Trong báo cáo xếp hạng tín nhiệm ngành bất động sản nhà ở phát hành ngày 06/03/2025, VIS Rating đã đưa ra những đánh giá và dự báo tích cực về triển vọng của ngành trong năm 2025.
Theo VIS Rating, mặc dù năm 2024 chứng kiến sự cải thiện về doanh thu và nguồn tiền mặt, lợi nhuận và dòng tiền hoạt động (CFO) của các chủ đầu tư bất động sản nhà ở vẫn tiếp tục suy yếu. Tuy nhiên, đơn vị này dự báo các doanh nghiệp sẽ có hiệu quả hoạt động tốt hơn trong năm 2025.
Cơ sở cho dự báo này là việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, cùng với hơn 20 nghị định/thông tư hướng dẫn, dự kiến có hiệu lực từ tháng 8/2024. Những thay đổi pháp lý này được kỳ vọng sẽ tạo ra một môi trường kinh doanh thuận lợi hơn, thúc đẩy hoạt động phát triển dự án và bán hàng của các doanh nghiệp.
Số liệu của VIS Rating cho thấy, số lượng dự án được cấp phép mới trong năm 2024 đã tăng 16% so với năm 2023. Tại các thị trường lớn như Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh 90% so với cùng kỳ, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, lên tới 106%. Điều này cho thấy nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn và các chủ đầu tư đang nỗ lực đáp ứng nhu cầu này.
VIS Rating dự báo nguồn cung nhà ở mới sẽ tiếp tục cải thiện trong năm 2025, tuy nhiên, sự phục hồi sẽ không đồng đều giữa các phân khúc. Phân khúc bất động sản nhà ở được dự báo sẽ phục hồi mạnh mẽ, trong khi phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có tốc độ phục hồi chậm hơn.
Về hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp, VIS Rating cho biết, cùng với điều kiện kinh doanh được cải thiện, các chủ đầu tư đã ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu đáng kể, tăng 183% so với cùng kỳ trong quý 4/2024, góp phần làm tăng 8% doanh thu cho cả năm 2024.
Tuy nhiên, tổng lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp vẫn giảm 7% do chi phí lãi vay cao hơn và khoản lỗ hoạt động của một số chủ đầu tư đang gặp khó khăn về pháp lý, bao gồm Danh Khôi (NRC), Năm Bảy Bảy (NBB) và Đầu tư LDG (LDG).
Chỉ có 10 trong số 30 công ty trong danh sách theo dõi của VIS Rating hoàn thành kế hoạch lợi nhuận cả năm 2024. Các chủ đầu tư lớn như Đất Xanh (DXG), Nam Long (NLG) và Vinhomes (VHM) ghi nhận biên lợi nhuận cao hơn sau khi hoàn thành các dự án quan trọng, chủ yếu ở phân khúc thấp tầng.
VIS Rating kỳ vọng lợi nhuận của các chủ đầu tư sẽ cải thiện trong năm 2025 nhờ doanh số bán hàng tăng mạnh, thúc đẩy việc ghi nhận doanh thu và lợi nhuận.
Về tình hình tài chính, số liệu của VIS Rating cho thấy, trong năm 2024, tổng nợ của các chủ đầu tư đã tăng 20% so với cùng kỳ, lên 208.000 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu là để tài trợ cho chi phí phát triển dự án (VHM, NLG, DXG), bổ sung vốn lưu động hoặc tái cấu trúc các khoản nợ đến hạn (NVL, NBB).
Việc nợ tăng lên đã dẫn đến chi phí lãi vay tăng 41% so với cùng kỳ, làm suy giảm tỷ lệ bao phủ lãi vay (EBIT/chi phí lãi vay) từ 8,7 lần xuống 5,6 lần. Tỷ lệ nợ/EBITDA (thể hiện tỷ lệ đòn bẩy bình quân) cũng tăng từ 2,7 lần trong năm 2023 lên 3,3 lần trong năm 2024.
Hầu hết các chủ đầu tư có dòng tiền hoạt động âm trong năm 2024 do nhiều doanh nghiệp đã tăng cường giải ngân để đẩy nhanh tiến độ phát triển dự án sau khi được phê duyệt pháp lý và dự kiến sẽ mở bán dự án vào năm 2025 (VHM, KDH, PDR). Trong khi đó, một số chủ đầu tư khác vẫn đang gặp khó khăn trong việc chậm trả gốc và lãi trái phiếu, cũng như các vấn đề pháp lý liên quan đến dự án (NVL, NBB).
Tuy nhiên, VIS Rating kỳ vọng hồ sơ tín nhiệm của ngành sẽ cải thiện trong năm 2025, nhờ dòng tiền thu từ bán hàng được cải thiện, dẫn đầu bởi các chủ đầu tư lớn như VHM, KDH, DXG và NLG, với kế hoạch mở bán tăng mạnh tại các thành phố lớn.
Một tín hiệu tích cực khác là nguồn tiền mặt của ngành đã tăng 46% so với cùng kỳ trong năm 2024, đạt mức cao nhất trong 5 năm qua. Điều này có được nhờ dòng tiền mạnh mẽ từ hoạt động đầu tư và tài chính, phản ánh khả năng tiếp cận vốn tăng lên thông qua vay ngân hàng và các hoạt động tái cấu trúc dự án như mua bán và sáp nhập (M&A), hợp đồng hợp tác kinh doanh và chuyển nhượng cổ phần.
Trong năm 2024, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng 32% so với cùng kỳ, đạt mức cao nhất trong 3 năm qua. Các chủ đầu tư cũng dần khôi phục khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong nước, nhờ vào các cải cách pháp lý và quy định mới được ban hành.
Trong tháng 12/2024, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới của ngành đạt 31.200 tỷ đồng (tăng 342% so với cùng kỳ), được hỗ trợ bởi việc áp dụng bảo lãnh thanh toán, chủ yếu bởi các ngân hàng. 40% lượng trái phiếu mới phát hành có bảo lãnh thanh toán, tăng đáng kể so với mức 17% trong 11 tháng đầu năm. VIS Rating dự báo các chủ đầu tư sẽ duy trì khả năng tiếp cận tốt với các nguồn tài chính mới trong năm 2025.