Khẩu vị đầu tư bất động sản thay đổi, ưu tiên tài sản chất lượng thay vì kỳ vọng tăng giá

Thị trường bất động sản khách sạn Việt Nam đang thu hút sự quan tâm ngày càng lớn từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Theo JLL, giá trị các thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực khách sạn năm 2026 có thể đạt khoảng 200 triệu USD, trong bối cảnh dòng vốn ưu tiên các tài sản hiện hữu có chất lượng, khả năng tạo dòng tiền và hiệu quả vận hành bền vững.

Nhà đầu tư ngoại gia tăng hiện diện

Ông Karan Khanijou, Phó Chủ tịch Cấp cao phụ trách Thị trường Khách sạn và Nghỉ dưỡng khu vực châu Á - Thái Bình Dương của JLL, cho biết hoạt động M&A khách sạn tại Việt Nam đang diễn ra sôi động hơn khi ngày càng nhiều nhà đầu tư quốc tế quan tâm đến thị trường. Theo dự báo của JLL, tổng giá trị các thương vụ M&A trong lĩnh vực khách sạn tại Việt Nam năm 2026 có thể đạt khoảng 200 triệu USD. Đại diện JLL cũng tiết lộ đơn vị này đang tham gia tư vấn nhiều thương vụ và kỳ vọng một số giao dịch sẽ hoàn tất ngay trong năm nay.

Một trong những giao dịch đáng chú ý là việc ông Suchad Chiaranussati, nhà sáng lập SC Capital Partners (Singapore), hoàn tất mua lại Công ty TNHH Serenity Holding vào tháng 3/2026. Thông qua thương vụ này, SC Capital Partners tiếp quản hệ thống Fusion Hotel Group - thương hiệu sở hữu và vận hành chuỗi khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp tại Việt Nam.

Sau khi sáp nhập, Fusion sẽ được tích hợp cùng HMJ (Nhật Bản) và Topotels (Indonesia), hình thành nền tảng quản lý khoảng 16.000 phòng khách sạn tại bốn thị trường tăng trưởng của châu Á với sự hỗ trợ của hơn 100 chuyên gia trong ngành.

Trước đó, thị trường cũng ghi nhận thêm hai thương vụ M&A khách sạn khác với sự tham gia của cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Theo ông Karan Khanijou, niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường khách sạn Việt Nam đang được cải thiện rõ rệt. Ông cho rằng, Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn không chỉ đối với khách du lịch mà còn với các quỹ đầu tư dài hạn. Với đặc thù cần nguồn vốn lớn và thời gian hoàn vốn kéo dài từ 10-15 năm, lĩnh vực khách sạn và văn phòng vẫn được xem là phân khúc phù hợp với các nhà đầu tư nước ngoài.

Dòng vốn ưu tiên tài sản hiện hữu

Theo ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn của JLL Việt Nam, cả nhà đầu tư hiện hữu lẫn các nhà đầu tư mới đều đang tập trung tìm kiếm những dự án có pháp lý minh bạch, chất lượng tốt và đáp ứng yêu cầu về hiệu quả đầu tư cũng như kiểm soát rủi ro.

JLL dự báo hoạt động M&A sẽ tiếp tục duy trì ổn định trong nửa cuối năm, với trọng tâm là các tài sản thuộc lĩnh vực nhà ở, khách sạn nghỉ dưỡng, trung tâm dữ liệu và một số phân khúc bất động sản thương mại có chọn lọc. Theo ông Bách, chi phí xây dựng tăng cao cùng điều kiện tiếp cận vốn chặt chẽ khiến nhiều chủ đầu tư có xu hướng chuyển nhượng các dự án hiện hữu thay vì triển khai dự án mới.

Xu hướng này tạo thêm nguồn cung cho thị trường M&A, đồng thời giúp các nhà đầu tư rút ngắn thời gian triển khai và giảm thiểu rủi ro so với việc phát triển dự án từ đầu.

Khẩu vị đầu tư chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang dòng tiền

JLL cho rằng thị trường đang chứng kiến sự thay đổi rõ nét trong chiến lược đầu tư. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư kỳ vọng vào khả năng tăng giá của tài sản, thì hiện nay trọng tâm đã chuyển sang chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành và khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao, dòng tiền có xu hướng tập trung vào các dự án sở hữu vị trí chiến lược, kết nối hạ tầng thuận lợi, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Song song với đó, quy trình thẩm định (due diligence) cũng được thực hiện chặt chẽ hơn khi các nhà đầu tư ưu tiên bảo toàn vốn và đánh giá kỹ khả năng chống chịu của tài sản trước những biến động kinh tế vĩ mô.

Ngược lại, các dự án phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc nằm tại những khu vực chưa có nhu cầu thực tiếp tục gặp khó trong việc thu hút dòng vốn. Theo JLL, những tài sản có hiệu quả sử dụng năng lượng cao, chi phí vận hành tối ưu và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững đang sở hữu lợi thế cạnh tranh ngày càng rõ nét, khi khách thuê cũng có xu hướng ưu tiên các giải pháp giúp kiểm soát chi phí trong dài hạn.

Diễn biến này cho thấy thanh khoản trên thị trường không còn phân bổ đồng đều mà đang tập trung vào nhóm tài sản chất lượng, có khả năng duy trì hiệu quả khai thác và tạo dòng tiền ổn định trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động.