Nhà giá rẻ "biến mất" của thị trường
Câu chuyện lệch pha cung - cầu giữa nhà giá rẻ và các phân khúc trung - cao cấp trên thị trường được cơ quan quản lý và các thành viên tham gia thị trường đề cập đến cả thập kỷ nay. Tuy nhiên, năm 2020 là năm đầu tiên ghi nhận sự "biến mất" của phân khúc này trên thị trường Hà Nội, TP HCM - những thành phố có số người nhập cư cao và luôn đòi hỏi lớn về nhu cầu nhà giá rẻ.
Theo Hội Môi giới Bất động sản, năm 2020, căn hộ giá thấp nhất tại TP HCM đã có mức giá từ 25-30 triệu đồng/m2, trở thành phân khúc trung cấp. Có nghĩa thành phố này chỉ còn căn hộ tầm trung và cao cấp, phân khúc căn hộ giá thấp gần như không còn. Tương tự, nguồn cung căn hộ giá bình dân cũng không còn xuất hiện ở thị trường Hà Nội từ đầu năm nay, mặc dù nhu cầu của người dân rất lớn.
Phân khúc nhà ở giá rẻ trong một năm trở lại đây gần như biến mất khỏi thị trường Hà Nội và TP HCM.
Giá thuê nhà phố lao dốc chưa từng có
Nhà mặt phố cổ hoặc mặt phố những khu vực trung tâm thường được đánh giá là "vua" cua mọi phân khúc bất động sản bởi mức độ gia tăng giá trị, độ khan hiếm và sinh lời của sản phẩm. Tuy nhiên, phân khúc này chưa bao giờ phải đối mặt với làn sóng giảm giá thuê rất mạnh như trong năm vừa qua.
Số liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường đều cho thấy nhiều nơi đã có mức chào thuê giảm đến một nửa trong năm qua. Những mặt bằng trước đây không bao giờ có diện tích trống, cũng phải chấp nhận giảm giá, kèm các chính sách thanh toán linh hoạt, thậm chí trả tiền theo tháng cho khách thuê. Tuy nhiên, đến cuối năm 2020, nhiều diện tích nhà phố ở các khu vực phố cổ, trung tâm Hà Nội hay TP HCM và nhiều thành phố du lịch khác như Đà Nẵng, Nha Trang... vẫn còn bỏ trống.
Thị trường Hà Nội chứng kiến mức giá thuê ở một số vị trí vàng có thể giảm tương đương 30-40% để thu hút khách hàng tiếp tục thuê mặt bằng. Còn tại TP HCM, có nhiều nơi giảm phổ biến ở mức 30%.
Những mô hình bất động sản tự phát, biến tướng lan rộng
Ngoài ra năm 2020 đánh dấu sự nở rộ của farmstay - mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng. Đây là mô hình đầu tư được các chủ đầu tư giới thiệu giúp sinh lợi từ việc khách hàng sở hữu nông trại và kinh doanh homestay. Tại nhiều khu vực như Hà Nội, Lâm Đồng, Bà Rịa - Vũng Tàu, Ninh Thuận, Quảng Bình,.. đã xuất hiện các dự án farmstay với lợi nhuận cam kết 15-20%/năm. Tuy nhiên hầu hết dự án này có nguồn gốc từ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thậm chí là lấn chiếm đất nền trong khi chưa có khung pháp lý điều chỉnh. Do đó mà người mua sẽ gặp khá rủi ro và khó đòi được quyền lợi nếu như vấn đề phát sinh.
Trước thực trạng phức tạp trong hoạt động của mô hình farmstay nhưng chưa có khung pháp lý điều chỉnh, Thủ tướng đã yêu cầu các Bộ có liên quan căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao nghiên cứu, có giải pháp kịp thời nhằm chấn chỉnh hoạt động kinh doanh du lịch, quản lý mô hình farmstay.
Bên cạnh mô hình bất động sản biến tướng farmstay, tình trạng phân lô, bán nền, dự án ma đã diễn ra trong vài năm qua, song tiếp tục là “điểm nóng” của thị trường bất động sản 2020. Tuy nhiên, hiện tượng này lan rộng sang những địa bàn mới như Nha Trang, Lâm Đồng, Tây Nguyên.... Sau khi xuất hiện các thông tin về hạ tầng giao thông, nhiều cá nhân, doanh nghiệp gom đất đã tự ý phân lô, bán nền, hình thành những khu dân cư tự phát.
Cuộc đại di cư của chủ đầu tư từ Nam ra Bắc
Xu hướng Nam tiến của các chủ đầu tư phía Bắc diễn ra từ nhiều năm nay, song ở chiều ngược lại thì lại rất hiếm hoi. Tuy nhiên, xu hướng di cư ra Bắc của các nhà đầu tư phía Nam bắt đầu xuất hiện trong vài năm gần đây, đặc biệt là trong năm 2020. Nhiều doanh nghiệp phía Nam như Phú Mỹ Hưng, Novaland, Him Lam, Hưng Thịnh, Masterise Group, Phú Long, Danh Khôi... đã ghi tên vào danh sách những “ông lớn” bất động sản hoạt động tại thị trường miền Bắc sau khi liên tiếp công bố những dự án lớn.
Các chuyên gia đánh giá bất động sản Hà Nội hiện sở hữu những yếu tố thuận lợi nhất để thu hút các nhà đầu tư đến từ TP HCM và các chủ đầu tư nước ngoài. Savills Việt Nam cho biết nhà đầu tư phía Nam có xu hướng “Bắc tiến” bởi những thuận lợi về pháp lý bất động sản trong khi thị trường TP HCM đang khan hiếm quỹ đất, khó xin đất làm dự án. Ngoài ra họ cũng kỳ vọng sẽ mang làn gió mới, triết lý kinh doanh ra thị trường Hà Nội, nâng cao khả năng cạnh tranh trực tiếp với chủ đầu tư phía Bắc.
Tuy nhiên thành công của giới đầu tư phía Nam tại thị trường Hà Nội vẫn còn là câu hỏi lớn. Hiện nay phần lớn các dự án nhà ở Hà Nội được phát triển bởi các chủ đầu tư phía Bắc và chất lượng chung cư, nhà ở có phần thấp hơn so với TP HCM. Nhiều dự án tại trung tâm TP HCM có thể được rao bán lên đến trên 10.000 USD/m2.
Trong khi đó ở Hà Nội, những dự án "khủng" như vậy rất hiếm và khó bán. Bởi vậy, mặc dù có nhiều kinh nghiệm trong phát triển bất động sản chung cư nhà ở, nhưng chinh phục thị trường Hà Nội thành công về lâu dài là một thử thách với các chủ đầu tư TP HCM.
Ách tắc pháp lý "trói" nguồn cung sản phẩm
Báo cáo thị trường bất động sản quý III của Savills chỉ ra nguồn cung căn hộ tại thị trường TP HCM và Hà Nội đều giảm mạnh, thấp nhất trong 5 năm qua. Tại TP HCM, nguồn cung căn hộ trên thị trường sơ cấp nửa đầu năm giảm 52% so với cùng kỳ với hơn 9.100 căn, mức thấp nhất trong 5 năm qua.
Tình trạng tương tự cũng xảy ra ở thị trường Hà Nội bởi tính riêng quý III, khoảng 3.100 căn hộ được tung bán, giảm 60% so với năm 2019. Đây cũng là mức nguồn cung mới thấp nhất trong 5 năm qua tại thị trường này.
Không chỉ ở phân khúc nhà ở thương mại, báo cáo của CBRE chỉ ra việc khan hiếm nguồn cung bất động sản công nghiệp càng trở nên rõ rệt hơn khi các dự án tại các khu công nghiệp đã lấp đầy 90% công suất nên không đủ quỹ đất cho dòng đầu tư mới.
Theo các đơn vị nghiên cứu, hiện pháp lý là rào cản lớn nhất “trói” nguồn cung bất động sản. Đề cập đến chính sách thủ tục pháp lý, theo ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Bộ phận kinh doanh nhà ở của Savills Việt Nam, đây là việc cần làm của chính phủ trong việc kiểm soát hoạt động của chủ đầu tư bất động sản, giúp người dân được lựa chọn, sử dụng những sản phẩm sạch và chất lượng.
"Đơn giản hóa quy trình mới tạo điều kiện phát triển tốt hơn cho không chỉ lĩnh vực bất động sản nhà ở thương mại mà còn cho cả nền kinh tế nói chung", ông Duy chia sẻ.