Đấu giá đất Thanh Oai (Hà Nội) nằm trong quy hoạch đô thị Olympic: Giá tối thiểu từ 56 triệu đồng/m2, áp dụng quy định đặt cọc mới
Công ty đấu giá hợp danh Lạc Việt vừa công bố kế hoạch tổ chức đấu giá 29 thửa đất tại xã Thanh Oai vào cuối tháng 1/2026. Khu vực đấu giá nằm trong quy hoạch phân khu D của dự án đô thị thể thao Olympic, áp dụng cơ chế bước giá đặc biệt khiến mức giá tối thiểu người tham gia phải trả cao gấp 4 lần giá khởi điểm.
Theo thông báo mới nhất, 29 thửa đất được đưa ra đấu giá thuộc dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật tại khu Man Cá, Man Cổng, Mạ Man Trong (thôn Văn Quán, xã Thanh Oai). Về quy hoạch, vị trí khu đất này được xác định nằm trong phân khu D của khu đô thị thể thao Olympic tỷ lệ 1/2.000. Các thửa đất có diện tích dao động từ 83,87 m2 đến 180,46 m2 với mức giá khởi điểm được công bố là 14 triệu đồng/m2.
Phiên đấu giá sẽ được tiến hành theo hai vòng với quy định về bước giá khá chặt chẽ. Cụ thể, tại vòng 1, bước giá bắt buộc là 40 triệu đồng/m2, trong khi bước giá tại vòng 2 là 2 triệu đồng/m2. Với cơ chế này, mức giá tối thiểu mà nhà đầu tư phải chấp nhận chi trả để sở hữu đất sẽ từ 56 triệu đồng/m2 trở lên. Thời gian đăng ký tham gia kéo dài đến hết ngày 21/1 và phiên đấu giá chính thức dự kiến diễn ra vào sáng ngày 26/1 tại nhà thi đấu xã Thanh Oai.
Về quy định tài chính, khoản tiền đặt trước cho các lô đất dao động trong khoảng từ 236 triệu đồng đến 508 triệu đồng/lô. Tỷ lệ đặt cọc này tương đương 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm. Đây là mức thu tuân thủ theo Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP có hiệu lực từ ngày 6/1/2026. Theo quy định mới, khung tỷ lệ tiền đặt trước khi đấu giá quyền sử dụng đất đã được điều chỉnh tăng lên mức tối thiểu 10% và tối đa 50% giá trị khởi điểm, thay vì khung 5 – 20% như giai đoạn trước. Như vậy, mức cọc 20% tại phiên đấu giá này vẫn nằm trong giới hạn cho phép và tương đồng với các phiên đấu giá trước đó tại địa phương.
Thanh Oai là khu vực thường xuyên ghi nhận những biến động mạnh về giá trúng đấu giá trong khoảng hai năm trở lại đây. Điển hình vào ngày 10/8/2024, phiên đấu giá 68 lô đất tại khu Ngõ Ba (thôn Thanh Thần) đã tạo ra cơn sốt cục bộ khi giá khởi điểm chỉ từ 8,6 đến 12,5 triệu đồng/m2 nhưng giá trúng lại tăng vọt. Các lô góc ghi nhận mức giá lên tới 100,5 triệu đồng/m2, gấp 8 lần khởi điểm, trong khi các lô thường cũng đạt mức 63 - 80 triệu đồng/m2. Đây là mặt bằng giá kỷ lục đối với phân khúc đất nền tại khu vực này vào thời điểm đó.
Tuy nhiên, thanh khoản thực tế sau đấu giá lại là vấn đề đáng lưu ý khi tỷ lệ bỏ cọc ở mức cao. Tại phiên đấu giá tháng 8/2024 nói trên, khi đến hạn nộp tiền, chỉ có 13 trên tổng số 68 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Các lô có giá trúng cao đột biến, bao gồm lô đạt đỉnh 100,5 triệu đồng/m2, đều bị nhà đầu tư bỏ cọc. Chính quyền địa phương sau đó đã phải tổ chức đấu giá lại các lô đất này vào tháng 2/2025. Kết quả của đợt đấu giá lại cho thấy mặt bằng giá tuy có hạ nhiệt nhưng vẫn duy trì ở mức cao, dao động trong khoảng 59 - 90 triệu đồng/m2. Việc đưa ra mức giá tối thiểu ngay từ đầu trong phiên đấu giá sắp tới được xem là giải pháp để sàng lọc nhà đầu tư và hạn chế tình trạng bỏ cọc.
