Bất động sản quý II/2026: Cuộc đua lợi nhuận gọi tên những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn

Thị trường phục hồi nhưng không dành cho tất cả

Trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản vừa công bố, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho rằng, kết quả kinh doanh quý II/2026 của các doanh nghiệp niêm yết sẽ tiếp tục phân hóa rõ nét. 

Theo đó, áp lực từ mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao cùng tình trạng dư cung tại một số phân khúc vẫn là những yếu tố khiến không ít doanh nghiệp gặp khó khăn. Tuy nhiên, bối cảnh này cũng tạo ra sự sàng lọc mạnh mẽ khi các doanh nghiệp sở hữu nền tảng tài chính vững chắc, quỹ đất chất lượng và năng lực triển khai dự án tốt tiếp tục duy trì đà tăng trưởng.

Đáng chú ý, những doanh nghiệp có dự án từng vướng mắc pháp lý trong nhiều năm nhưng nay đã được tháo gỡ và tái khởi động đang đứng trước cơ hội tạo ra bước nhảy vọt về doanh thu và lợi nhuận trong các giai đoạn tới.

Trong nhóm doanh nghiệp được VCBS đánh giá tích cực nhất, Vinhomes (VHM) tiếp tục giữ vị thế đầu tàu của ngành bất động sản. Đơn vị phân tích dự báo doanh thu quý II/2026 của Vinhomes đạt khoảng 35.103 tỷ đồng, tăng 85% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế ước đạt 12.842 tỷ đồng, tương ứng mức tăng trưởng 56%.

Động lực chính đến từ doanh số bán hàng tích cực tại các đại dự án Hạ Long Xanh và Hải Vân Bay. Bên cạnh đó, quỹ đất quy mô lớn trong hệ sinh thái Vingroup tiếp tục mang lại lợi thế cạnh tranh đáng kể cho doanh nghiệp.

Không chỉ vậy, những thay đổi trong chính sách phát triển dự án BT cùng các quy định pháp lý mới về bất động sản được kỳ vọng sẽ mở ra cơ hội mở rộng quỹ đất và triển khai thêm nhiều dự án quy mô lớn trong thời gian tới.

Trong khi đó, Nam Long (NLG) được dự báo ghi nhận doanh thu quý II đạt 1.174 tỷ đồng, tăng 51% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế ước đạt 140 tỷ đồng, tăng 44%.

Theo VCBS, động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ hoạt động bán hàng tại các dự án trọng điểm như Canaria, Mizuki Park và Izumi City. Đồng thời, việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng kết nối khu vực sân bay Long Thành đang góp phần gia tăng giá trị và sức hấp thụ cho các dự án của Nam Long tại Đồng Nai, tạo dư địa tăng trưởng dài hạn cho doanh nghiệp.

Đối với Khang Điền (KDH), doanh thu quý II được dự báo đạt 1.123 tỷ đồng, tăng nhẹ 7% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế lại được kỳ vọng tăng mạnh tới 77%, lên mức 348 tỷ đồng nhờ tiếp tục bàn giao dự án Gladia.

VCBS đánh giá Khang Điền là một trong số ít doanh nghiệp còn sở hữu quỹ đất lớn tại khu vực trung tâm TP.HCM. Đặc biệt, dự án Bình Trưng Đông mở rộng dự kiến khởi công trong năm 2026 và mở bán từ năm 2027 có thể trở thành động lực tăng trưởng mới khi được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng và tiện ích đã hoàn thiện trong khu vực.

Đối với Phát Đạt (PDR), doanh thu quý II được dự báo đạt khoảng 270 tỷ đồng, tăng đột biến hơn 12 lần so với cùng kỳ năm ngoái do mức nền thấp. Trong khi đó, lợi nhuận sau thuế dự kiến đạt 67 tỷ đồng, tăng khoảng 3%.

Theo VCBS, dòng tiền của doanh nghiệp có thể cải thiện đáng kể nhờ hoạt động chuyển nhượng dự án Thuận An giai đoạn 1. Bên cạnh đó, việc hợp tác cùng Tập đoàn Lotte tại dự án Thủ Thiêm Eco Smart City được xem là bước đi quan trọng nhằm nâng cao vị thế thương hiệu cũng như năng lực phát triển dự án của Phát Đạt trong dài hạn.

Việc tập trung nguồn lực vào các dự án trọng điểm cũng được kỳ vọng sẽ giúp doanh nghiệp nâng cao hiệu quả sử dụng vốn trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều biến động.

Trái với xu hướng tăng trưởng lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp cùng ngành, Bluemarq Group (DXG) được dự báo ghi nhận doanh thu quý II khoảng 957 tỷ đồng, tăng 24% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế có thể giảm 8%, xuống còn khoảng 245 tỷ đồng.

VCBS cho rằng doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận doanh thu từ hoạt động bàn giao sản phẩm đất nền tại dự án Gem Sky World cho các đối tác bán buôn. Ngoài ra, việc hạ tầng giao thông tại Đồng Nai ngày càng hoàn thiện đang hỗ trợ tích cực cho mặt bằng giá của dự án này.

Về dài hạn, DXG được kỳ vọng sẽ hoàn tất bàn giao giai đoạn đầu dự án The Prive vào cuối năm 2026 và bắt đầu ghi nhận doanh thu từ năm 2027. Song song đó, dự án Saigon River-front với lợi thế vị trí trung tâm cũng được đánh giá có tiềm năng hấp thụ tốt khi thị trường phục hồi mạnh hơn.

Nhà đầu tư nên ưu tiên doanh nghiệp có nền tảng vững chắc

Nhìn chung, VCBS cho rằng thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn phục hồi nhưng chưa thực sự đồng đều giữa các doanh nghiệp.

Trong bối cảnh đó, nhóm doanh nghiệp sở hữu sức khỏe tài chính lành mạnh, quỹ đất chất lượng cao và năng lực triển khai dự án đã được kiểm chứng tiếp tục là lựa chọn ưu tiên của dòng tiền đầu tư. Bên cạnh đó, những doanh nghiệp có dự án vừa được tháo gỡ vướng mắc pháp lý hoặc đang được thị trường định giá thấp hơn đáng kể so với tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận trong tương lai cũng có thể mang lại cơ hội đầu tư hấp dẫn.

Khi chu kỳ phục hồi của thị trường bước sang giai đoạn mới, khoảng cách giữa các doanh nghiệp sẽ ngày càng được nới rộng. Cuộc đua lợi nhuận vì thế không còn phụ thuộc đơn thuần vào quy mô tài sản, mà nằm ở khả năng biến quỹ đất thành dòng tiền và lợi nhuận thực tế.