Trình 2 phương án xin ý kiến
Liên quan đến vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư 50-70 năm, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, năm 2014, Quốc hội thông qua sửa luật Nhà ở. Thời điểm đó, đặt ra 2 tình huống là quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn hay lâu dài. Tuy nhiên, thời điểm đó, Quốc hội cho rằng đề xuất này cần tiếp tục nghiên cứu.
Ông Khởi cho hay, hiện nhiều cơ quan ban ngành, địa phương, trong đó có Bộ Xây dựng, đang nỗ lực đẩy mạnh cải tạo nhà chung cư cũ. Tuy nhiên, nhiều năm qua vẫn trì trệ và một trong những nguyên nhân là vấn đề sở hữu vĩnh viễn.
Nhiều người cho rằng, sở hữu nhà ở vĩnh viễn nên khi nhà hết niên hạn rồi nhưng phá hay không phá là quyền của họ nên triển khai tái thiết nhà chung cư cũ đang rất khó thực hiện, ông Khởi nói.
Sau 7 năm, mới đây khi đề xuất hồ sơ xây dựng luật trình lên Chính phủ, Bộ nêu ra 2 phương án để Chính phủ xem xét và báo cáo lên Quốc hội. Phương án thứ nhất là thời hạn sử dụng nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng công trình. Ông Khởi giải thích thêm, thời hạn sử dụng công trình không đồng nghĩa là 50 năm hay 70 năm mà phụ thuộc vào sự tính toán trên hồ sơ thiết kế và quá trình sử dụng, có thể kéo dài hơn ngần ấy năm. Quyền sở hữu nhà của người dân cũng có thể kéo dài hơn. Ông khẳng định Bộ Xây dựng chưa nói là sẽ chỉ 50-70 năm mà phụ thuộc vào nhiều cấp loại nhà.
Phương án 2 là sở hữu theo thời hạn sử dụng đất. Theo ông Khởi, mới đây Chính phủ cho biết sẽ báo cáo 2 phương án nêu trên ra Quốc hội để xem xét.
Theo ông Khởi, trên thế giới các nước đều có quy định thời hạn sở hữu, chỉ là vấn đề thời hạn khác nhau. Ở thực tiễn Việt Nam, đến thời điểm hiện nay Bộ cho rằng cần thiết phải đưa ra quy định này.
Về vấn đề báo chí đặt ra đề xuất này có phù hợp Hiến pháp hay không, ông Khởi cho biết đều có ý kiến của Bộ Tư pháp về vấn đề này. Đối với quy định Hiến pháp, chỉ hạn chế quyền chủ sở hữu khi nó ảnh hưởng đến tính mạng, an toàn. Và chung cư này liên quan đến rất nhiều tính mạng, tài sản.
Ông cũng cho biết, Bộ luật dân sự quy định rõ quyền sở hữu chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy theo quy định của pháp luật. Do vậy, vị này khẳng định đề xuất niên hạn nhà chung cư hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật.
"Qua một số nước chúng tôi có khảo sát, hầu hết đều có quy định về thời hạn, chỉ là thời hạn khác nhau. Với Việt Nam, đến thời điểm hiện nay, Bộ Xây dựng cho rằng đến lúc cần thiết đưa ra. Đây là đề xuất chính sách, sau khi Quốc hội đồng ý cho phép luật Nhà ở vào thì trong quá trình nghiên cứu sẽ lấy ý kiến rộng rãi. Quan điểm của Bộ là bảo quyền lợi hợp pháp, tránh xáo trộn tối đa cho người dân. Chúng tôi sẽ nghiên cứu kỹ", ông Khởi nhấn mạnh.
Cần xem xét, đánh giá kỹ lưỡng
Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, hiện nay chưa nên áp dụng việc chung cư có thời hạn mà chỉ giới hạn thời gian sử dụng chung cư khi công trình này xuống cấp nghiêm trọng với sự giám định chất lượng kỹ lưỡng. Tâm lý của đa số người Việt đều muốn sở hữu nhà ở lâu dài và thói quen sử dụng nhà chung cư chỉ mới được định hình trong một thập niên trở lại đây. Vì thế, đề xuất này có thể khiến thị trường chung cư suy giảm.
Chủ tịch HoREA cũng cho rằng đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải kiểm định chất lượng công trình nhưng vẫn phải bảo đảm quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định về đất đai, về nhà ở. Tuy nhiên, không vì lý do nhà ở, công trình xây dựng có niên hạn sử dụng mà lại đề xuất thêm quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.
“Chúng ta có quyền đặt câu hỏi: nếu quy định này được thông qua có làm lợi cho các dự án phân lô bán nền, dự án nhà phố, dự án nhà biệt thự hay không? Tạo điều kiện cho các chủ đầu tư phân khúc này đẩy giá lên, bán được nhiều hơn không? Bộ Xây dựng nói sẽ áp dụng đối với dự án mới. Như vậy quản lý sẽ không nhất quán”, ông Châu đánh giá và đặt câu hỏi, có cần thiết, cấp bách phải sửa luật hay không?
Tham khảo kinh nghiệm chính sách phát triển nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở của Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB) quy định thời hạn sở hữu căn hộ HDB trong 99 năm. Hiệp hội nhận thấy, việc quy định thời hạn sở hữu căn hộ HDB trong 99 năm nhằm giúp cho Chính phủ Singapore dễ dàng thực hiện tái sử dụng đất để chỉnh trang tái thiết, tái phát triển đô thị và chỉ áp dụng cho loại nhà HDB do Nhà nước đầu tư.
Do đó, đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư như Điều 9 dự thảo đề cương luật Nhà ở (sửa đổi) và đề nghị giữ nguyên các quy định về quyền sở hữu nhà ở, sở hữu nhà ở có thời hạn đã được quy định tại Điều 4; Khoản 1 Điều 5; Khoản 2 Điều 9; Điều 99; Khoản 1 Điều 123 luật Nhà ở 2014.
Theo ông Châu, vấn đề quy định bắt buộc “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)” áp dụng cho các dự án xây dựng nhà chung cư mới trong thời gian tới cần được tiếp tục nghiên cứu kỹ và đánh giá tác động thật thấu đáo và cần lấy ý kiến người dân là đối tượng chính bị tác động.
Tuy nhiên, cần khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà chung cư theo hình thức đầu tư dự án “căn hộ dịch vụ (serviced apartment)” như hiện nay với thời hạn sở hữu căn hộ theo thời hạn dự án, phổ biến là 50 năm có giá bán chỉ bằng 70~80% giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn, để khách hàng lựa chọn và làm quen với sản phẩm căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng khẳng định, niên hạn nhà chung cư là vấn đề lớn liên quan đến vấn đề sở hữu của người dân. Đây mới đề xuất, chính sách trong nhiều nội dung mới có nội dung này sau đó mới nghiên cứu các quy định cụ thể.