UBND TP HCM vừa phê duyệt đề án "Quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả”, trong đó, nội dung dành được chú ý nhiều nhất là việc thu hồi diện tích đất liền kề công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá.
Theo đó, người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn. Savills cho rằng, điều này tỉ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại.
Phương án đền bù hiệu quả nhất cho người dân không nằm ở việc giá đất được đền bù cao hay thấp.
Đánh giá vấn đề này, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam cho rằng phương án đền bù hiệu quả nhất cho người dân không nằm ở việc giá đất được đền bù cao hay thấp.
“Trong những trường hợp có liên quan đến đền bù đất đai tại khu vực cần giải tỏa mặt bằng, cốt lõi của vấn đề nằm ở sự đồng thuận của người dân. Do đó phương án được chọn phải quan tâm, cân nhắc đến sinh hoạt, tập quán và công việc của những người bị ảnh hưởng", ông Khương cho biết.
Chuyên gia của Savills lấy ví dụ nếu như quy hoạch tái định cư với người dân trong một tòa chung cư tại quận 1 thì đơn vị phụ trách việc giải tỏa cần cân nhắc đến việc những người dân này đã quen thuộc với nếp sinh hoạt và làm việc. Bởi vậy việc tái định cư ở một chỗ khác là bài toán liên quan sâu sắc đến đời sống thường ngày và mưu sinh của họ.
Đối với những nơi tái định cư tại chỗ, sự đồng thuận của người dân tại khu vực này như thế nào cho thỏa đáng rất quan trọng. Nếu đây là dự án công, nhận đầu tư của nhà nước như trường học, bệnh viện, công viên... thì thường nhận được sự ủng hộ từ người dân. Song, nếu là những dự án mang tính chất thương mại và phục vụ lợi ích của một số nhà đầu tư nào đó như khu chung cư, công ty, cơ sở sản xuất..., thì sự đồng thuận của người dân là yếu tố quyết định.
Ông ví dụ, trên thực tế, những năm qua đã chứng kiến nhiều vụ tranh chấp đất đai vấp phải sự phản ứng mạnh mẽ từ người dân trong việc đền bù giải tỏa và tái định cư. Đa số những trường hợp này, các đơn vị quản lý thường tập trung cân nhắc đến giá trị đất, ví dụ như tái định cư tại chỗ thì làm sao cho giá trị bằng mà diện tích nhỏ hơn, hay tái định cư xa để có diện tích lớn hơn và bằng giá trị.
Ông Khương cho rằng đó chỉ là điều kiện cần nhưng chưa đủ. Yếu tố quan trọng để làm thỏa mản nhu cầu của người dân phải liên quan đến mưu sinh và hành vi, tập quán sống của những người bị ảnh hưởng.
"Hãy hình dung nếu một người xuất thân từ xóm lao động giờ phải tái định cư ở một tòa chung cư thì họ sẽ như thế nào khi hoàn toàn khác biệt với những người hàng xóm? Vì thế đền bù tái định cư là một vấn đề liên quan sâu sắc đến đô thị học và đồng thuận người dân, việc giải quyết chỉ bằng góc nhìn tài chính không chưa đủ", ông Khương nhấn mạnh.
Một vấn đề nữa việc tái định cư tại chỗ cần giải quyết là người dân sẽ nhận được những lợi ích gì từ việc chỉnh trang đô thị hoặc nâng cấp cơ sở hạ tầng.
Nếu người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn so với diện tích sở hữu ban đầu thì điều này có thể sẽ tạo ra những ảnh hưởng nhất định về cảnh quan chung của đô thị. Theo ông Khương, đây là bài toán mà các nhà quản lý và nhà đầu tư phải trả lời.
"Trên thế giới, những căn hộ 25-30 m2 không phải là hiếm, nhưng tại sao tại nhiều nơi lại thành tổ uyên ương mà không phải là ổ chuột? Đây là do vấn đề về quản lý", ông Khương cho biết.
Hiện nay, tại địa bàn TP HCM và Hà Nội, thứ nhất còn rất nhiều khu chung cư cũ đã xuống cấp, thứ hai những khu tự phát không quy hoạch từ trước năm 1975, nên việc chỉnh trang đô thị là rất cần thiết.
"Quan trọng nhất là giải quyết được nhu cầu, sinh hoạt và mưu sinh của dân, rồi giải quyết tiếp vấn đề còn lại là làm sao mà cuộc sống của họ được bình yên. Vì thế giải quyết được nhu cầu cuộc sống của người dân rất quan trọng trong quá trình hiện đại hóa đô thị", chuyên gia Savills nhận định.