Thị trường địa ốc rơi vào cơn khát vốn
Chia sẻ mới đây, ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Group cho biết, kiểm soát tín dụng cũng như siết chặt các quy định tiếp cận vốn bằng kênh trái phiếu khiến thị trường địa ốc rơi vào cơn khát vốn.
Các chuyên gia cũng nhận định những khó khăn này đến từ việc bị siết tín dụng ngân hàng, bị kiểm soát phát hành trái phiếu, lãi vay tăng và nhất là thanh khoản sản phẩm bị sụt giảm suốt nhiều tháng qua. Tất cả những yếu tố này đang đẩy doanh nghiệp bất động sản vào “cơn khát” vốn nghiêm trọng.
Ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa chia sẻ, khi doanh nghiệp vẫn còn đói vốn, tiền mặt khan hiếm thì làn sóng giảm giá nhà ở sẽ kéo dài đến hết năm nay và thị trường bất động sản vẫn còn khó khăn đến quý 2/2023.
TS. Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế cho rằng, bối cảnh hiện tại các doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc hoạt động kinh doanh. Doanh nghiệp cần chọn tái cấu trúc bằng cách “hi sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay
Trong khi đó, ở phương diện doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cũng kiến nghị Nhà nước có thể hỗ trợ bằng cách công tác quy hoạch phải thực hiện một cách kịp thời để tạo ra quỹ đất, tạo ra bộ mặt của đô thị, giúp các doanh nghiệp có điều kiện chọn được những quỹ đất để phát triển dự án. Nhất là đối với các dự án nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội hoặc cho người có thu nhập trung bình.
Đồng thời, cần phải đánh giá lại các doanh nghiệp, ai tạo ra những sản phẩm phù hợp, cần cho thị trường thì phải ưu tiên về tín dụng để tạo nguồn cung cho thị trường, tạo ra dòng tiền và kéo theo sự phát triển của hàng chục ngành nghề khác.
Nên đầu tư vào loại hình nào?
Mặc dù giá bất động sản đã giảm nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn phân vân, chưa dám xuống tiền đầu tư. Nguyên nhân là do khó khăn về tín dụng thời gian qua đã ảnh hưởng đến thanh khoản của nhiều loại hình bất động sản, khiến giới đầu tư khá cân nhắc cho các khoản đầu tư mới.
Theo giới chuyên gia bất động sản nhận định, hiện nay là thời điểm các nhà đầu tư cơ cấu lại dòng tiền và tính toán phân bổ như thế nào để dòng tiền đảm bảo sự an toàn trước khi sinh lời. Giữa tình cảnh thị trường như hiện nay, người mua không thể mạo hiểm nên bây giờ trước khi tính bỏ tiền vào phân khúc nào họ phải tính ít nhất dòng tiền không bị lỗ, tức là mua xong bán lại không lỗ rồi mới tính đến bài toán sinh lời.
Do đó, nếu tín dụng 2023 vẫn bị siết chặt, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc Khối Kinh doanh Batdongsan.com.vn cho rằng nên đầu tư vào bất động sản liên quan hạ tầng khu công nghiệp như khu nhà ở cho công nhân, chuyên gia, dịch vụ thương mại, logistic, hạ tầng bến bãi...
Chuyên gia này cho hay, sau đại dịch Covid-19, hầu hết chính sách điều tiết vĩ mô của Chính phủ đều hướng đến việc tạo công ăn việc làm để an sinh xã hội, phục hồi nền kinh tế, bất động sản cũng sẽ "ăn theo" xu hướng này".
Điều này cũng thể hiện trong sự phát triển của các doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp. Điển hình như Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) đang quản lý gần 5.216 ha đất phát triển KCN, chiếm gần 4,22% tổng số diện tích đất KCN của cả nước và xấp xỉ 1.178 ha đất phát triển khu đô thị (KĐT), dân cư. Trong đó, 1.013 ha đất KCN thuộc 4 KCN đã được lấp đầy 100% và một KCN có diện tích 426 ha đã lấp đầy 96,78%.
BCTC hợp nhất quý 3/2022, KBC ghi nhận doanh thu 203 tỷ đồng, giảm hơn 37% so với cùng kỳ. Khấu trừ giá vốn, lợi nhuận gộp thu về giảm mạnh, từ mức 159 tỷ (quý 3/2021) xuống còn 97 tỷ đồng.
Đáng chú ý, trong kỳ KBC khoản lợi nhuận từ công ty liên kết gần 2.000 tỷ đồng. Theo đó, LNST thu về đột biến 1.936 tỷ, trong khi cùng kỳ lỗ hơn 59 tỷ đồng.
Đây là khoản lợi nhuận đột biến trên đến từ thu nhập chênh lệch giữa phần sở hữu trong tài sản thuần của bên bị mua và giá phí hợp nhất kinh doanh.
Một loại hình tiềm năng khác, theo ông Hảo, là nhà phố tại những nơi có hạ tầng dân cư hiện hữu, liên kết vùng tốt. Trong bối cảnh dòng tiền eo hẹp như hiện nay, sẽ có sự sàng lọc tự nhiên về những giỏ hàng đang mở bán.
Khi thị trường khó khăn, người mua có xu hướng tìm những sản phẩm an toàn nhất rồi mới tính đến khả năng sinh lời. Do đó, những sản phẩm có vị trí tốt, đáp ứng đúng nhu cầu, khả năng tạo dòng tiền và thanh khoản tốt hơn...sẽ nhận được sự ưu tiên của người mua.
Những bất động sản này không chỉ tăng giá theo thời gian mà còn tạo ra dòng tiền cho nhà đầu tư. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá thuê và mức độ quan tâm nhà phố tại hầu hết quận, huyện, TP ở TP.HCM và Hà Nội đều tăng, nâng tỷ suất lợi nhuận cho thuê của phân khúc này về mức tiệm cận con số trước đại dịch, hiện khoảng 2,9-3%/năm.
Ngoài ra, nếu xét ở ngắn hạn, căn hộ chung cư đáp ứng tốt nhu cầu thực, giá hợp lý ở những dự án sơ cấp cũng là một phương án, lợi thế đầu tư.
Nhiều chuyên gia cho rằng, khi siết tín dụng, loại hình nào bị ảnh hưởng nhiều nhất thì khi nới lỏng loại hình đó sẽ được thuận lợi. Câu chuyện là khi nới lỏng hay siết tín dụng thì cần tìm loại hình đầu tư ít chịu ảnh hưởng nhất.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng, một trong những loại hình bị ảnh hưởng nhiều nhất khi siết tín dụng là đất nền. Đây là loại hình có tính đầu cơ cao, không cần có dòng tiền hàng tháng nhưng lợi suất tại những khu vực tiềm năng, có hạ tầng tốt thì luôn có tốc độ tăng trưởng giá rất cao.
Vị chuyên gia này cho biết, loại hình thứ hai bị ảnh hưởng tương đối mạnh thời gian qua đó là bất động sản nghỉ dưỡng nên đây cũng sẽ là loại hình đầu tư thuận lợi khi nới room tín dụng. Kỳ vọng trong tương lai khi nới lỏng tín dụng, các chủ đầu tư sẽ có thêm nguồn lực để đầu tư vào thị trường nghỉ dưỡng thì đây sẽ là loại hình có sự tăng trưởng tốt.
Ngoài đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng, nhóm sản phẩm chung cư cao cấp hoặc nhà phố có giá trị cao cũng được hưởng lợi khi nới room tín dụng.
"Đây là loại hình thường xuyên được các nhà đầu tư lựa chọn. Số lượng nguồn cung ngày càng hạn chế và giá cao cũng là một trong những điểm tích cực với các nhà đầu tư lướt sóng hoặc tìm kiếm tăng trưởng lợi nhuận vì nhóm này cần đòn bẩy tài chính rất lớn", ông Tuấn cho biết.