Khi metro thay đổi đô thị: TOD có thể trở thành chìa khóa giải bài toán nhà ở 20 năm tới

Sự vận hành của những tuyến metro đầu tiên cùng hàng loạt cơ chế đặc thù mới được ban hành đang mở ra cơ hội tái cấu trúc không gian đô thị tại Việt Nam theo hướng hiện đại và bền vững hơn. Tuy nhiên, bên cạnh kỳ vọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và gia tăng giá trị bất động sản, giới chuyên gia cho rằng mục tiêu quan trọng hơn của phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) là giải quyết bài toán nhà ở cho người dân.

Thành công của TOD không nằm ở giá đất tăng

Theo bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam, hiệu quả của TOD không nên được đánh giá bằng mức tăng giá đất hay giá bất động sản quanh các nhà ga metro. Thay vào đó, thành công của mô hình này cần được đo bằng khả năng giúp nhiều nhóm dân cư tiếp cận nhà ở, việc làm và các tiện ích công cộng trong một môi trường đô thị phát triển bền vững.

Nhận định này được đưa ra trong bối cảnh khả năng tiếp cận nhà ở của người dân tại các đô thị lớn ngày càng suy giảm. Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy cơ cấu nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đã thay đổi đáng kể trong những năm gần đây.

Trước năm 2020, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% tổng lượng giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2021-2025, tỷ trọng phân khúc này giảm xuống dưới 35%. Tại Hà Nội, căn hộ hạng A và B hiện chiếm hơn 95% lượng giao dịch, trong khi quý I/2026 không ghi nhận nguồn cung căn hộ hạng C mới nào. Tại TP.HCM, phân khúc này chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp.

Cùng với sự suy giảm nguồn cung nhà ở giá phải chăng, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hơn gấp đôi so với năm 2009, tạo áp lực ngày càng lớn lên người có nhu cầu ở thực.

Theo bà Giang, nếu giá đất quanh các ga metro tiếp tục leo thang mà không có cơ chế điều tiết phù hợp, nhóm đối tượng sử dụng giao thông công cộng nhiều nhất như người lao động và tầng lớp trung lưu có nguy cơ bị đẩy ra xa khỏi những khu vực sở hữu hạ tầng tốt nhất. Đây cũng là bài học mà nhiều thành phố lớn trên thế giới từng trải qua trong quá trình phát triển TOD.

Quy hoạch đô thị hỗn hợp để giữ người dân ở gần metro

Để TOD thực sự hỗ trợ mục tiêu an cư, Savills cho rằng trước hết cần thay đổi tư duy quy hoạch. Thay vì phát triển các khu chức năng tách biệt, khu vực quanh các nhà ga cần được quy hoạch theo mô hình đô thị hỗn hợp với mật độ cao, nơi người dân có thể sinh sống, làm việc và tiếp cận các dịch vụ thiết yếu trong cùng một khu vực.

Đặc biệt, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền cần được tích hợp ngay trong các vùng TOD, nhất là trong bán kính từ 300 - 500 m quanh nhà ga, tương đương 5 - 10 phút đi bộ. Cách tiếp cận này sẽ giúp nhóm thu nhập thấp và trung bình được hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống giao thông công cộng hiện đại thay vì phải sinh sống ở các khu vực xa trung tâm.

Nhiều chuyên gia quy hoạch quốc tế cũng khuyến nghị áp dụng cơ cấu nhà ở cân bằng theo tỷ lệ "1-3-6", gồm một phần nhà ở siêu cao cấp, ba phần nhà ở cao cấp và sáu phần nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội. Dù tỷ lệ này có thể linh hoạt theo từng địa phương, nguyên tắc quan trọng là cơ cấu sản phẩm nhà ở cần được xác lập ngay từ giai đoạn quy hoạch thay vì để thị trường tự điều chỉnh.

Bên cạnh quy hoạch, cơ chế tài chính được xem là yếu tố quyết định khả năng hiện thực hóa các dự án TOD. Theo Savills, nếu chỉ yêu cầu doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội mà không có chính sách hỗ trợ phù hợp, hiệu quả tài chính của dự án sẽ khó được đảm bảo. Do đó, cần thiết lập các cơ chế khuyến khích đủ hấp dẫn để khu vực tư nhân tham gia.

Một trong những công cụ phổ biến trên thế giới là cơ chế thưởng hệ số sử dụng đất (FAR Bonus). Theo đó, chủ đầu tư được phép tăng mật độ xây dựng hoặc chiều cao công trình nếu cam kết dành một phần quỹ nhà cho nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà cho thuê.

Đối với phần diện tích sàn được bổ sung từ các ưu đãi này, cơ quan quản lý cũng có thể xem xét giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư. Ngoài ra, cơ chế thu hồi giá trị gia tăng từ đất (Land Value Capture) cũng được đánh giá là nguồn lực quan trọng. Thay vì chỉ tái đầu tư cho hạ tầng giao thông, phần giá trị tăng thêm từ đất nhờ metro có thể được phân bổ cho các quỹ phát triển nhà ở, chương trình hỗ trợ thuê nhà hoặc tái định cư, qua đó mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân.

Khai thác quỹ đất công để tạo giá trị cộng đồng

Nhóm giải pháp thứ ba liên quan đến quản lý đất đai và khai thác hiệu quả quỹ đất công quanh các nhà ga. Theo đó, khi thực hiện đấu giá hoặc giao đất, cơ quan quản lý cần đưa các tiêu chí công cộng vào hồ sơ lựa chọn nhà đầu tư như tỷ lệ nhà ở xã hội, không gian công cộng, hệ thống kết nối đi bộ hoặc quỹ nhà cho thuê giá phù hợp.

Cách tiếp cận này giúp bảo đảm giá trị gia tăng từ hạ tầng không chỉ phản ánh vào giá đất mà còn được chia sẻ rộng rãi hơn cho cộng đồng.

Một mô hình khác được đánh giá tiềm năng là hợp tác phát triển giữa Nhà nước và doanh nghiệp. Trong đó, Nhà nước đóng góp quỹ đất sạch, doanh nghiệp thực hiện đầu tư xây dựng và một phần sản phẩm được bàn giao lại để phục vụ mục tiêu công ích hoặc phát triển nhà ở xã hội.

Hành lang pháp lý đang mở rộng cho TOD

Theo Savills, Việt Nam đang dần hình thành nền tảng pháp lý thuận lợi để thúc đẩy phát triển TOD. Các cơ chế như Nghị quyết 98 của TP.HCM, Luật Thủ đô sửa đổi và đặc biệt là Nghị quyết 188 của Quốc hội về các cơ chế đặc thù phát triển mạng lưới đường sắt đô thị đang tạo thêm dư địa cho việc phát triển đô thị nén, khai thác hiệu quả quỹ đất quanh nhà ga và tích hợp giao thông công cộng với phát triển nhà ở.

Theo bà Giang Đỗ, thách thức hiện nay không còn nằm ở việc có nên phát triển TOD hay không mà là làm thế nào để triển khai đồng bộ giữa quy hoạch, tài chính và quản lý đất đai.

Nếu được thực hiện đúng hướng, TOD có thể trở thành một trong những công cụ quan trọng nhất giúp giải quyết bài toán nhà ở tại các đô thị lớn trong vòng 10 - 20 năm tới, đồng thời tạo nền tảng cho sự phát triển đô thị bền vững của Việt Nam.