Giá nhà tăng cao kỷ lục, thị trường bất động sản rơi vào 'nghịch lý kép'

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 đang bước vào giai đoạn đặc biệt: nguồn cung tăng mạnh nhưng giao dịch vẫn trầm lắng, giá nhà leo thang trong khi khả năng tiếp cận của người dân ngày càng suy giảm.

Những dữ liệu mới nhất từ các chuyên gia và tổ chức nghiên cứu cho thấy một bức tranh nghịch lý.

Việt Nam thuộc nhóm khó mua nhà nhất

Tại Diễn đàn tài chính và đầu tư bất động năm 2026, TS.Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, năm 2025, giá nhà đất tại Việt Nam tăng cao nhất trong khu vực.

Cụ thể, thống kê chỉ ra, giá nhà đất giai đoạn 2019 - 2024 tăng 59%, năm 2025 tăng 10 - 30%. Trong đó, ở phân khúc chung cư, năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tăng bình quân 20 - 30%, giá nhà ở riêng lẻ và đất nền tăng 10-15%.

Tuy nhiên, mức tăng giá này không đi kèm với hiệu quả khai thác. Lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội đầu năm 2026 chỉ còn khoảng 2,47%, thấp hơn nhiều so với các kênh đầu tư khác. Điều này cho thấy thị trường đang bị “đẩy giá” vượt xa giá trị khai thác thực tế, làm giảm sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư dài hạn.

Giá bất động sản cao, khiến người mua cần thêm thời gian tích luỹ hơn để có thể sở hữu nhà. Giá căn hộ so với số năm thu nhập bình quân của hộ gia đình tại Việt Nam năm 2023, người mua cần 23,5 năm thu nhập mới mua được, năm 2024 là 23,7 năm, năm 2025 là 25,8 năm và năm 2026 dự phóng người mua sẽ cần 30,2 năm.

Trong khi đó, bình quân thế giới, năm 2026 cần 15,3 năm thu nhập. Còn các quốc gia khác trong khu vực như Thái Lan năm 2026 dự phóng giá căn hộ so với năm thu nhập bình quân là 24 năm, Malaysia là 8,8 năm. Còn tại Hàn Quốc con số này là 24,1 năm, Nhật Bản 11,4 năm, Trung Quốc 21,5 năm và Singapore 22,1 năm.

Con số này cho thấy khả năng sở hữu nhà ở tại Việt Nam đang trở nên khó khăn hơn đáng kể, đặc biệt đối với nhóm người mua ở thực.

“Bùng nổ nguồn cung” nhưng vẫn thiếu nhà vừa túi tiền

Theo các chuyên gia, thị trường Hà Nội đã bước sang giai đoạn “bùng nổ nguồn cung” (hypersupply), nơi quyền lực dần nghiêng về phía người mua. Chủ đầu tư buộc phải đưa ra hàng loạt ưu đãi như chiết khấu sâu, giãn tiến độ thanh toán để kích cầu.

Tuy nhiên, nghịch lý nằm ở chỗ, người mua có quyền nhưng lại không có sản phẩm phù hợp để lựa chọn.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam cho biết, dữ liệu từ CBRE cho thấy một thực tế khắc nghiệt. Tại Hà Nội hiện nay gần như không còn dự án mới nào có mức giá dưới 70 triệu đồng/m². Ngay cả những khu vực vệ tinh như Hưng Yên, mặt bằng giá cũng đã neo ở mức cao, chỉ duy nhất 01 dự án có giá 55 triệu đồng/m².

Sự lệch pha cung - cầu ngày càng rõ rệt khi hơn 70% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực lại tập trung ở phân khúc trung cấp và giá rẻ.

Sáu nguyên nhân khiến giá nhà neo cao

Theo các chuyên gia kinh tế, có 6 nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tại Việt Nam duy trì ở mức cao:

Đầu tiên là vướng mắc pháp lý: Thủ tục kéo dài, thiếu đồng bộ khiến nguồn cung bị hạn chế.

Tiếp đến là chi phí đầu vào tăng mạnh: Giá đất, chi phí xây dựng, tài chính và áp lực trái phiếu doanh nghiệp đều gia tăng.

Việc mất cân đối cung - cầu: Doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp, bỏ ngỏ phân khúc bình dân và nhà ở xã hội cũng là nguyên nhân khiến giá nhà neo cao. 

Hiện tượng “thổi giá”: Các hoạt động đầu cơ, đấu giá đất, môi giới đẩy giá khiến thị trường bị 'méo mó'.

Đầu cơ ngắn hạn phổ biến: Tỷ lệ lớn nhà đầu tư nắm giữ bất động sản dưới 01 năm, làm giá nhà khó có thể giảm.

Thứ sáu, hiện nay chưa đánh thuế bất động sản trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê động sản khá thấp cũng là một yếu tố tác động.

Kiến nghị giải pháp thay đổi bức tranh thị trường, TS. Cấn Văn Lực cho rằng trước tiên, cần theo dõi sát tình hình chiến sự tại Iran, có kịch bản và giải pháp ứng phó kịp thời, phù hợp.

Đồng thời tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và bất động sản, trong đó, cần sớm có Nghị định hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15 tháo gỡ vướng mắc về tài chính đất đai và sớm sửa đổi Luật kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở 2023..., nhằm tăng cung, điều tiết thị trường phù hợp.

Cơ hội nào cho thị trường?

Dù đối mặt nhiều thách thức, thị trường vẫn xuất hiện những hướng đi mới. Các chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần thay đổi tư duy, tìm kiếm cơ hội tại các khu vực giá “mềm” hơn; đồng thời tập trung vào sản phẩm diện tích nhỏ, tổng giá trị hợp lý.

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 đang rơi vào trạng thái “nghịch lý kép”: nguồn cung tăng nhưng không đáp ứng đúng nhu cầu, giá cao nhưng thanh khoản thấp. Để thị trường phát triển bền vững, cần sự điều chỉnh đồng bộ từ chính sách, cấu trúc sản phẩm đến chiến lược của doanh nghiệp. Nếu không, giấc mơ an cư của phần lớn người dân sẽ ngày càng xa vời trong bối cảnh giá nhà tiếp tục leo thang.