Đề xuất thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp cho người có thu nhập trung bình trên 20 triệu đồng/tháng

Bộ Xây dựng vừa có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đề nghị góp ý đối với dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Dự thảo được đưa ra sau yêu cầu của Thủ tướng Phạm Minh Chính về việc cần có chính sách nhà ở cho người thu nhập trung bình (trên 20 triệu đồng/tháng) vào ngày 26/2.

Chính sách được định hướng xây dựng phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế của từng địa phương, đảm bảo tuân theo quy luật thị trường, đồng thời tăng nguồn cung nhà ở cho nhiều phân khúc khác nhau. Mục tiêu đặt ra là đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở bình đẳng của người dân, phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh thực tế. 

Cơ quan soạn thảo đề xuất người mua, thuê mua nhà thương mại giá phù hợp phải là cá nhân trong nước. Mỗi người chỉ được mua, thuê mua một căn và không được bán trong 5 năm. Chính sách này không áp dụng cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Dự án nhà thương mại giá phù hợp được lựa chọn chủ đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu. Chủ đầu tư được quyết định giá nhà, với lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư dự án. Sau khi nghiệm thu công trình, họ sẽ thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư và UBND cấp tỉnh hậu kiểm giá bán.

Lý giải đề xuất trên, Bộ Xây dựng cho biết những năm gần đây, giá các phân khúc nhà ở có xu hướng tăng qua từng năm. Trong đó, giá nhà ở chung cư, liền kề, biệt thự và đất nền (để người dân xây dựng nhà ở) có mức tăng cao hơn cả; mức tăng bình quân khoảng 10 - 15%/ năm, cá biệt có giai đoạn tăng đến 30%.

"Mức tăng giá nhà ở, đất ở vượt cao hơn nhiều so với mức tăng thu nhập bình quân, khiến khả năng tiếp cận nhà ở, đất ở của người dân thêm khó khăn", cơ quan này đánh giá.

Bên cạnh đó, nguồn cung sản phẩm nhà ở chủ yếu là phân khúc cao cấp và phân khúc trung cấp, thiếu sản phẩm bất động sản là nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân.

Các cơ chế, chính sách về nhà ở xã hội đã được hoàn thiện, thực thi đạt nhiều kết quả tích cực trong thời gian qua. Tuy nhiên, các dự án nhà ở xã hội chưa nhiều và cần có sự hỗ trợ của nhà nước, đặc biệt là cơ chế miễn tiền sử dụng đất và hỗ trợ đầu tư hạ tầng cũng chỉ tập trung giải quyết một phần chỗ ở cho các đối tượng thu nhập thấp. Trong khi đó, trên thực tế còn rất nhiều đối tượng có thu nhập trung bình cũng vẫn còn rất khó khăn về nhà ở với mức giá nhà ở như hiện tại, đặc biệt là tại các khu vực đô thị lớn.

Theo báo cáo triển vọng ngành bất động sản nhà ở năm 2026 do Chứng khoán Vietcombank (VCBS) công bố mới đây, năm 2025, bất động sản miền Bắc ghi nhận đợt tăng giá mạnh trên diện rộng. Đà tăng tập trung tại các đô thị lớn và những khu vực vệ tinh hưởng lợi từ quy hoạch, đặc biệt là các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 4. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự lệch pha cung, cầu. Phân khúc trung cấp và nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm, trong khi các chủ đầu tư ưu tiên phát triển sản phẩm cao cấp nhằm cải thiện biên lợi nhuận trong bối cảnh chi phí đầu vào leo thang.

VCBS cũng đánh giá chỉ số giá bất động sản trên thu nhập tại Hà Nội tăng mạnh trong giai đoạn 2024 - 2026. Theo đó, chỉ số này từ 19,6 năm 2024 lên 24,7 năm 2025 và dự kiến đạt 31,1 vào năm 2026, phản ánh khả năng chi trả nhà ở suy giảm nhanh.

Theo VCBS, mặt bằng giá chung cư miền Bắc hiện đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua cũng như hiệu quả khai thác cho thuê thực tế.

Vì vậy, từ cuối năm 2025, đà tăng bắt đầu chững lại khi nhiều khu vực tiệm cận vùng đỉnh của chu kỳ dài hạn, khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Trong bối cảnh đó, dòng tiền có xu hướng rời các thị trường đã bão hòa về giá để tìm kiếm cơ hội ở khu vực còn dư địa tăng trưởng.

Miền Nam được xem là lựa chọn thay thế nhờ nền giá thấp hơn tương đối và kỳ vọng phục hồi nguồn cung trong trung hạn. Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ năm 2025 tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, tập trung chủ yếu ở khu vực lõi đô thị, đặc biệt là Thủ Đức, với loạt dự án quy mô lớn mở bán trong nửa cuối năm.