Lạc Việt Quy Nhơn phát hành 200 tỷ đồng trái phiếu lãi suất 12,5%, lộ diện dòng vốn ủy thác nội bộ nghìn tỷ

Chi tiết lô trái phiếu 200 tỷ đồng và điều khoản mua lại bắt buộc

Ngày 29/05/2026, Công ty Cổ phần Lạc Việt Quy Nhơn phát hành thành công lô trái phiếu kỳ hạn một năm với khối lượng 2.000 trái phiếu, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu. Tổng giá trị đợt huy động đạt 200 tỷ đồng, áp dụng mức lãi suất 12,5%/năm. Dữ liệu từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) xác nhận đây là đợt huy động trái phiếu đầu tiên trong lịch sử hoạt động của doanh nghiệp.

Theo các điều khoản đã công bố, doanh nghiệp không có kế hoạch hoán đổi lô trái phiếu này. Tuy nhiên, công ty bị ràng buộc bởi nghĩa vụ mua lại bắt buộc theo yêu cầu của trái chủ trong trường hợp phát sinh sự kiện vi phạm không thể khắc phục, bao gồm các sai phạm liên quan đến quy định chào bán hoặc phương án phát hành. Điều khoản này chỉ được miễn trừ khi có sự chấp thuận của tối thiểu 65% người sở hữu trái phiếu.

Biến động cơ cấu cổ đông và khoản phải thu 1.596 tỷ đồng

Lạc Việt Quy Nhơn được thành lập vào năm 2021 tại tỉnh Gia Lai với mức vốn điều lệ ban đầu 360 tỷ đồng. Tại thời điểm thành lập, cơ cấu cổ đông gồm Công ty Cổ phần Bamboo Capital đóng góp 15% và Công ty Cổ phần Phát triển và Đầu tư Lạc Việt đóng góp 85%. Trải qua nhiều đợt điều chỉnh, vốn điều lệ của công ty từng đạt mức 1.250 tỷ đồng vào cuối năm 2025.

Đến tháng 4/2026, doanh nghiệp thực hiện giảm vốn điều lệ xuống mức 450 tỷ đồng. Cơ cấu sở hữu hiện tại bao gồm ông Tống Đức Hiếu nắm giữ 39%, bà Nguyễn Thị Thanh Hà sở hữu 58,6% và ông Nguyễn Ngọc Cảnh Huy giữ 1,8%. Ông Tống Đức Hiếu hiện đảm nhiệm chức vụ Tổng Giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật. Vị lãnh đạo này đồng thời là Chủ tịch Tập đoàn Lạc Việt, Giám đốc Công ty Cổ phần ARQUE DEGI và tham gia điều hành, sáng lập hàng loạt pháp nhân khác như Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt Nam, Công ty Cổ phần Năng lượng Xanh Đông Dương và Công ty Cổ phần Đô thị Biển – Siêu du thuyền Lạc Việt Palmer Johnson.

Báo cáo tài chính cho thấy công ty đang ghi nhận khoản phải thu ngắn hạn lên đến 1.596 tỷ đồng. Trong số này, 1.440 tỷ đồng là các khoản ủy thác đầu tư cho cá nhân có liên quan (ông Ngô Thế Hiếu 640,6 tỷ đồng, bà Đoàn Diệu My 800 tỷ đồng) và 142 tỷ đồng phải thu từ Công ty Cổ phần Tài chính - Bất động sản Hà Thành. Tổ chức xếp hạng Saigon Ratings đánh giá bản chất của các khoản mục này là sự luân chuyển và xoay vòng vốn trong hệ sinh thái nội bộ của doanh nghiệp.

Áp lực đòn bẩy tài chính tại dự án 2.059 tỷ đồng Imperial Oasis

Mô hình hoạt động của Lạc Việt Quy Nhơn là doanh nghiệp dự án (SPV), đặc trưng bởi nhu cầu huy động vốn đầu tư lớn và mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Nguồn lực hiện tại được dồn vào dự án cửa ngõ Cát Tiến (tên thương mại là Imperial Oasis). Dự án tọa lạc tại xã Cát Tiến, nằm trên trục Quốc lộ 19B kết nối trực tiếp Khu kinh tế Nhơn Hội, trung tâm thành phố Quy Nhơn và Cảng hàng không Phù Cát thuộc tỉnh Gia Lai.

Imperial Oasis có tổng diện tích 8,9 ha, được chia thành hai phân khu đất ở và dịch vụ thương mại là TM03 và TM04. Tổng sản phẩm bao gồm 209 căn nhà liền kề, 104 căn shophouse thương mại và 24 lô khách sạn. Tháng 3/2026, Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Gia Lai đã thông qua quyết định điều chỉnh dự toán tổng mức đầu tư dự án lên 2.059 tỷ đồng. Phân bổ chi tiết cho thấy khu TM03 cần 947 tỷ đồng và TM04 cần 1.113 tỷ đồng.

Để thực hiện dự án, công ty sử dụng ba nguồn vốn chính: 617,8 tỷ đồng vốn chủ sở hữu (tương đương 30%), 595 tỷ đồng vốn vay thương mại (chiếm 29%) và 847 tỷ đồng dòng tiền huy động từ khách hàng (đóng góp 41%). TPBank là đơn vị cấp tín dụng, nhận bảo đảm và phát hành bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho người mua nhà tại cả hai phân khu. Hiện tại, 136 sản phẩm thuộc dự án TM03 đã được thế chấp.

Kế hoạch bán hàng và tiến độ ghi nhận dòng tiền đến năm 2028

Imperial Oasis được định vị thuộc phân khúc đô thị ven biển kết hợp nghỉ dưỡng và thương mại. Sản phẩm đang được chào bán với mức giá dao động 75 triệu đồng/m2. Mức giá này được đánh giá ở ngưỡng cao so với thu nhập bình quân của dân cư địa phương và mặt bằng các dự án lân cận. Doanh nghiệp dự kiến hoàn thành toàn bộ công tác đầu tư vào tháng 10/2027.

Đối với phân khu TM04, cơ quan chức năng đã xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với 48 căn (32 căn duyệt năm 2024 và 16 căn duyệt tháng 9/2025). Chủ đầu tư hợp tác phân phối 125 sản phẩm với Công ty Hà Thành theo tỷ lệ chia sẻ lợi ích Lạc Việt Quy Nhơn hưởng 66%, đối tác hưởng 34%. Kế hoạch kinh doanh dự kiến tổng doanh số TM04 đạt 1.703 tỷ đồng. Giá bán khởi điểm năm 2024 là 75 triệu đồng/m2, tịnh tiến lên mức 81 triệu đồng/m2 vào năm 2027.

Tại phân khu TM03, 136 căn nhà ở liền kề và hỗn hợp đã đủ điều kiện kinh doanh từ tháng 6/2025. Chủ đầu tư xây dựng 17.824 m2 diện tích thương phẩm, định giá khởi điểm 82 triệu đồng/m2 và dự kiến tăng lên 92-94 triệu đồng/m2. Toàn bộ sản phẩm TM03 sẽ được bán ra trong hai năm 2027 và 2028 với tổng doanh số ước đạt 1.654 tỷ đồng. Dòng tiền thu về theo tiến độ hợp đồng phân bổ 70% vào năm 2027 (khoảng 815,6 tỷ đồng) và 30% vào năm 2028 (khoảng 838,8 tỷ đồng). Saigon Ratings nhấn mạnh kết quả kinh doanh và thanh khoản của công ty phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ bán hàng và khả năng hấp thụ của thị trường.