Nguồn cung văn phòng Hà Nội bùng nổ, cuộc đua giữ khách thuê ngày càng khốc liệt

Nguồn cung văn phòng tăng tốc, Tây Hồ Tây trở thành tâm điểm

Theo báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam, thị trường văn phòng Hà Nội đã bổ sung hơn 100.000 m2 diện tích sàn mới trong 6 tháng đầu năm 2026, tương đương tổng nguồn cung của cả năm 2025 và gần bằng lượng nguồn cung bổ sung trong cả năm 2024. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới tập trung tại khu vực Tây Hồ Tây (Khu đô thị Starlake). Hai dự án Oriental Square và IFC Hanoi đã chính thức đi vào hoạt động, bổ sung hơn 73.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê, nâng tổng nguồn cung văn phòng toàn thị trường lên khoảng 1,96 triệu m2.

Trong khi đó, dự án văn phòng hạng A Parc Hanoi do Indochina Kajima phát triển cũng đã hoàn thành cất nóc và dự kiến đưa vào vận hành từ quý I/2027, cung cấp thêm khoảng 45.000 m2 diện tích cho thuê.

Nguồn cung tăng mạnh diễn ra trong bối cảnh nhu cầu thuê vẫn được duy trì nhờ nền tảng kinh tế tích cực. Theo số liệu của Cục Thống kê, trong 5 tháng đầu năm, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt gần 25 tỷ USD, tăng 35% so với cùng kỳ, trong khi vốn FDI thực hiện tăng 10%. Cùng thời gian, số doanh nghiệp thành lập mới trên cả nước tăng 42%, riêng Hà Nội tăng 34%.

Theo các chuyên gia, đây là động lực quan trọng giúp phân khúc văn phòng hạng A tiếp tục thu hút khách thuê, đặc biệt là các tập đoàn đa quốc gia, doanh nghiệp công nghệ, tài chính và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Áp lực lấp đầy gia tăng khi nguồn cung vượt tốc độ hấp thụ

Tuy nhiên, làn sóng nguồn cung mới cũng đang tạo sức ép đáng kể lên thị trường. Theo CBRE, tổng diện tích văn phòng được hấp thụ trong 6 tháng đầu năm đạt hơn 37.000 m2, phản ánh nhu cầu thuê vẫn ổn định nhưng thấp hơn nhiều so với lượng diện tích mới được đưa vào khai thác.

Hệ quả là tỷ lệ trống của văn phòng hạng A đã tăng lên 28,3%, cao hơn đáng kể so với mức cân bằng 10-15%. Trong khi đó, tỷ lệ trống của văn phòng hạng B ở mức 17,5%, dù đã cải thiện nhẹ so với quý trước.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, nhận định lượng lớn nguồn cung gia nhập thị trường trong thời gian ngắn sẽ khiến áp lực cạnh tranh trong 3-6 tháng tới trở nên rõ rệt. Không chỉ các dự án mới phải tìm kiếm khách thuê, nhiều tòa nhà đã hoạt động nhiều năm cũng phải đối mặt với sức ép giữ chân khách hàng hiện hữu trước sức hút của các dự án mới.

Theo CBRE, thông thường một tòa nhà văn phòng cần khoảng 3-5 năm để đạt tỷ lệ lấp đầy ổn định. Tuy nhiên, khi nguồn cung tăng nhanh, thời gian này có thể kéo dài hơn, buộc chủ đầu tư phải linh hoạt hơn trong chiến lược kinh doanh.

Giá thuê chịu sức ép, cuộc cạnh tranh chuyển sang chất lượng

Trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng, các chủ đầu tư đang áp dụng nhiều chiến lược khác nhau để thu hút khách thuê. Nhiều dự án vẫn giữ nguyên mức giá niêm yết nhằm bảo toàn giá trị tài sản và định vị ở phân khúc cao cấp. Ngược lại, không ít chủ đầu tư lựa chọn giảm giá thuê thực tế, kéo dài thời gian miễn phí thuê hoặc triển khai các gói ưu đãi nhằm cải thiện tỷ lệ lấp đầy.

Theo CBRE, giá thuê trung bình văn phòng hạng A tại Hà Nội hiện đạt khoảng 29,5 USD/m2/tháng, giảm 1,2% so với quý trước và giảm 1,6% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do chính sách giá cạnh tranh của các dự án mới. Trong khi đó, giá thuê văn phòng hạng B vẫn duy trì ổn định ở mức 14,8 USD/m2/tháng nhờ nguồn cung bổ sung không quá lớn và nhóm khách thuê tương đối ổn định.

Bên cạnh yếu tố giá, cuộc cạnh tranh trên thị trường hiện ngày càng tập trung vào chất lượng sản phẩm. Các tiêu chuẩn công trình xanh, hệ thống vận hành thông minh, không gian làm việc hiện đại cùng hệ tiện ích dành cho nhân viên đang trở thành những tiêu chí quan trọng trong quyết định thuê và gia hạn hợp đồng của doanh nghiệp.

Theo dự báo của CBRE, trong khoảng hai năm tới, Hà Nội sẽ tiếp tục đón thêm hơn 200.000 m2 văn phòng hạng A mới, cao hơn đáng kể so với khoảng 160.000 m2 dự kiến bổ sung tại TP.HCM. Điều này không chỉ mang lại thêm nhiều lựa chọn cho khách thuê mà còn buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh toàn diện hơn về chất lượng công trình, dịch vụ quản lý và chính sách cho thuê để gia tăng sức hút trên thị trường.