Tập đoàn Apec (Apec Group) vừa thông qua phương án phát hành 3.000 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, tên gọi "Happy18 Bond". Lô trái phiếu này dự kiến phát hành vào tháng 9, mệnh giá 100.000 đồng mỗi trái phiếu. Tuy nhiên, điểm nhấn đáng chú ý nhất của lô trái phiếu này không phải là tính thanh khoản, mà ở mức lãi suất mà Apec Group dự kiến trả cho trái chủ.
Theo bảng lãi suất tập đoàn này công bố, nếu khách hàng lựa chọn kỳ hạn 5 năm, trả lãi mỗi 6 tháng, mức lãi suất nhận được sẽ là 15%/năm. Nếu khách hàng lựa chọn kỳ hạn 5 năm, nhận lãi một lần duy nhất vào cuối kỳ, mức lãi suất sẽ là 18% mỗi năm, tương đương lợi nhuận 90% tại thời điểm đáo hạn.
Dù chọn cách nào, Happy18 Bond vẫn là lô trái phiếu có mức lãi suất cao bậc nhất trên thị trường bất động sản hiện nay.
Phối cảnh dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né.
Thương vụ này khiến cái tên Apec Group thu hút sự chú ý. Nhiều người đặt câu hỏi, nguyên cớ nào để ban lãnh đạo công ty này tự tin với kế hoạch phát hành trái phiếu lãi suất khủng? Trả lời báo chí mới đây, lãnh đạo doanh nghiệp này cũng cho biết việc phát hành "đã được tính toán rất kỹ lưỡng" và lãi suất 18% là "hoàn toàn bình thường".
Tuy nhiên, nếu nhìn sâu vào cấu trúc của hệ sinh thái xoay quanh thương hiệu Apec, cái tên Apec Group, thực tế, có thể không phải là chủ thể chính. Cũng như Apec Holdings, Apec Group nhiều khả năng chỉ đóng vai trò là đơn vị huy động vốn. Trong khi đó, hai thành viên chủ chốt nắm giữ các dự án chính của Apec lại là Công ty cổ phần Đầu tư Châu Á - Thái Bình Dương (API) hay Công ty cổ phần Đầu tư IDJ Việt Nam (IDJ).
Tham vọng với condotel
Trên website của Apec Group, công ty này thuyết minh API là công ty thành viên, còn IDJ là công ty liên kết. Tuy nhiên, IDJ thực tế mới là đơn vị nắm giữ những dự án đặt nhiều kỳ vọng của hệ sinh thái Apec.
Trong báo cáo thường niên năm 2019, IDJ tự giới thiệu là nhà phát triển condotel "hàng đầu Việt Nam".
"IDJ đưa ra thị trường các sản phẩm tiên phong về condotel", báo cáo thường niên cho biết.
Trong số đó, tổng danh mục đang triển khai của IDJ - công ty có vốn điều lệ hơn 340 tỷ đồng - lên tới 5.000 tỷ đồng, gồm APEC Mandala Wyndham Mũi Né (tổng đầu tư 2.000 tỷ), APEC Mandala Wyndham Hải Dương (500 tỷ), APEC Diamond Park Lạng Sơn (1.500 tỷ) và APEC Grand Phú Yên (1.000 tỷ đồng).
Nhưng dự án xuất hiện trong phần giới thiệu của IDJ thực tế cũng là những dự án trọng tâm mà Apec Group truyền thông gần đây. Điều này phần nào cho thấy vị thế quan trọng của công ty này trong "hệ sinh thái Apec" dù chỉ được giới thiệu ở vai trò công ty liên kết.
Tuy nhiên, trong bối cảnh loại hình condotel đang trong giai đoạn thoái trào, quyết định này của nhóm Apec Group khiến giới đầu tư nghi ngại, hơn là kỳ vọng tích cực vào tương lai.
Giới thiệu là "nhà phát triển hàng đầu về condotel", nhưng các dự án trọng tâm của IDJ hiện vẫn trong trạng thái đang xây dựng, dù thị trường condotel đã vượt qua ngưỡng đỉnh và đang thoái trào.
Đến cuối quý II, giá trị hàng tồn kho của IDJ đạt gần 800 tỷ đồng, chiếm gần một nửa tổng tài sản, chủ yếu là APEC Mandala Wyndham Mũi Né (439 tỷ đồng), APEC Diamond Park Lạng Sơn (167 tỷ) và Grand Phú Yên (114 tỷ đồng). Nếu so với quy mô tổng đầu tư, hầu hết tiến độ triển khai chưa đạt tới 25%.
Bài toán cân đối dòng tiền trước những cam kết khủng
Trên các website bán bất động sản, dự án condotel của IDJ đang được "chào hàng" với nhiều ưu đãi, đặc biệt là mức thu nhập cam kết cao. Như Apec Mandala Wynham Mũi Né do công ty này là chủ đầu tư, dự án này được được nhiều bên tư vấn bán hàng với mức cam kết thu nhập tiền thuê căn hộ trong 5 năm đầu tiên tới 12%. Con số này tương đương với mức cam kết thu nhập tại Cocobay - một dự án condotel đã "vỡ trận" do không đảm bảo dòng tiền chi trả cho nhà đầu tư.
Trong những khuyến cáo mới đây, nhiều chuyên gia bất động sản cũng khẳng định, mức cam kết lợi nhuận này là điều rất khó để đảm bảo, đặc biệt khi thị trường condotel đã phát triển quá nóng và đang bước vào giai đoạn thoái trào.
Việc cam kết lợi nhuận ở ngưỡng hai con số đòi hỏi các dự án luôn phải duy trì tỷ lệ lấp đầy phải ở ngưỡng 70-80% để đảm bảo dòng tiền. Nhưng điều kiện này không dễ thực hiện, nếu không nói là bất khả thi trong tình trạng thị trường cạnh tranh, số lượng dự án nghỉ dưỡng tăng liên tục.
Nếu cộng thêm với việc huy động vốn lãi suất lãi suất cao, từ 13% (với IDJ) tới 18% (với Apec Group) để thực hiện dự án, áp lực dòng tiền đối với nhóm doanh nghiệp này trong tương lai là điều không khó nhìn trước. Điều này cũng có thể là lý do IDJ từng "vội vã" đẩy thanh khoản tại dự án Mũi Né.
Giữa năm 2019, dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né từng bị Sở Xây dựng Bình Thuận cảnh báo về tình trạng mở bán khi chưa đủ điều kiện, cũng như việc chủ đầu tư "chưa hoàn chỉnh các thủ tục đầu tư, chưa có giấy phép xây dựng". Văn bản của Sở khi đó cho biết xuất hiện nhiều thông tin chủ đầu tư và đơn vị phân phối thực hiện việc giao dịch, mua bán thông qua các hình thức ký kết hợp đồng vay, văn bản thỏa thuận, bản đăng ký nguyện vọng...
Mới đây, hệ thống Apec tiếp tục đưa ra một phương thức đầu tư mới với nhóm dự án này là các gói Apec Madala Holiday. Theo đó, khách có thể mua các gói kỳ nghỉ đa dạng với giá trị từ 24,5 đến 735 triệu đồng, thời hạn từ ngắn (1-3 năm) cho đến trung hạn (10 năm), thậm chí dài hạn tới (25-35-50 năm). Đặc biệt, gói kỳ nghỉ này còn là kênh đầu tư tài chính có cam kết lãi suất và kinh doanh. Đại diện Apec Mandala Holiday cam kết, nhà đầu tư sẽ được hưởng lãi suất lên tới 10% mỗi năm (tùy theo từng gói sản phẩm) với những đêm nghỉ chưa sử dụng.
Theo đó, khi sở hữu gói kỳ nghỉ 3 năm của Apec Mandala Holiday với giá trị 41,58 triệu đồng, khách hàng sẽ được hưởng lãi suất 10% từ năm thứ 2, lãi suất tính trên số phòng nghỉ khách hàng chưa sử dụng.
Việc bán các gói nghỉ kèm cam kết đầu tư, nhìn từ góc độ tài chính, có phần tương đồng với mô hình condotel. Việc liên tục xoay chiều về vấn đề tài chính cũng phần nào cho thấy nhóm doanh nghiệp này đang phải "xoay sở" với tham vọng, có thể là quá tầm. Tại những dự án khác, một số sàn môi giới bất động sản cũng cho biết, tình hình thanh khoản với các dự án Apec cũng không mấy khả quan.