Năm 2019, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ tiếp tục siết chặt dòng vốn cấp vào thị trường bất động sản (BĐS), thêm vào đó, phía các Ngân hàng Thương mại (NHTM) sẽ chịu áp lực các vấn đề về quản trị rủi ro sẽ hướng theo chuẩn mực của thế giới (Basel II) nên các doanh nghiệp BĐS sẽ càng khó khăn hơn trong việc tiếp cận vốn.
Theo đánh giá từ các chuyên gia kinh tế, thị trường BĐS năm 2019 sẽ đón nhận thách thức khi dòng vốn từ ngân hàng ngày càng siết chặt. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, việc “siết” tín dụng đổ vào bất động sản cũng như “siết” tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn là phù hợp. Vì nếu chỉ dựa vào tín dụng, thị trường bất động sản Việt Nam không thể phát triển bền vững.
Nguồn vốn đổ vào BĐS năm 2019 sẽ rất... căng. (Ảnh: IT) “Van” tín dụng vào BĐS sẽ hẹp
TS.LS Bùi Quang Tín, chuyên gia kinh tế cho biết, trong năm 2019, các NHTM chịu sự tác động rất lớn từ các chính sách của NHNN khiến dòng tiền “chảy” vào lĩnh vực BĐS sẽ hẹp hơn. Nguyên nhân là vì quy định nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40% theo thông tư 19 sửa đổi, bổ sung một số điều thông tư 36 về tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn vào ngày 1.1.2019. Đồng thời, tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay BĐS sẽ tăng từ 150% lên 200%. Điều này sẽ khiến van tín dụng vào BĐS sẽ hẹp hơn.
Một nguyên nhân cũng không kém phần quan trọng khác là theo thông tư 41, tỷ lệ an toàn vốn (CAR) dự kiến ở các NHTM sẽ giảm từ 9% xuống 8% theo Basel II, có hiệu lực từ ngày 1.1.2020. Tuy chỉ số CAR giảm nhưng các điều kiện quy định trong Basel II khắt khe hơn liên quan đến tổng tài sản có, rủi ro về lãi suất, rủi ro thị trường và rủi ro hoạt động... Trong đó, tổng tài sản có liên quan đến hoạt động cấp tín dụng của doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp BĐS là rất lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro.
“Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã kiến nghị với NHNN giữ nguyên quy định mức vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn là 45%, tuy nhiên vẫn chưa nhận được ý kiến chính thức nào từ phía NHNN nên sẽ rất khó khăn chi thị trường BĐS năm 2019”, ông Tín thông tin.
Ở một góc độ khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết, tình hình lãi suất 11 tháng đầu năm tại TP.HCM tương đối ổn định. Nhưng sang tháng 12.2018, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng trở lên ở tất cả 31 ngân hàng thương mại đều tăng để cơ cấu lại nguồn vốn theo quy định Thông tư 19/2017/TT-NHNN, đáp ứng tiêu chuẩn an toàn tín dụng. Trong đó, 11 ngân hàng áp lãi suất tiền gửi từ 8 đến 8,6%/năm đã tác động lên mặt bằng lãi suất cho vay với doanh nghiệp, nhà đầu tư, người mua nhà.
“Việc các NHTM ‘siết’ tín dụng cũng không quá ngạc nhiên vì trước đó NHNN đã có hướng điều tiết nguồn tín dụng vào bất động sản bằng cách giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40%. Tuy nhiên, việc này cũng khiến lãi suất tín dụng bất động sản, cho vay mua nhà tăng trên dưới 1%/năm”, ông Châu thông tin.
Tìm nguồn vốn ở đâu?
Trước những khó khăn được dự báo của thị trường BĐS năm 2019, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng, việc hạn chế vốn từ NHNN trong năm 2019 không gây ra áp lực quá lớn, mà ngược lại, khiến các doanh nghiệp phải tự mình thay đổi, tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)....
“Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng nên quan tâm đến các phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1 - 2 phòng ngủ) với giá bán vừa túi tiền (khoảng 1 tỷ đồng/căn); tham gia các chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng; chương trình nhà ở xã hội của Thành phố... để tìm ra giải pháp đột phá khi thị trường càn gặp khó khăn”, ông Châu nói.
Còn theo TS.LS Bùi Quang Tín thì cho biết, trong nhiều cuộc gặp gỡ gần đây với các doanh nghiệp BĐS, vấn đề lớn nhất với các DN này lại là tìm nguồn đất sạch. Do vậy không có gì ngạc nhiên khi nhiều DN hiện đang “trôi” về các vùng ngoại thành, các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Vũng Tàu... để tìm nguồn đất sạch, đắc địa để phát triển dự án.
Về khó khăn với nguồn vốn, theo ông Tín, các doanh nghiệp BĐS có thể xem thị trường chứng khoán là kênh tìm vốn hợp lý hiệu quả, bởi lẽ nguồn vốn cung cấp cho các dự án đòi hỏi lớn và dài hạn khi hiện nay có khoảng 60 doanh nghiệp bất động sản đã chính thức niêm yết trên sàn chứng khoán và nhiều DN huy động vốn từ kênh này khá hiệu quả.
“Lãnh đạo một công ty chứng khoán từng thông tin rằng, với quy mô vốn hóa của thị trường chứng khoán Việt Nam đã trên 70% GDP thì đây là kênh dẫn vốn tốt cho nền kinh tế nói chung và đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản. Hơn nữa, hiện nay rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài bày tỏ sự quan tâm đến việc đầu tư gián tiếp (mua cổ phần hoặc trái phiếu chuyển đổi của doanh nghiệp) vào các công ty bất động sản đã niêm yết hoặc chuẩn bị niêm yết có quy mô vốn hóa lớn, quỹ đất nhiều và sản phẩm nhà ở đa dạng. Bởi lẽ, nếu đầu tư gián tiếp thì giúp họ dễ thoái vốn hơn so với đầu tư trực tiếp vào dự án, nhất là trong bối cảnh thị trường chứng khoán trong đà hồi phục như hiện nay”, ông Tín nói.
Cơ cấu vốn “chảy” vào BĐS hiện nay đang mất cân bằng và nhiều rủi ro?
Năm 2018, tổng quy mô thị trường bất động sản Việt Nam vào khoảng 25 tỷ USD, trong khi đó dòng vốn bất động sản chiếm 80% (thế giới chỉ ở mức 35%), tương đương gần 20 tỷ USD (450.000 tỷ đồng). Con số này chiếm 6,5% tổng dư nợ nền kinh tế và chiếm khoảng 16% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. Theo các chuyên gia kinh tế, cơ cấu vốn này hiện nay là khá rủi ro...