Chung cư chưa sổ đỏ vẫn được giao dịch mạnh
Cách đây 6 năm, anh Ngọc Phong đã quyết định mua căn chung cư mini có diện tích 40 m2 với giá 800 triệu đồng tại một ngõ sâu trên phố Thuỵ Khuê (Ba Đình, Hà Nội). Căn hộ nhỏ được chia làm 2 phòng ngủ và 1 phòng khách nhỏ. Gia đình anh Phong chấp nhận sống cảnh chật chội vì khi đó không có đủ tiền mua căn khác với vị trí trung tâm như vậy.
Đầu năm 2023, khi thấy giá nhà đã hạ nhiều, anh dồn số tiền tích cóp mấy năm qua và vay thêm anh em bạn bè để mua một căn nhà tại quận Hoàng Mai. Căn chung cư mini của anh Phong không có sổ đỏ, chỉ có sổ chung của cả mảnh đất. “Lúc đầu, tôi cũng lo ngại không có sổ sẽ khó bán. Nhưng bất ngờ, khi tôi rao bán với giá 1,4 tỷ đồng mà nhanh chóng có người mua. Đó là đôi vợ chồng trẻ mới cưới chưa có nhiều kinh phí”, anh Phong cho hay.
Tương tự, năm 2016, vì kinh tế gia đình hạn hẹp, gia đình chị Nguyễn Huyền (Hà Nội) đã chọn mua căn hộ 65m2 có 2 phòng ngủ tại chung cư HH Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) với mức giá 1 tỷ đồng, tương đương hơn 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, do công trình có nhiều vi phạm không được chủ đầu tư khắc phục, dẫn tới tình trạng treo sổ đỏ các căn hộ suốt nhiều năm qua.
“Sau nhiều năm tích cóp, kinh tế gia đình cũng khá hơn nên năm ngoái đã quyết định mua một căn chung cư khác tại quận Nam Từ Liêm. Đến đầu năm nay chúng tôi quyết định rao bán căn hộ cũ vì không sử dụng tới”, chị Huyền nói.
Tuy nhiên, điều bất ngờ xảy ra khi chỉ rao bán trong vòng 2 tuần, căn hộ của chị Huyền đã sang nhượng được ngay với mức giá 1,5 tỷ đồng, tức chênh 500 triệu đồng so với thời điểm mua.
Cũng theo chị Huyền, lúc đầu chị có lo ngại việc căn hộ của mình không có sổ đỏ chắc sẽ khó bán, nhưng rất nhanh chóng đã có người liên hệ mua ngay. Môi giới dẫn khách mua nhà chị Huyền cho biết, dù không có sổ đỏ nhưng giao dịch mua bán căn hộ tại đây vẫn diễn ra bình thường.
Thực tế, theo ghi nhận, nhiều căn hộ tương tự như của anh Quang tại chung cư HH Linh Đàm thời điểm tháng 7/2022 còn được rao bán với mức từ 1,6 - 1,7 tỷ đồng. Song, hiện nay thị trường vẫn tiếp tục trầm lắng nên giá căn hộ tại đây đã giảm giá khoảng 100 - 300 triệu đồng/căn hộ, tùy diện tích.
Thực trạng nhiều dự án nhà ở đang gặp vướng mắc về pháp lý đã khiến nguồn cung căn hộ sụt giảm mạnh, trong khi đó nhu cầu thực vẫn rất lớn khiến giá tăng cao. Thống kê của CBRE cho thấy, trong năm 2022, có khoảng 15.100 căn hộ được chào bán tại Hà Nội, theo đó tổng nguồn cung mở bán mới giảm 12,3% so với cùng kỳ năm 2021. Đây là năm thứ ba liên tiếp thị trường ghi nhận sụt giảm nguồn cung mới do tác động của nhiều yếu tố bao gồm dịch COVID-19, thắt chặt tín dụng và vấn đề cấp phép.
Song, năm 2023, lương chung cư mới tại Hà Nội vẫn được dự báo có thể khan hiếm hơn. Báo cáo của CBRE cho biết, phân khúc căn hộ mức độ mở bán mới có thể giảm nhẹ hoặc tương đương năm 2022, dự kiến khoảng 14.000 - 16.000 căn.
Có nên mua chung cư chưa có sổ hồng?
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung căn hộ ngày càng đi xuống, đặc biệt là phân khúc bình dân, vừa túi tiền. Bên cạnh đó, các chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, chi phí vốn, nhân công,... ngày càng tăng cao kéo theo giá nhà mới cũng tăng.
"Không chỉ các chung cư mới, các chung cư đã qua sử dụng thời gian qua cũng tăng giá mạnh. Song, thực tế việc mua chung cư chưa có sổ đỏ/sổ hồng có thể sẽ gây ra nhiều rủi ro cho người mua. Do đó, trước khi xuống tiền người mua nhà cần cân nhắc kỹ tới yếu tố pháp lý", ông Đính nói.
Về giải pháp, ông Đính cho rằng, để tăng cung cho phân khúc nhà ở giá thấp cần phải có sự "hợp lực" từ hai phía. Cơ quan chức năng cần có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp giải quyết nhanh gọn về thủ tục hành chính. Việc tinh gọn quy trình sẽ giúp tiến độ nhanh và thuận lợi hơn để các dự án sớm được triển.
Luật sư Đoàn Trung Hiếu - Văn phòng luật sư Hỗ trợ Phát triển Cộng đồng - thuộc Đoàn luật sư TP Hà Nội cho biết có một số nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng chung cư chưa được cấp sổ hồng.
Nếu mua phải căn hộ chung cư chưa có sổ hồng, khách hàng luôn có nguy cơ đối mặt các rủi ro. Nếu mua căn hộ chung cư tại dự án chủ đầu tư có uy tín thấp thì nguy cơ không có sổ hồng là rất cao.
Rủi ro lớn nhất là người dân sẽ không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp căn hộ và quyền sử dụng đất gắn liền với dự án chung cư đó. Vì vậy khi xảy ra các tranh chấp liên quan đến tài sản này sẽ không được pháp luật bảo vệ.
Người mua cũng dễ gặp rủi ro cao khi giao dịch ở thị trường thứ cấp nếu thỏa thuận dưới hình thức hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng (có công chứng). Loại hợp đồng này chỉ thể hiện quyền quản lý nhà ở chứ không thể thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở. Điều này có nghĩa là từ người chủ thứ cấp (thứ hai trở đi) chỉ được ủy quyền sử dụng căn hộ. Nếu chủ đầu tư cấp sổ đỏ thì người chủ đầu tiên mới là người đứng tên trên giấy tờ. Do đó, chủ đầu tiên có thể không hợp tác sang tên cho chủ mới nhằm đòi tăng giá.
Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng có thể gặp nhiều rủi ro không lường trước được như hai bên mua bán mất liên lạc với nhau, người bán qua đời hoặc mất năng lực hành vi dân sự. Những trường hợp này sẽ không thể xác lập được quyền sở hữu trên thực tế của mình đối với căn hộ chung cư đó.
Bên cạnh đó, trong thời gian chưa có sổ đỏ, người mua cũng không thể vay tiền ngân hàng bằng cách thế chấp căn hộ.
Việc mua chung cư chưa có sổ hồng tiềm ẩn rất rủi ro, mạo hiểm. Trường hợp chung cư chưa có sổ hồng nhưng giá cả phù hợp với khả năng kinh tế, người dân vẫn muốn mua thì cần cân nhắc cách thức trong từng trường hợp cụ thể.
Nếu người mua phải trực tiếp ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Trường hợp tại thời điểm bàn giao căn hộ mà bạn vẫn chưa được giao sổ hồng thì hợp đồng mua bán căn hộ cần phải được công chứng để đảm bảo tính pháp lý. Ngoài ra, trong hợp đồng phải nêu rõ thời điểm bàn giao sổ hồng. Để thêm tính ràng buộc, bạn cũng nên đàm phán với chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán căn hộ việc bạn giữ lại một phần giá trị của hợp đồng cho đến khi nhận được sổ hồng mới thanh toán.
Nếu khách hàng mua lại căn hộ chung cư từ chủ đầu tư thứ cấp thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại Thông tư 16/2010 của Bộ Xây dựng và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, tương tự như khi mua căn hộ không có sổ hồng của cá nhân hay hộ gia đình, trong trường hợp này, hai bên mua bán nên lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư ở văn phòng công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch và đảm bảo sự an toàn cho người mua nhà.
Nếu mua từ cá nhân hoặc hộ gia đình, khi công chứng hợp đồng cần yêu cầu người bán phải xuất trình hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư trước đó để đảm bảo tính pháp lý của căn nhà.
Trong trường hợp căn hộ chung cư đó đã được mua bán nhiều lần, khi công chứng thì hai bên phải xuất trình hợp đồng mua bán lần gần nhất và quá trình mua bán phải được thông qua chủ đầu tư bởi có những trường hợp sẽ bị vô hiệu hóa nếu như bỏ qua xác nhận của chủ đầu tư.
Trường hợp này có khá nhiều rủi ro do vậy hai bên mua và bán cần thực hiện giao dịch ở phòng công chứng để đảm bảo an toàn cũng như quyền lợi cho cả hai bên, đặc biệt là bên mua nhà.