Dù mới ở tuổi 32, Paul Muller đã sở hữu đến 70 bất động sản với trị giá khoảng 10,5 triệu euro (tương đương 10,3 triệu USD).
Thoạt nghe, mọi người ngỡ tưởng, chàng trai này hẳn phải có khối tài sản khổng lồ và bắt đầu kinh doanh bất động sản từ sớm. Nhưng không, bất động sản đầu tiên mà Paul sở hữu là 2 căn hộ nhỏ ở khu Leipzing, miền Đông nước Đức được mua vào năm 2017, có trị giá 80.000 euro (khoảng 77.900 USD).
Muller cho biết, khi bắt đầu đầu tư vào bất động sản, anh không có nhiều vốn. Số tiền anh có được chỉ là khoản tiền tiết kiệm 5.000 euro, và 5.000 euro vay thêm từ bạn bè đồng nghiệp.
Nếu bạn muốn đầu tư bất động sản trong khi vẫn làm một công việc khác thì nên bắt đầu với chiến lược mua và nắm giữ. Bởi đây là cách đầu tư không đòi hỏi nỗ lực quá nhiều và ít rủi ro hơn.
Thời điểm năm 2019, với số vốn 10.000 euro, anh quyết định nghỉ công việc làm cố vấn ở PwC và chuyển sang làm tại một công ty bất động sản trong thời gian ngắn. Một năm sau, anh trở thành một nhà đầu tư bất động sản tự doanh với khoản vốn nhỏ, phần còn lại thì vay ngân hàng.
Müller chia sẻ, việc tự đầu tư vào bất động sản giúp anh cảm thấy như mình đang sở hữu một doanh nghiệp nhỏ. Anh hoàn toàn chịu trách nhiệm từ việc lo cấp vốn, đàm phán giá và quản lý các bất động sản của chính mình.
Doanh nhân trẻ tuổi này cho biết, khoảng 1 nửa danh mục đầu tư của anh là bất động sản “mua để nắm giữ”. Đây là những khu vực mà anh mua, sau đó cho thuê và kiếm lợi nhuận. Một nửa còn lại bao gồm các bất động sản phải “sửa chữa và cải tạo”. Đây là một chiến lược mà Muller mua, cải tạo lại bất động sản và sau đó bán lại với giá cao hơn.
Anh cho hay: “Nếu bạn muốn đầu tư bất động sản trong khi vẫn làm một công việc khác thì nên bắt đầu với chiến lược mua và nắm giữ. Bởi đây là cách đầu tư không đòi hỏi nỗ lực quá nhiều và ít rủi ro hơn.”
Theo Müller, với các bất động sản “sửa chữa và cải tạo”, bạn cần phải biết nhiều hơn về thị trường và theo đuổi chiến lược này cũng mất nhiều thời gian hơn. Tuy nhiên, lợi thế của chiến lược này là bạn có thể kiếm được số tiền khá lớn chỉ trong một thời gian ngắn. Mặt khác, việc cho thuê nhà có thể giúp bạn tạo ra thu nhập thụ động lớn hơn trong tương lai hoặc một khoản tiền hàng năm mà bạn có thể rút ra để sử dụng.
Chia sẻ về cách lựa chọn bất động sản, anh cho biết, khi tìm kiếm, các nhà đầu tư cần chú ý tới chiến lược mua và nắm giữ, đặc biệt là ước lượng khoản lợi nhuận sẽ có.
"Với chiến lược mua và nắm giữ, bất động sản cho thuê phải mang về lợi nhuận lớn hơn bất kỳ khoản vay nào cùng chi phí quản lý, bảo trì. Nếu sau khi trừ đi các chi phí này bạn vẫn còn một khoản dư, thì đó là bất động sản sinh lời. Các dự án sửa chữa và cải tạo cũng vậy", Paul Muller chia sẻ.
Müller chủ yếu xem xét tổng lợi nhuận tiềm năng mà anh có thể kiếm thông qua các bất động sản này. Qua đó, anh sẽ tính toán sơ bộ trước khi kiểm tra kỹ hơn.
Anh thường cộng giá mua vào, chi phí cải tạo, sử dụng vốn và quảng cáo, sau đó trừ đi tổng số tiền đó vào giá bán ước tính, với phần chênh lệch là lãi hoặc lỗ. Anh nói: “Nếu tôi không lãi 15% sau khi tính toán kỹ lưỡng hơn, tôi sẽ không mua bất động sản đó. Mức lãi suất mà tôi luôn cố gắng đạt được là 20-30%.”
Muller tự nhận thấy, mình là người lý trí trong việc đầu tư bất động sản, nếu con số đúng như mong đợi thì đó là khoản đầu tư hiệu quả.
Sở hữu nhiều bất động sản nên Muller cũng có nhiều cách để cắt giảm bớt khối lượng công việc cần xử lý.
Anh chia sẻ: “Tôi có 2 bất động sản có hợp đồng thuê ngắn hạn và đã giao toàn bộ cho 1 nhà cung cấp dịch vụ quản lý và họ sẽ nhận 23% tiền thuê nhà. Tôi thực sự không để ý tới 2 căn nhà đó nữa, thu nhập đến hoàn toàn thụ động".
Đối với những tòa nhà căn hộ, Muller sử dụng dịch vụ quản lý bất động sản để đảm nhận nhiều công việc. Họ có các dịch vụ như bảo vệ toà nhà, nhân viên bảo trì. Theo đó, công việc của anh chỉ là kiểm tra xem mọi thứ vận hành như thế nào.
Muller cho biết, mục tiêu của anh hiện tại là tuyển dụng thêm nhân sự, tăng từ 5 lên 50 nhân viên và mở rộng sang thị trường Mỹ.