Thị trường nhà ở Hà Nội duy trì thanh khoản, áp lực lãi suất và chi phí vẫn hiện hữu

Nguồn cung nghiêng về phân khúc cao cấp

Trong quý đầu năm, thị trường đón nhận khoảng 5.300 căn hộ và 164 căn nhà liền thổ từ hơn 30 dự án, chủ yếu tập trung tại các khu vực nằm cạnh và ngoài Vành đai 3 - nơi hạ tầng đang được đẩy mạnh phát triển.

Phân khúc cao cấp và trung, cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế trong cơ cấu nguồn cung. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở trung cấp và bình dân vẫn khan hiếm, khiến thị trường thiếu hụt sản phẩm phù hợp với nhóm khách hàng mua nhà lần đầu.

Giá bán sơ cấp căn hộ trong quý I/2026 đạt trung bình khoảng 94,4 triệu đồng/m², tăng 25,3% so với cùng kỳ năm trước. Đối với nhà liền thổ, giá đất trung bình ở mức 254,4 triệu đồng/m², giảm 9,1% theo năm.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán nhìn chung tăng ổn định. Thanh khoản chủ yếu tập trung tại các dự án đã hoàn thiện, có vị trí thuận lợi hoặc nằm trong các khu đô thị mới ở phía Tây và phía Đông thành phố.

Tổng lượng giao dịch trong quý đạt khoảng 5.186 căn hộ và 261 căn nhà liền thổ. Dù giảm nhẹ so với giai đoạn cao điểm năm 2025, con số này cho thấy thị trường vẫn duy trì được sức cầu tương đối tốt.

Đáng chú ý, hoạt động tiền mở bán kéo dài từ năm trước đã góp phần thúc đẩy lượng giao dịch ghi nhận trong quý. Người mua có xu hướng ưu tiên các sản phẩm diện tích vừa phải, pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín.

Ở chiều ngược lại, một số dự án căn hộ tại các khu vực quy hoạch mới, có giá bán trên 140 triệu đồng/m² ghi nhận tốc độ hấp thụ chậm hơn, chủ yếu phục vụ nhóm khách hàng có năng lực tài chính cao.

Áp lực từ lãi suất và chi phí xây dựng

Trong quý I/2026, lãi suất vay mua bất động sản tại nhiều ngân hàng thương mại tăng lên mức phổ biến 9 - 11%/năm trong giai đoạn ưu đãi 6 - 12 tháng đầu. Điều này tạo áp lực lớn đối với nhóm khách hàng phụ thuộc vào vốn vay, đặc biệt khi lãi suất thả nổi có thể tăng cao sau thời gian ưu đãi.

Bên cạnh đó, lạm phát cơ bản tăng 3,63% so với cùng kỳ khiến chi phí xây dựng tiếp tục leo thang. Giá các vật liệu như thép, xi măng, gạch tăng khoảng 5,7%, buộc nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán hoặc cân nhắc trì hoãn triển khai các dự án có biên lợi nhuận thấp.

Nhu cầu ở thực tiếp tục là trụ đỡ

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc, JLL Việt Nam nhận định, dù đối mặt với nhiều thách thức ngắn hạn, thị trường vẫn được hỗ trợ bởi nhu cầu ở thực bền vững. Bất động sản tiếp tục được xem là kênh tích lũy tài sản dài hạn trong bối cảnh lạm phát.

Tuy nhiên, mặt bằng giá cao cùng biến động lãi suất khiến nhóm nhà đầu tư ngắn hạn dần rút lui, nhường chỗ cho người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn.

Trong trung và dài hạn, thị trường nhà ở Hà Nội vẫn được đánh giá có nền tảng tích cực nhờ cơ cấu dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh và thu nhập bình quân đầu người ngày càng cải thiện.

Giai đoạn 2026 - 2030, khu vực miền Bắc dự kiến bước vào chu kỳ tăng mạnh nguồn cung, với trung bình khoảng 23.000 căn hộ và 13.000 căn nhà liền thổ mỗi năm. Các địa phương vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh và Hải Phòng được kỳ vọng trở thành động lực tăng trưởng mới, trong khi Hà Nội tiếp tục giữ vai trò trung tâm.

Ngoài ra, việc hoàn thiện hành lang hạ tầng như Vành đai 3 cùng các chính sách mới từ Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho giai đoạn phát triển tiếp theo.

Theo JLL, việc gia tăng nguồn cung trong những năm tới sẽ giúp thị trường cân bằng hơn về cơ cấu sản phẩm. Tuy nhiên, bài toán then chốt vẫn là phát triển nhà ở trung cấp và bình dân để đáp ứng nhu cầu ở thực, qua đó đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường trong dài hạn.