Đô thị đa trung tâm mở ra chu kỳ phát triển mới cho bất động sản Hà Nội

Trong bối cảnh nguồn cung và giao dịch ngắn hạn có dấu hiệu chững lại, thị trường nhà ở Hà Nội vẫn duy trì xu hướng dịch chuyển khỏi khu vực nội đô lịch sử. Theo Savills Việt Nam, sự phát triển của hạ tầng giao thông, đặc biệt là mạng lưới metro và định hướng đô thị đa trung tâm, đang từng bước định hình các cực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản.

Nguồn cung tiếp tục mở rộng về phía Bắc, Đông và Tây Hà Nội

Theo Savills, những năm gần đây, nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội chủ yếu tập trung tại các khu vực còn nhiều dư địa phát triển như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức và Đan Phượng. Các địa bàn này sở hữu lợi thế về quỹ đất, đồng thời được hưởng lợi từ quá trình đầu tư hạ tầng và mở rộng không gian đô thị, trở thành điểm đến của nhiều dự án nhà ở quy mô lớn.

Trong khi đó, khu vực trung tâm tiếp tục đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung sơ cấp do quỹ đất ngày càng hạn chế và chi phí phát triển dự án gia tăng. Hoạt động mua bán tại nội đô chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp, tập trung ở các khu vực đã có hạ tầng hoàn chỉnh và cộng đồng dân cư ổn định.

Người mua thận trọng nhưng xu hướng dịch chuyển vẫn rõ nét

Báo cáo của Savills cho thấy thị trường nhà ở Hà Nội trong quý II/2026 ghi nhận nguồn cung và thanh khoản ngắn hạn chững lại khi người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước các quyết định xuống tiền. Tuy nhiên, xu hướng dịch chuyển ra khỏi khu vực lõi trung tâm vẫn tiếp tục được duy trì, với sự mở rộng dọc theo các hành lang phát triển phía Bắc, phía Đông và phía Tây của thành phố.

Không chỉ Hà Nội, các địa phương vệ tinh như Bắc Ninh và Hưng Yên cũng ngày càng thu hút sự quan tâm của người mua nhà và nhà đầu tư. Khi hệ thống hạ tầng liên vùng được cải thiện, các địa phương này được kỳ vọng sẽ bổ sung nguồn cung cho thị trường, đồng thời mang đến thêm lựa chọn cho người có nhu cầu ở thực.

Đô thị đa trung tâm mở ra dư địa phát triển mới

Theo Savills, định hướng phát triển Hà Nội theo mô hình đa trung tâm sẽ tạo nền tảng để thị trường nhà ở giảm dần sự phụ thuộc vào khu vực nội đô lịch sử. Trong cấu trúc mới, các khu vực phía Đông, phía Tây, phía Bắc và phía Nam sẽ đảm nhiệm những chức năng đô thị khác nhau, hình thành các khu dân cư mới gắn với trung tâm việc làm, dịch vụ và hạ tầng công cộng. Đây được xem là yếu tố quan trọng giúp phân bổ lại dân cư, đồng thời mở rộng không gian phát triển của thị trường bất động sản trong dài hạn.

Mạng lưới metro tạo động lực cho các cực tăng trưởng mới

Savills đánh giá việc Hà Nội đồng loạt khởi công 5 tuyến metro trong tháng 6/2026 là một bước tiến quan trọng trong quá trình hiện thực hóa mô hình đô thị đa trung tâm. Các tuyến metro số 1, 2, 8, 10 và 14 có tổng chiều dài hơn 300 km, kết nối nhiều đầu mối quan trọng như sân bay Nội Bài, ga Hà Nội, Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh cùng các khu đô thị mới.

Theo kế hoạch, thành phố đặt mục tiêu hoàn thành các tuyến này trước năm 2030, đồng thời phát triển mạng lưới đường sắt đô thị gồm 18 tuyến với tổng chiều dài khoảng 979 km theo quy hoạch giai đoạn 2021-2030.

TOD được kỳ vọng tái định hình thị trường bất động sản

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng việc đồng thời triển khai các tuyến metro cùng định hướng quy hoạch mới đang tạo nền tảng để Hà Nội chuyển từ mô hình phát triển tập trung vào khu vực nội đô lịch sử sang cấu trúc đô thị đa cực, đa trung tâm. Theo bà Hằng, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành các cực tăng trưởng mới, góp phần mở rộng không gian đô thị, phân bổ lại dân cư và giảm áp lực lên khu vực trung tâm.

Dưới tác động của quy hoạch mới, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ chứng kiến sự dịch chuyển mạnh về nguồn cung theo các trục giao thông trọng điểm. Bên cạnh các phân khúc văn phòng và bán lẻ, nguồn cung nhà ở cũng sẽ đa dạng hơn, trong đó phân khúc nhà ở vừa túi tiền với mức giá dưới 50 triệu đồng/m² được kỳ vọng gia tăng nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực đang tích tụ trên thị trường.