Bất động sản Phát Đạt (PDR): Thoát lỗ nhờ bán tài sản, đột biến 5.200 tỷ đồng tiền khách trả trước tại The EverRich 2
Báo cáo tài chính quý III năm 2026 của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt cho thấy một bức tranh tài chính biến động mạnh. Doanh thu cốt lõi suy yếu khiến doanh nghiệp phải dựa hoàn toàn vào nguồn thu từ chuyển nhượng vốn để ghi nhận mức lợi nhuận khiêm tốn. Điểm sáng lớn nhất trên bảng cân đối kế toán là khoản tiền khách hàng trả trước tăng vọt hàng ngàn tỷ đồng tại dự án The EverRich 2, đi kèm với sự phình to kỷ lục của dư nợ vay tài chính.
Lợi nhuận chạm đáy 14 quý, mảng tài chính là bệ đỡ duy nhất
Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán PDR) vừa trải qua một quý kinh doanh đầy khó khăn khi doanh thu từ hoạt động cốt lõi gần như đóng băng. Trong quý III năm 2026, doanh thu bán hàng của công ty giảm tới 95%, chỉ ghi nhận chưa đến 24 tỷ đồng. Sau khi khấu trừ giá vốn, lợi nhuận gộp từ hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ còn vỏn vẹn gần 3 tỷ đồng, tương ứng mức giảm 99%.
Trái ngược với sự co hẹp của doanh thu, tổng chi phí tài chính, chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp lại phình to lên mức 434 tỷ đồng, cao gấp 3,4 lần so với cùng kỳ năm trước. Sự gia tăng này chủ yếu đến từ chi phí quản lý doanh nghiệp với hơn 241 tỷ đồng, tăng 416%. Nguyên nhân trực tiếp là do công ty đã chủ động ghi nhận hơn 174 tỷ đồng chi phí dự phòng theo nguyên tắc kế toán thận trọng. Chi phí lãi vay cũng là một gánh nặng lớn khi đạt hơn 180 tỷ đồng, tăng 143%. Khoản chi phí này phát sinh từ việc doanh nghiệp tăng mạnh dư nợ để tài trợ cho thương vụ nhận chuyển nhượng 35% vốn góp tại Công ty Trách nhiệm hữu hạn Lotte Properties HCMC với giá gốc đầu tư gần 10.400 tỷ đồng, cùng thương vụ mua lại 50% vốn Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN với giá trị 1.350 tỷ đồng.
Hoạt động kinh doanh dưới giá vốn chắc chắn sẽ đẩy Phát Đạt vào thế thua lỗ nếu không có khoản doanh thu tài chính đột biến bù đắp. Trong quý III, công ty ghi nhận doanh thu hoạt động tài chính gần 710 tỷ đồng, cao gấp 394 lần cùng kỳ. Dòng tiền này xuất phát từ việc tái cơ cấu danh mục đầu tư, cụ thể là việc chuyển nhượng 49,95% cổ phần tại Công ty Cổ phần Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Hòa Phú. Giao dịch này có tổng giá trị gần 1.881 tỷ đồng, mang lại khoản lãi gần 663 tỷ đồng cho Phát Đạt, giúp công ty thoát lỗ và ghi nhận lợi nhuận ròng hơn 10 tỷ đồng. Dù thoát lỗ, đây vẫn là mức lợi nhuận thấp nhất của doanh nghiệp trong vòng 14 quý trở lại đây. Lũy kế 9 tháng đầu năm 2026, Phát Đạt đạt 232 tỷ đồng lợi nhuận, hoàn thành 27% kế hoạch năm.
Dư nợ vay lập đỉnh lịch sử và dòng tiền khổng lồ từ dự án The EverRich 2
Việc liên tục thực hiện các thương vụ mua bán sáp nhập quy mô lớn đã làm thay đổi hoàn toàn cấu trúc tài sản và nguồn vốn của Phát Đạt. Tính đến cuối tháng 9 năm 2026, quy mô tổng tài sản của doanh nghiệp đạt hơn 38.200 tỷ đồng, tăng 40% so với thời điểm đầu năm. Khoản mục biến động mạnh nhất là các khoản phải thu khác khi tăng gấp 13 lần, đạt hơn 4.800 tỷ đồng. Doanh nghiệp ghi nhận các khoản phải thu ngắn hạn lớn từ Công ty Trách nhiệm hữu hạn Đầu tư Hai Bốn Một với gần 1.600 tỷ đồng và phải thu dài hạn từ các cá nhân, tổ chức như ông Nguyễn Thành Hiển với 1.700 tỷ đồng, Công ty Cổ phần Đầu tư Serenity với gần 700 tỷ đồng.
Hàng tồn kho của Phát Đạt giảm 22% về mức gần 13.000 tỷ đồng, tập trung lượng vốn lớn nhất tại ba dự án trọng điểm bao gồm The EverRich 2 với gần 6.700 tỷ đồng, Tropicana Bến Thành Long Hải gần 2.000 tỷ đồng và khu đô thị Bắc Hà Thanh gần 1.400 tỷ đồng. Để tài trợ cho các hoạt động đầu tư và duy trì quỹ đất, nợ phải trả của doanh nghiệp đã tăng 73% lên mức hơn 25.600 tỷ đồng. Dư nợ vay tài chính thiết lập kỷ lục mới khi đạt hơn 13.600 tỷ đồng, cao gấp 2,3 lần so với đầu năm 2026.
Tuy nhiên, bảng cân đối kế toán của Phát Đạt cũng ghi nhận một tín hiệu rất tích cực từ dòng tiền của khách hàng. Khoản mục người mua trả tiền trước ngắn hạn tăng đột biến hơn 24 lần, đạt mức hơn 5.800 tỷ đồng. Đây là nguồn doanh thu chưa thực hiện vô cùng dồi dào, trong đó riêng dự án The EverRich 2 đã đóng góp hơn 5.200 tỷ đồng. Quần thể dự án này có quy mô rộng gần 11,3 hecta tại phường Phú Thuận, Thành phố Hồ Chí Minh với sức chứa 3.125 căn hộ. Khoản tiền ứng trước khổng lồ này sẽ là cơ sở vững chắc để Phát Đạt hạch toán doanh thu và lợi nhuận cốt lõi trong các kỳ kế toán tiếp theo khi dự án đủ điều kiện bàn giao.
