Đây là nhà đầu tư tỏ ra “chèo lái” khá giỏi bởi có những dự án BT tưởng chừng như đã đi vào ngõ cụt nhưng vẫn được sống lại chỉ ít lâu sau; hay có dự án BT để xảy ra sai phạm nhưng nhà đầu tư vẫn lấy được đất vàng.
Dự án “chết đi sống lại”
Theo giới thiệu của Công ty CPĐT Văn Phú - Invest doanh nghiệp này cùng một thành viên khác được UBND TP Hà Nội cho phép thực hiện dự án “Xây dựng các tuyến đường kết nối các khu đô thị, dân cư quận Hà Đông” theo hình thức hợp đồng BT.
Dự kiến các doanh nghiệp hợp tác bỏ ra khoảng 1.960 tỷ đồng để xây dựng 05 tuyến đường tại quận Hà Đông nhưng bù lại được UBND TP Hà Nội dành 06 khu đất đối ứng, với tổng diện tích ngót nghét khoảng 68ha để xây dựng các dự án bất động sản kinh doanh bù vào chi phí làm 05 tuyến đường.
Nếu tìm hiểu, dự án này không phải mới được hình thành mà đã hình thành ngay từ những năm 2009. Lúc đầu UBND TP Hà Nội đề xuất xây dựng 07 tuyến đường kết nối khu dân cư, khu đô thị trên địa bàn quận Hà Đông theo hình thức Hợp đồng BT chứ không phải 05 tuyến đường như hiện nay.
Vào tháng 4/2010 UBND TP. Hà Nội đã chấp thuận đề xuất của liên danh Công ty CPĐT Văn Phú - Invest và Công ty CPĐT Hải Phát thực hiện dự án. Sau đó TP. Hà Nội kiến nghị Thủ tướng cho phép áp dụng hình thức chỉ định nhà đầu tư đàm phán theo hình thức Hợp đồng BT và đã được đồng ý.
Kể từ thời điểm này liên danh Văn Phú - Invest và Hải Phát chính thức được chỉ định làm nhà đầu tư thực hiện dự án xây dựng các tuyến đường kết nối các khu đô thị, dân cư quận Hà Đông theo hình thức hợp đồng BT.
Ban đầu (năm 2010) UBND TP Hà Nội quyết định quy mô đầu tư cho dự án xây dựng 07 tuyến đường giao thông với tổng chiều dài khoảng 12,54km. Cụ thể:
Tuyến số 1: dài 1,68km, có điểm đầu từ km0 (Khách sạn sông Nhuệ), điểm cuối Km1+680 (trạm bơm Thanh Bình); Tuyến số 2: dài 0,5km, điểm đầu km0 tại nút giao với đường 430 ngã tư cầu Đen, điểm cuối Km0+496,2 (Trường mầm non Sơn Ca). Tuyến số 3: dài 0,7km, điểm đầu tại ngã ba giao cắt với đường Phúc La – Văn Phú và đường trục phía Nam, điểm cuối sát doanh trại quân đội; Tuyến số 4: dài 1,7km, điểm đầu tại ngã ba giao cắt với đường Quốc lộ 21B, điểm cuối sát khu đô thị Thanh Hà; Tuyến số 5: dài 4,5km, điểm đầu giáp KĐT mới Phú Lương, điểm cuối giao cắt với Quốc lộ 21B; Tuyến số 6: dài 1,46km, điểm đầu giao cắt với tuyến đường gom vành đai IV thuộc địa bàn xã Đông La, huyện Hoài Đức, điểm cuối giao với đường Lê Trọng Tấn (sát Trường tiểu học Dương Nội B); Tuyến số 7: dài 2,0km, điểm đầu giao cắt với đường Lê Văn Lương (mương tiêu thoát nước nhánh kênh La Khê), điểm cuối giao với đường quy hoạch thuộc xã Đông La.
Tháng 12/2013 tại cuộc họp rà soát các dự án BT trên địa bàn TP Hà Nội, ông Nguyễn Thế Thảo nguyên Chủ tịch UBND TP chỉ đạo dự án xây dựng các tuyến đường kết nối các khu đô thị, dân cư quận Hà Đông của liên danh Văn Phú và Hải Phát không được tiếp tục thực hiện theo hình thức BT mà phải giao lại quỹ đất dự kiến đối ứng cho các sở, ngành để chuẩn bị các thủ tục đấu thầu, đấu giá đất theo quy định. Lưu ý, thời điểm này nhiều dự án khác cũng cùng chung số phận với dự án này.
Tuy nhiên, ngày 27/12/2014 UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định số 7115/QĐ-UBND cho phép tiếp tục triển khai và phê duyệt điều chỉnh đề xuất dự án các tuyến đường giao thông đấu nối hạ tầng các khu đô thị và dân cư quận Hà Đông theo hình thức hợp đồng BT. Như vậy dự án lại được hồi sinh chỉ sau 01 năm chết hụt.
Để thực hiện dự án này Liên danh nhà đầu tư sẽ phải xây dựng tuyến đường số 2 dài 0,5km, tuyến số 3 dài 0,4km, tuyến số 4 dài 0,7km, tuyến số 6 là 2km, tuyến số 7 là 3,3km. Tổng mức đầu tư dự khoảng 1.960 tỷ đồng.
Bù lại chi phí đầu tư 05 tuyến đường, nhà đầu tư được UBND TP Hà Nội bố trí 06 khu đất đối ứng, với tổng diện tích khoảng 68ha để thực hiện các dự án bất động sản kinh doanh kiếm lời.
Trong đó, bao gồm: Khu đô thị Bắc Lãm với tổng diện tích đất khoảng 41,84ha; Khu chức năng đô thị Kiến Hưng tổng diện tích đất khoảng 7,568ha; Khu nhà ở Phú Lãm khoảng 12,92ha; Khu nhà ở Hà Cầu khoảng 2,3ha; Khu nhà ở Dương Nội khoảng 2,55ha; và Khu nhà ở cao tầng Kiến Hưng với tổng diện tích đất khoảng 0,998ha.
Có thể thấy mặc dù đây là dự án mà nhà đầu tư được chỉ định thực hiện nhưng cũng gặp không ít trắc trở. Tuy nhiên khi bị yêu cầu dừng thực hiện theo hình thức BT chưa rõ lý do mà nhà đầu tư vẫn mạnh mẽ vượt qua, mặc dù quy trình đầu tư khá phức tạp.
Thâu tóm “đất vàng” nhưng để sai phạm
Ngoài dự án thoát hiểm trên Văn Phú - Invest cũng đã thâu tóm được “đất vàng Giảng Võ” tại địa chỉ 138B Giảng Võ thông qua việc thực hiện dự án xây dựng trụ sở mới trường Đại học Y Tế Công cộng cũng theo hình thức hợp đồng BT. Đây là dự án BT đầu tiên của Bộ Y tế.
Dự án đầu tư xây dựng Trụ sở mới Trường Đại học Y tế Công cộng được thực hiện trong giai đoạn năm 2015 – 2016, xây dựng trên khu đất 8,8ha thuộc phường Đức Thắng, quận Bắc Từ Liêm. Nhà đầu tư Văn phú - Invest đã bỏ ra 606 tỷ đồng để thực hiện dự án.
Tuy nhiên, cũng như các dự án BT khác đổi lại Văn phú - Invest được TP Hà Nội cho phép thực hiện đầu tư, xây dựng, kinh doanh khai thác khu đất 9.031 m2 tại số 138B Giảng Võ chính là khuôn viên cũ của Đại học Y tế Công cộng. Dự án này đã được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 6907/QĐ-UBND ngày 22/12/2014.
Văn Phú - Invest dự kiến sẽ triển khai tại đây dự án khu hỗn hợp và nhà ở tại ô đất 138B Giảng Võ để kinh doanh với tổng mức đầu tư 1.651 tỷ đồng.
Tuy nhiên, vào tháng 8/2017 Thanh tra Bộ Xây dựng đã phát hiện hàng loạt sai phạm về công tác quản lý dự án đầu tư tại xây dựng Trường Đại học Y tế công cộng do Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest làm chủ đầu tư.
Đơn cử như một số gói thầu thực hiện chưa đúng các quy định về lập hồ sơ quản lý chất lượng thi công công trình như: Nhật ký thi công ghi chưa đầy đủ, lập biện pháp kỹ thuật và tổ chức thi công không có biện pháp đảm bảo an toàn lao động, thiếu biên bản kiểm tra máy móc thiết bị thi công của nhà thầu thi công xây dựng… Dự án đã để xảy ra việc sai tăng chi phí quản lý dự án, giải phóng mặt bằng, công tác thanh toán các gói thầu với tổng giá trị hơn 8,4 tỷ đồng.
Chính vì vậy, Thanh tra Bộ Xây dựng đã phải yêu Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest chỉ đạo Công ty TNHH MTV Đầu tư Văn Phú - Giảng Võ kiểm điểm, rút kinh nghiệm trong công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, khắc phục và nghiêm túc chấp hành các yêu cầu trong kết luận và báo cáo kết quả thanh tra.
Thanh tra Bộ Xây dựng cũng yêu cầu kiểm điểm, rút kinh nghiệm trong công tác tổ chức thực hiện dự án đầu tư xây dựng đối với các nhà thầu tư vấn thẩm tra, thẩm định, tư vấn giám sát và nhà thầu thi công.
Có thể thấy, ngay từ trước khi lên sàn Văn Phú - Invest đã tỏ ra là nhà đầu tư rất mạnh về các dự án BT, BOT. Ngoài rác dự án kể trên, Văn Phú cũng thực hiện nhiều dự án khác với quỹ đất đối ứng lớn điển hình như Văn Phú - Invest hợp tác với Công ty CP&PT Lũng Lô 5 dự kiến bỏ ra 3.069 tỷ đồng thực dự án BT nâng cấp đường 70, đoạn Văn Điển - Hà Đông bù lại sẽ được UBND TP Hà Nội giao 156ha đất đối ứng tiến hành dự án Khu nhà ở Hữu Hòa tại huyện Thanh trì.
Hay như dự án xây dựng trụ sở mới trường Đại học Kỹ thuật - Hậu cần Công an nhân dân (T36) cũng theo hình thức BT quy mô 26,3ha. Dự án có tổng mức đầu tư 528 tỷ đồng, được thực hiện trong thời gian 2010 – 2012.
Đổi lại, Đại học Kỹ thuật - Hậu cần Công an nhân dân đã sử dụng 1,7 ha đất nội đô tại Yên Hòa (Cầu Giấy) – vốn là khuôn viên cũ của trường để đối ứng cho nhà đầu tư.
Với số lượng quỹ đất lớn, Văn Phú - Invest có nhiều giải pháp không những thu hồi vốn mà còn sinh lời. Có thể triển khai trực tiếp biến các khu đất đối ứng thành những dự án bất động sản như mua tận gốc, bán tận ngọn hoặc chuyển nhượng lại cho các nhà đầu tư thứ cấp. Các phương thức này sẽ được chúng tôi đề cập tại kỳ sau.