Đất nền “ngủ đông”
Trong khi giá chung cư tại các đô thị lớn tăng giá vùn vụt thì đất nền – loại hình “làm mưa làm gió” trên thị trường trong thời gian qua lại rơi vào tình cảnh “ngủ đông” dù ở vùng ven đô thị lớn hay thị trường tỉnh.
Dữ liệu mà batdongsan.com.vn mới đây công bố cho thấy, đất nền là loại hình ghi nhận biến động giảm rõ rệt về cả lượt tìm kiếm và giá rao bán. Tại miền Bắc, đất nền giảm nhiệt diện rộng.
Cụ thể, lượt tìm kiếm tại hầu hết các tỉnh, thành phố phía Bắc đều sụt giảm khá mạnh, sâu nhất lên đến 45% tại địa bàn các tỉnh như: Lạng Sơn, Bắc Giang, Hà Nam.
Về giá rao bán, một số thị trường đất nền nổi bật như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Quảng Ninh, Hải Phòng đều có giá rao bán giảm nhẹ 1-7%.
Diễn biến này xảy ra tương tự với thị trường miền Nam. Theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong quý 3/2022 TP.HCM và các đô thị vệ tinh ghi nhận 9 dự án đất nền mở bán với nguồn cung khoảng 1.057 nền, giảm 65% so với quý 2/2022.
Không chỉ nguồn cung, tiêu thụ đất nền cũng giảm mạnh, với chỉ khoảng 550 nền chào bán thành công, giảm 78% so với quý trước và ghi nhận mức giao dịch thấp nhất kể từ thời điểm đầu năm.
Tuy nhiên, trái ngược với thực tế giao dịch, mặt bằng giá chào bán đất nền vẫn tăng trong khoảng từ 2 - 4% so với quý trước.
Dù đánh giá thị phần đất nền đang gặp khó trong thanh khoản nhưng theo đánh giá của nhiều chuyên gia, nếu như năm 2023, nhà đầu tư nào có tiền mặt, gom đất nền với mức chi phí vốn thấp thì cơ hội sinh lời cao trong vòng 2-3 năm là điều hoàn toàn xảy ra.
Theo các chuyên gia, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam hiện dưới mức 40%. Do đó dư địa cho đầu tư công còn lớn, tạo động lực cho kênh đầu tư đất nền. "Hơn 10 năm đầu tư địa ốc nhưng ông luôn thấy đất nền tăng trung bình 15-20%. Dù thị trường đi xuống thì sang năm 2023, giá đất vẫn có thể tăng trở lại với mức tăng 30% so với năm 2021. Theo đó, nhu cầu về đất nền rất lớn và có thực. Đây là loại hình góp phần làm thay đổi diện mạo mới cho địa phương.
Cơ hội nào trong 2023?
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản thẳng thắn cho rằng, trong trung hạn, đất nền sẽ gặp khó khăn nhất là loại hình đất nền ở vùng xa trung tâm.
Còn ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định thị trường đang ở giai đoạn trầm lắng. Ông Đính cho rằng, thị trường đang đối mặt với nguồn cung khan hiếm, thiếu sản phẩm hấp dẫn nhà đầu tư và khó khăn về chính sách tín dụng, tiếp cận nguồn vốn… Các nhà đầu tư khó biết chọn gì có thể sinh lời trong giai đoạn hiện nay.
Ông Đính cũng khẳng định, hiện tượng đầu cơ đã không còn vì giá đất tăng rất cao từ Hà Nội, TP. HCM đến cả những khu vực rất xa. Thế nên, nếu nhà đầu tư mua vào thời điểm này thì một vài tháng nữa không bán được, nếu có bán được thì cũng lỗ, nên không ai dại đầu cơ cả.
Trước những lo ngại về lãi suất ngân hàng sẽ tăng trong năm tới đây, thanh khoản thị trường nhà đất sẽ càng khó khăn hơn, thời điểm mở bán các sản phẩm bất động sản vào năm 2023 cũng là một vấn đề nan giải.
Ở một góc nhìn tích cực, chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng cuộc đua tăng lãi suất ngân hàng chỉ dành cho những nhà băng hoạt động yếu kém. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước cũng đã nhận diện được các thực trạng này và đã có chỉ đạo đến những ngân hàng thương mại cổ phần về việc điều chỉnh lãi suất sao cho phù hợp và ổn định hơn. Do vậy, sẽ rất khó có biến động lãi suất vào năm 2023.
Ông phân tích, vấn đề của những người mua nhà hiện tại, không nằm nhiều ở vấn đề lãi suất mà có tâm lý lo lắng về trị giá bất động sản đang ở mức khá cao, nên rất khó để tăng cũng khiến họ chùn tay. Phần lớn những người mua dự án nhằm lướt sóng khi nhận thấy giá khó tăng lên thì họ không tiếp tục mua nữa.
“Nhiều doanh nghiệp địa ốc đã thông báo lại ngày mở bán là hợp lý nhưng nếu dời sang quý I năm 2023 hay lâu hơn nữa cũng sẽ là một dấu hỏi lớn” ông Hiển nói.