Từ AI đến bán dẫn: Dòng vốn chất lượng cao đang định hình lại bất động sản công nghiệp Việt Nam

Làn sóng mở rộng đầu tư của các tập đoàn công nghệ toàn cầu đang tạo động lực mới cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Không chỉ nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tăng mạnh, các phân khúc nhà kho và nhà xưởng xây sẵn cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực nhờ hiệu ứng lan tỏa từ các doanh nghiệp đầu chuỗi.

Trong bối cảnh Việt Nam đẩy mạnh phát triển khu thương mại tự do (FTZ), giới chuyên gia kỳ vọng thị trường sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với chất lượng dòng vốn FDI ngày càng được nâng lên.

Nhà kho, nhà xưởng hưởng lợi từ làn sóng mở rộng sản xuất

Theo dữ liệu từ CBRE, thị trường kho xưởng xây sẵn tại miền Bắc tiếp tục sôi động trong nửa đầu năm 2026 khi hàng loạt dự án quy mô lớn được đưa vào vận hành, tập trung chủ yếu tại Bắc Ninh và Hưng Yên. Tổng nguồn cung mới đạt khoảng 430.000 m2, trong đó hơn 75% là nhà xưởng xây sẵn.

Việc nguồn cung tăng nhanh khiến tỷ lệ lấp đầy trung bình của phân khúc nhà xưởng xây sẵn tại các thị trường cấp 1 giảm xuống còn 82,7% trong quý II/2026, thấp hơn 3,6 điểm phần trăm so với quý trước và giảm 4,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.

Ở chiều ngược lại, phân khúc nhà kho xây sẵn ghi nhận bức tranh tích cực hơn khi nguồn cung mới ở mức vừa phải trong khi nhu cầu từ doanh nghiệp logistics và các nhà sản xuất tiếp tục duy trì ổn định. Nhờ đó, tỷ lệ lấp đầy tăng lên 85,3%, cao hơn 5,1 điểm phần trăm so với quý trước và tăng 1,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Giá thuê cũng tiếp tục xu hướng đi lên. Tại các thị trường cấp 1, giá thuê trung bình nhà kho xây sẵn đạt khoảng 4,9 USD/m2/tháng, tăng 5,4% so với cùng kỳ, trong khi nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 5,1 USD/m2/tháng, tăng 3%.

Đất công nghiệp phục hồi nhờ các "đại bàng" công nghệ

Không chỉ phân khúc kho xưởng, thị trường đất công nghiệp miền Bắc cũng ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét. CBRE cho biết tổng diện tích hấp thụ tại các tỉnh, thành phố cấp 1 đạt hơn 217 ha trong nửa đầu năm 2026, mức cao nhất kể từ quý I/2024.

Động lực chính đến từ kế hoạch mở rộng đầu tư của các tập đoàn công nghệ lớn như Samsung, LG và Foxconn, đặc biệt trong các lĩnh vực điện tử, AI và sản xuất sản phẩm công nghệ có giá trị gia tăng cao.

Sự gia tăng nhu cầu giúp giá thuê đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 phía Bắc đạt bình quân khoảng 143 USD/m2 cho toàn bộ thời hạn thuê còn lại, tăng 2,9% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ lấp đầy cũng cải thiện lên 81,3%, tăng cả theo quý lẫn theo năm.

Theo CBRE, xu hướng này nhiều khả năng sẽ tiếp tục trong nửa cuối năm khi hạ tầng giao thông được cải thiện, chính sách ưu đãi đầu tư tiếp tục hoàn thiện và các khu thương mại tự do bắt đầu phát huy hiệu quả.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, những thay đổi trong chính sách thương mại toàn cầu, đặc biệt từ thị trường Mỹ, đang thúc đẩy nhiều doanh nghiệp quốc tế tái cấu trúc chuỗi cung ứng và mở rộng hiện diện tại Việt Nam.

Điểm đáng chú ý là dòng vốn hiện không còn dàn trải mà tập trung nhiều hơn vào các doanh nghiệp đầu chuỗi. Khi những tập đoàn này mở rộng đầu tư, hàng loạt doanh nghiệp vệ tinh và nhà cung ứng sẽ đi theo, kéo theo nhu cầu lớn về đất công nghiệp, nhà kho và nhà xưởng xây sẵn.

Theo bà An, từ năm 2026, dòng vốn đầu tư vào các lĩnh vực liên quan đến trí tuệ nhân tạo (AI), trung tâm dữ liệu và công nghệ cao đã trở nên rõ nét hơn.

Để tận dụng làn sóng này, ngoài quỹ đất, các nhà đầu tư nước ngoài còn đặc biệt quan tâm tới chất lượng nguồn nhân lực kỹ thuật cao, khả năng cung ứng điện ổn định, hệ thống logistics và hạ tầng giao thông kết nối.

FTZ mở thêm dư địa hút FDI chất lượng cao

Một trong những điểm nhấn mới của thị trường là việc Việt Nam triển khai mô hình khu thương mại tự do (FTZ). Theo giới chuyên gia, FTZ không chỉ mang lại các ưu đãi về thuế, tiền thuê đất và thủ tục hành chính mà còn tạo môi trường thuận lợi để thu hút các dự án thuộc lĩnh vực công nghệ cao, logistics, tài chính và thương mại quốc tế.

Hải Phòng là địa phương đang cho thấy những kết quả ban đầu của mô hình này khi các FTZ với quy mô hơn 6.200 ha đã bắt đầu thu hút những dự án công nghệ quy mô lớn.

Mới đây, LG Innotek được chấp thuận đầu tư nhà máy mới tại FTZ Hải Phòng. Dự án dự kiến vận hành từ năm 2027 và sản xuất hàng loạt vào năm 2028, trở thành dự án công nghệ cao đầu tiên đặt tại khu thương mại tự do của thành phố. Theo đại diện LG, nhà máy tại Hàn Quốc sẽ đảm nhiệm vai trò nghiên cứu và phát triển các dòng đế nền bán dẫn mới, trong khi cơ sở tại Việt Nam sẽ trở thành trung tâm sản xuất quy mô lớn đối với các sản phẩm tiêu chuẩn nhằm phục vụ thị trường toàn cầu.

Việc lựa chọn Hải Phòng xuất phát từ lợi thế gần các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực hậu xử lý bán dẫn, giúp rút ngắn chuỗi cung ứng và nâng cao khả năng đáp ứng khách hàng.

Hải Phòng nổi lên như trung tâm bán dẫn mới

Thực tế, Hải Phòng từ lâu đã là cứ điểm sản xuất quan trọng của LG tại Việt Nam với các dự án sản xuất mô-đun camera và màn hình. Trước đó, LG Display từng đầu tư thêm 750 triệu USD vào thành phố này, đưa doanh nghiệp trở thành một trong những nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất địa phương.

Trong bối cảnh Việt Nam định hướng phát triển ngành bán dẫn với trọng tâm là đóng gói và kiểm thử chip, sự hiện diện của các tập đoàn như LG, Samsung, Intel hay Amkor đang từng bước hình thành hệ sinh thái sản xuất có chiều sâu hơn. Theo các chuyên gia, mô hình này phản ánh chiến lược chung của nhiều tập đoàn công nghệ châu Á, khi hoạt động nghiên cứu và phát triển vẫn tập trung tại quốc gia sở tại, còn Việt Nam đảm nhận vai trò trung tâm sản xuất quy mô lớn nhờ lợi thế về chi phí, nhân lực và vị trí địa lý.

Bất động sản công nghiệp bước sang giai đoạn phát triển mới

Đánh giá về triển vọng thị trường, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Thị trường JLL Việt Nam tại Hà Nội, cho rằng mô hình FTZ với quy mô lớn cùng cơ chế ưu đãi đặc thù sẽ trở thành chất xúc tác quan trọng giúp Việt Nam thu hút mạnh hơn dòng vốn FDI chất lượng cao.

Theo bà Vân, sự kết hợp giữa hệ thống cảng biển, logistics, hạ tầng giao thông hiện đại cùng quy mô dân số lớn sẽ giúp Hải Phòng nổi lên như một cực tăng trưởng mới của khu vực phía Bắc.

Không chỉ mở rộng quy mô thu hút đầu tư, FTZ còn góp phần đa dạng hóa cơ cấu dòng vốn FDI, tạo nền tảng để bất động sản công nghiệp Việt Nam chuyển từ giai đoạn tăng trưởng về lượng sang cạnh tranh bằng chất lượng, hướng tới các ngành công nghệ cao, bán dẫn, AI và trung tâm dữ liệu.