thành thế mạnh của doanh nghiệp này. Trái ngược với xu hướng tăng, một số đơn vị như Phát triển Đô thị Từ Liêm lại ghi nhận lợi nhuận sụt giảm tới 97% do không còn doanh thu từ mảng bất động sản chủ chốt. Tập đoàn Đất Xanh cũng không đạt kế hoạch đề ra do chi phí bán hàng và quản lý tăng cao, cùng với áp lực từ hàng bán bị trả lại trong quý cuối năm.

Đáng lưu ý, dù thị trường chung phục hồi, vẫn có 6 doanh nghiệp phải báo lỗ trong năm 2025. Trong đó, Sunshine Homes lỗ hơn 411 tỷ đồng do chi phí lãi vay và trái phiếu tăng cao, đồng thời chịu ảnh hưởng từ kết quả kinh doanh của các công ty liên kết. Vạn Phát Hưng cũng rơi vào tình trạng lỗ ròng gần 20 tỷ đồng khi doanh thu thuần không đủ bù đắp các chi phí hoạt động và thiếu hụt các khoản thu tài chính đột biến như giai đoạn trước. Điều này cho thấy trong một thị trường đang hồi phục, sự sàng lọc vẫn diễn ra gắt gao, đòi hỏi các doanh nghiệp phải có chiến lược quản trị rủi ro và cấu trúc tài chính bền vững để duy trì đà tăng trưởng.