Nguồn cung lập đỉnh, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phân hóa mạnh

Theo dữ liệu nghiên cứu mới của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm bất động sản được mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019 -2025 và tiệm cận đỉnh nguồn cung của chu kỳ trước. Tuy nhiên, sự gia tăng mạnh về số lượng chưa giúp thị trường được “giải khát” hoàn toàn.

Nguyên nhân là cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối khi phân khúc nhà ở có giá phù hợp vẫn thiếu hụt nghiêm trọng. Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào căn hộ cao cấp và các sản phẩm thấp tầng có giá trị lớn. Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ trên thị trường có mức giá trên 100 triệu đồng/m², chủ yếu thuộc về một số chủ đầu tư lớn.

Từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu xuất hiện những chuyển động mới. Dù vẫn có dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực, song xu hướng phân hóa ngày càng rõ khi nguồn cung gia tăng đồng loạt trên diện rộng, mang đến nhiều lựa chọn hơn cho người mua.

Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng trở lại, áp lực tài chính bộc lộ rõ với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn trong các giai đoạn thị trường tăng “nóng”. Thanh khoản theo đó không còn phân bổ đều mà tập trung vào những dự án có vị trí, pháp lý và mức giá phù hợp.

Theo VARS, sự phân hóa này gắn liền với những thay đổi mang tính nền tảng của thị trường, đặc biệt là sự dịch chuyển không gian phát triển bất động sản. Trong nhiều năm qua, việc đẩy mạnh đầu tư các tuyến cao tốc, đường vành đai, trục liên vùng, liên tỉnh đã tạo ra những thay đổi căn bản. Riêng năm 2025, hạ tầng giao thông ghi nhận bước bứt phá mạnh mẽ khi cả nước khởi công, khánh thành 564 công trình, dự án với tổng vốn đầu tư hơn 5,14 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm gần 75%.

Hạ tầng giao thông không chỉ giúp rút ngắn thời gian di chuyển mà còn mở rộng không gian phát triển đô thị, tạo điều kiện cho các dự án bất động sản dịch chuyển ra khu vực vùng ven và các đô thị vệ tinh - nơi còn dư địa quỹ đất lớn và mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn.

Song song với đó, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án trở thành lực đẩy quan trọng cho nguồn cung. Khoảng 1.000 dự án trên cả nước đã được giải quyết khó khăn và triển khai trở lại. Đồng thời, nhiều dự án mới có quy mô lớn, lên tới hàng nghìn ha, cũng được phê duyệt và nhanh chóng triển khai.

Khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng, thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Mặt bằng giá nhìn chung vẫn duy trì ở mức cao, song thanh khoản không còn phủ đều cho mọi khu vực và phân khúc. Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn tăng nhanh hơn thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn, đặc biệt là lãi suất vay, tiếp tục tạo áp lực, thị trường dần thu hẹp nhóm người tham gia. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính ổn định và khả năng tích lũy dài hạn, còn nhà đầu tư không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước.

Các chiến lược lướt sóng dựa trên hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng rủi ro, nhất là khi dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa, trong đó có việc gắn mã định danh riêng cho bất động sản. Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro.

Về dài hạn, VARS nhận định giá bất động sản khó giảm sâu dù không còn tăng “nóng”, do nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì ở mức cao, kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng. Tuy nhiên, sức cầu sẽ mang tính chọn lọc rất cao; những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối hoặc pháp lý chưa hoàn thiện có nguy cơ rơi vào tình trạng giao dịch trầm lắng.