Thị trường bất động sản 2026: Dự báo 3 kịch bản tăng trưởng và sự phân hóa giá trị theo đơn vị hành chính mới
Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 bước vào giai đoạn phục hồi với nguồn cung mới cải thiện rõ nét. Dựa trên các chỉ số vĩ mô và sự thay đổi về quy mô đơn vị hành chính sau khi sáp nhập còn 34 tỉnh thành, các định chế tài chính cùng giới chuyên gia xác lập nhiều phương án tăng trưởng, trong đó lãi suất và vị trí hạ tầng đóng vai trò quyết định đến khả năng hấp thụ của dòng tiền đầu tư.
Dự báo 3 kịch bản tăng trưởng và biến động nguồn cung
Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services nhận định thị trường năm 2026 có khả năng phục hồi mạnh mẽ hơn chu kỳ trước. Các kịch bản được xây dựng dựa trên biến động vĩ mô và chi phí vốn thực tế. Ở phương án tích cực, khi lãi suất thả nổi duy trì mức 9-11%, nguồn cung có thể tăng trưởng 40-50% và giá bán tăng khoảng 10-15%. Với phương án kỳ vọng phản ánh đúng nhịp chuyển động của thị trường, nguồn cung dự kiến tăng 30-40% cùng mức giá tăng từ 5-10%. Trong trường hợp chi phí vốn chịu áp lực và chính sách tiền tệ thắt chặt, nguồn cung chỉ tăng khoảng 20-30%, tỷ lệ hấp thụ đạt mức thấp từ 25-35%.
Khác với các dự báo về sự tăng giá đồng loạt, chuyên gia từ VinaCapital đánh giá giai đoạn 2026-2027 chủ yếu ghi nhận sự gia tăng của nguồn cung hơn là một chu kỳ tăng giá mới. Giá bất động sản sơ cấp có khả năng điều chỉnh giảm nhẹ do ảnh hưởng từ việc lãi suất cho vay mua nhà tăng khoảng 1 điểm % trong thời gian qua. Thị trường dự kiến không xuất hiện trạng thái giao dịch sôi động đột biến nhưng tốc độ hấp thụ sẽ duy trì ổn định đối với các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Việc kiểm soát pháp lý chuẩn và tập trung vào sản phẩm có giá trị sử dụng cao được xem là yêu cầu bắt buộc đối với các nhà phát triển dự án để tiếp cận khách hàng hiệu quả trong chu kỳ này.
Sự phân hóa tọa độ đầu tư sau khi sáp nhập đơn vị hành chính
Quy hoạch lại địa giới hành chính với việc Việt Nam hiện chỉ còn 34 tỉnh thành đã tạo ra những chuyển động phân hóa rõ rệt về mặt bằng giá. PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng, đánh giá sự thay đổi này khiến giá trị bất động sản phụ thuộc mật thiết vào "tọa độ" phát triển mới. Tại các khu vực được lựa chọn làm trung tâm hành chính mới hoặc các địa phương trọng điểm sau sáp nhập như Bình Định (đã sáp nhập cùng Gia Lai), dư địa tăng giá gắn liền với tiến độ đầu tư hạ tầng giao thông và dịch vụ công. Ngược lại, những đô thị vốn là thủ phủ cũ nay giảm vai trò trung tâm có thể chứng kiến sự điều chỉnh giảm về giá bán.
TS Nguyễn Trí Hiếu nhận định mặt bằng giá bất động sản nhìn chung khó giảm sâu do áp lực từ lãi suất và chi phí đầu vào tăng. Nguồn cung hiện tại vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực của người dân, tạo ra dư địa tăng trưởng dài hạn cho phân khúc nhà ở. Tuy nhiên, hoạt động đầu tư cần đặt trong tầm nhìn dài hạn, hướng tới các mô hình đô thị xanh và thông minh để đảm bảo tính bền vững. Các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư ưu tiên các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, pháp lý minh bạch và tránh chạy theo các luồng thông tin ngắn hạn hoặc tâm lý đám đông khi thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc và định hình lại giá trị thực của các vùng lõi dân cư.
