Bất động sản logistics Việt Nam tăng nhiệt, tỷ lệ lấp đầy vượt 90%

Thương mại điện tử và sản xuất thúc đẩy nhu cầu logistics

Theo báo cáo Waypoint 2026 của Cushman & Wakefield, nhu cầu thuê bất động sản logistics tại Việt Nam và khu vực Đông Nam Á đang tăng nhanh nhờ sự bùng nổ của thương mại điện tử, hoạt động sản xuất và dòng chảy thương mại nội khối.

Xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng của các doanh nghiệp quốc tế đang giúp Việt Nam trở thành mắt xích ngày càng quan trọng trong mạng lưới logistics toàn cầu. Các quốc gia như Việt Nam, Indonesia và Thái Lan hiện ghi nhận hoạt động thuê công nghiệp và logistics sôi động hơn, củng cố vai trò trung tâm sản xuất và phân phối trong khu vực. Tại Việt Nam, đà tăng trưởng được thúc đẩy bởi hoạt động sản xuất hướng xuất khẩu, dòng vốn FDI và sức tiêu dùng nội địa ngày càng mở rộng.

Bất động sản công nghiệp duy trì tỷ lệ lấp đầy cao

Cushman & Wakefield cho biết nhu cầu thuê gia tăng đang khiến diện tích trống tại nhiều khu công nghiệp và kho vận dần thu hẹp.

Tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam gồm TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh, thị trường tiếp tục hưởng lợi từ nền tảng sản xuất lớn, quy mô tiêu dùng cao và hạ tầng kết nối vùng ngày càng hoàn thiện.

Trong quý I/2026, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp khu vực này đạt khoảng 36.400 ha. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn (RBF) đạt khoảng 6,8 triệu m2, trong khi kho xây sẵn (RBW) đạt khoảng 6,6 triệu m2. Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy tiếp tục duy trì ở mức cao với hơn 90% đối với nhà xưởng và kho xây sẵn. Riêng đất khu công nghiệp đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 74,8%.

Miền Bắc hưởng lợi từ điện tử và thương mại xuyên biên giới

Ở phía Bắc, các địa phương như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh, Phú Thọ và Ninh Bình đang nổi lên nhờ lợi thế về sản xuất điện tử, công nghệ cao và hoạt động thương mại xuyên biên giới.

Theo Cushman & Wakefield, trong quý I/2026, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại khu vực phía Bắc đạt 63% đối với đất khu công nghiệp, 86% đối với nhà xưởng xây sẵn và 82% đối với kho xây sẵn. Riêng Hà Nội gần như đạt mức lấp đầy tối đa ở cả ba loại hình bất động sản công nghiệp, trong khi các tỉnh vệ tinh tiếp tục ghi nhận hoạt động thuê tích cực từ các doanh nghiệp sản xuất và logistics.

Cạnh tranh tăng mạnh với các tài sản logistics chất lượng cao

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê của Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết Việt Nam đang ghi nhận làn sóng rõ nét từ các doanh nghiệp điện tử và công nghệ cao mở rộng hoạt động hoặc lần đầu gia nhập thị trường.

Theo ông Thuận, xu hướng này đang củng cố vai trò chiến lược của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Đồng thời, tiêu chí lựa chọn địa điểm của nhà đầu tư cũng thay đổi mạnh, không còn chỉ tập trung vào vị trí mà chuyển sang đánh giá toàn diện về chất lượng hạ tầng, năng lực chủ đầu tư và khả năng đáp ứng tiêu chuẩn vận hành. Các doanh nghiệp hiện ưu tiên những khu logistics có kết nối thuận tiện với cảng biển, sân bay, đường cao tốc và các cụm sản xuất lớn nhằm tối ưu hiệu quả vận hành.

Báo cáo cho thấy xu hướng thu hẹp diện tích trống đang diễn ra trên toàn khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Dự kiến khoảng 43% thị trường sẽ tiếp tục giảm tỷ lệ trống trong ba năm tới khi lực hấp thụ cải thiện và nguồn cung mới được kiểm soát chặt hơn. Điều này khiến cạnh tranh đối với các tài sản logistics chất lượng cao ngày càng gay gắt, đặc biệt tại những vị trí có hạ tầng kết nối tốt.

Song song đó, nhu cầu của khách thuê cũng đang thay đổi khi doanh nghiệp ngày càng ưu tiên các cơ sở hiện đại, tiết kiệm năng lượng và sẵn sàng cho tự động hóa nhằm tăng khả năng chống chịu và hiệu quả chuỗi cung ứng dài hạn.

Xu hướng này đang thúc đẩy làn sóng phát triển các trung tâm logistics thế hệ mới với tiêu chuẩn vận hành cao hơn.

Đông Nam Á bước vào chu kỳ tăng trưởng logistics mới

Ông Dennis Yeo, Giám đốc Dịch vụ Nhà đầu tư và Logistics & Công nghiệp khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Cushman & Wakefield, nhận định Đông Nam Á đang bước vào một giai đoạn tăng trưởng mới khi đa dạng hóa chuỗi cung ứng trở thành xu hướng mang tính cấu trúc thay vì chỉ mang tính chu kỳ.

Theo chuyên gia này, cạnh tranh đối với các tài sản logistics chất lượng cao sẽ tiếp tục gia tăng, buộc các doanh nghiệp phải đưa ra quyết định thuê sớm hơn để đảm bảo vị trí phù hợp. Đây đồng thời mở ra cơ hội lớn cho các chủ đầu tư có khả năng cung cấp những trung tâm logistics hiện đại, tích hợp công nghệ và đáp ứng các yêu cầu vận hành trong tương lai.