Chưa được giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, nhưng Đầu tư Phương Đông đã vội thi công dự án Phương Đông Green Park, thậm chí… bán nhà khi chưa được cấp phép
Ngày 11/10/2024, Thanh tra Chính phủ vừa có Thông báo số 2124/TB-TTCP, Kết luận thanh tra việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất, kinh doanh sang kinh doanh đất, xây dựng nhà ở giai đoạn 2011-2019 của doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp cổ phần hoá.
Theo đó, đối với khu đất 14.346,6 m2 tại đường Pháp Vân, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội đã xác định hàng loạt vi phạm trong quá trình giao đất cho Công ty TNHH MTV Đầu tư Phương Đông (Công ty Đầu tư Phương Đông). Tại khu đất nói trên đã được chủ đầu tư xây dựng Dự án Phương Đông Green Park. Tuy nhiên, Thanh tra Chính phủ cũng chỉ ra, trong quá trình thi công, chủ đầu tư không chấp hành các quy định của pháp luật, thậm chí bán hàng trăm căn hộ trái phép.
Thanh tra Chính phủ xác định dự án Phương Đông Green Park được xác định có nhiều sai phạm. Ảnh: TL
Cụ thể, khu đất trên vốn được giao cho Tổng công ty Xây dựng nông nghiệp và PTNT (trước khi cổ phần hoá) quản lý sử dụng. Sau khi cổ phần hoá thì được đổi tên thành Tổng công ty Xây dựng nông nghiệp Việt Nam – CTCP đã góp 100% vốn để thành lập Công ty TNHH MTV Đầu tư phương Đông để thực hiện dự án vào năm 2017.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng 14.346,6 m2 đất để thực hiện Dự án Tổ hợp nhà ở, văn phòng, thương mại và dịch vụ được xác định là không đúng với phương án cổ phần hoá Tổng công ty Xây dựng nông nghiệp và PTNT đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, không đúng với điểm m, khoản 2, Điều 2 Nghị quyết số 82/2019/QH14 ngày 14/6/2019 của Quốc hội.
Bên cạnh đó, diện tích sử dụng loại căn hộ để bán tăng 396,8m2, loại căn hộ cho thuê tăng 131,6m2 so với diện tích trong phương án tính tiền sử dụng đất, diện tích thực tế sàn xây dựng hầm B1 tăng 595m2, cùng với đó là đơn giá đất của 1.142 m2 đơn nguyên B2 được tính theo giá đất thương mại, dịch vụ cũng được xác định là không đúng với mục đích sử dụng đất.
Ngoài ra, UBND TP Hà Nội không thống nhất về hình thức giao đất, cho thuê đất, xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với diện tích 2.503 m2 đã dẫn đến việc xác định là thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Nhưng thực tế, Công ty Đầu tư Phương Đông lại bán 312 căn hộ theo hình thức sở hữu lâu dài, giá bán tương đương với giá bán các căn hộ của toà nhà khác trong cùng dự án được giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Điểm chú ý chính là đơn giá thu tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê là 12,03 triệu/m2, trong khi đó đơn giá đất xây dựng căn hộ có thu tiền sử dụng đất là 67,68 triệu/m2.
Đối với việc chấp hành các quy định pháp luật của chủ đầu tư, Thanh tra Chính phủ xác định, Công ty TNHH MTV Đầu tư Phương Đông triển khai thi công Dự án khi chưa được UBND TP Hà Nội giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư Dự án là vi phạm khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai 2013.
Công ty TNHH MTV Đầu tư Phương Đông bán 11 căn nhà liền kề, 110 căn hộ chung cư trước khi được Sở Xây dựng Hà Nội cấp giấy phép xây dựng và thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là vi phạm Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014; bán 312 căn hộ cho thuê ngắn hạn theo hình thức sở hữu lâu dài là không đúng với chủ trương đầu tư Dự án được UBND TP Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 5724/QĐ-UBND ngày 24/10/2018, không đúng với mục đích sử dụng đất được UBND TP Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 4040/QĐ-UBND ngày 29/7/2019.
Với những khuyết điểm, vi phạm nêu trên, Thanh tra Chính phủ kết luận, trách nhiệm chính thuộc về Công ty TNHH MTV Đầu tư Phương Đông, Tổng Công ty Xây dựng nông nghiệp Việt Nam - Công ty cổ phần. Thanh tra Chính phủ cũng đề nghị Bộ Công an tiếp nhận thông tin, tài liệu để xem xét, điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật đối với các sai phạm đã được chỉ ra tại dự án này.
Sống “lay lắt” nhiều năm, nhưng ngay khi mở bán dự án Phương Đông Green Park, bất ngờ chủ đầu tư ghi nhận doanh thu tăng đột biến
Trong quá trình tìm hiểu về dự án Phương Đông Green Park, chúng tôi nhận thấy, sau khi tăng vốn điều lệ lên 340 tỷ vào năm 2019, Công ty Đầu tư Phương Đông có nhiều biến động mạnh về vốn chủ sở hữu 2 năm sau đó. Cụ thể, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này bất ngờ rơi xuống còn 49 tỷ đồng năm 2020 trước khi tăng trở lại mức gần 300 tỷ vào cuối năm 2021. Từ đó đến nay, vốn chủ sở hữu của pháp nhân này có xu hướng tăng qua từng năm nhờ lợi nhuận tích luỹ, đạt 433 tỷ vào cuối 2023.
Đáng chú ý, quy mô tài sản của Công ty Đầu tư Phương Đông lại có những biến động ngược chiều với vốn chủ sở hữu. Giai đoạn 2019-2021, tổng tài sản liên tục tăng mạnh, đạt gần 2.900 tỷ vào cuối năm 2021. Tuy nhiên, 2 năm sau đó khi vốn chủ sở hữu tăng trưởng ổn định, tài sản của doanh nghiệp này đã giảm mạnh, còn hơn 640 tỷ vào cuối 2023. Biến động chủ yếu đến từ khoản nợ phải trả.
Từ mức gần 2.600 tỷ đồng năm 2021 (gấp gần 9 lần vốn chủ sở hữu), tổng nợ phải trả của Công ty Đầu tư Phương Đông đã giảm xuống còn hơn 200 tỷ vào cuối năm 2023, chỉ tương đương một nửa vốn chủ sở hữu. Nhiều khả năng, những biến động trên đến từ hoạt động đầu tư, khai thác tại dự án Phương Đông Green Park.
Giai đoạn đầu triển khai, Công ty Đầu tư Phương Đông không có doanh thu trong suốt 3 năm 2019-2021 dù quy mô tài sản tăng vọt. Đến năm 2022, doanh nghiệp này ghi nhận doanh thu đột biến hơn 1.850 tỷ đồng. Con số này giảm mạnh hơn 60% xuống còn 700 tỷ đồng vào năm 2023. Nguồn thu này khả năng đến từ việc mở bán dự án trên.
Cùng với doanh thu phát sinh đột biến, lợi nhuận của Công ty Đầu tư Phương Đông cũng tăng đột biến, đạt 73 tỷ năm 2022 và 64 tỷ năm 2023. So với quy mô doanh thu, những khoản lãi này còn khá khiêm tốn. Tuy nhiên, không thể phủ nhận lợi ích kinh tế mà dự án này mang lại cho Công ty Đầu tư Phương Đông.
Lộ diện hệ sinh thái đứng đằng sau Công ty Đầu tư Phương Đông?
Công ty TNHH MTV Đầu tư phương Đông thành lập vào tháng 1/2016, với cổ đông sáng lập nắm 100% vốn là Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp Việt Nam – CTCP (Vinacco). Đến tháng 11/2019, công ty tăng vốn lên 340 tỷ đồng với người được ủy quyền nắm 100% vốn góp là ông Lê Anh Tuấn – người cũng đồng thời là Giám đốc Vinacco.
Thời điểm tháng 7/2020, công ty có Chủ tịch, kiêm Giám đốc và Người đại diện theo pháp luật là ông Nguyễn Anh Tuấn (SN 1981) – người cũng là cổ đông sáng lập Địa ốc Phương Đông. Những pháp nhân/thể nhân kể trên đều có nhiều liên hệ tới Phương Đông Group - một tập đoàn hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, bất động sản, xuất nhập khẩu và dịch vụ thương mại.
Phương Đông Group tự giới thiệu được thành lập vào năm 2011, hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, bất động sản, xuất nhập khẩu và dịch vụ thương mại. Đây không phải một pháp nhân cụ thể, mà là tập hợp của nhiều đơn vị thành viên, được góp vốn bởi các cá nhân. Theo giới thiệu trên website, tập đoàn đang phát triển nhiều dự án bất động sản như Hồng Kông Town, Phương Đông Green Valley, Phương Đông Green Park, Phước Thới Reridence, Linh Đàm Premier City, Bình Hòa Park City.
Trong hệ sinh thái Phương Đông Group có nhiều pháp nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản điển hình như CTCP Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Phương Đông hay đặc biệt là hạt nhân cốt lõi Công ty TNHH Dịch vụ Thương mại Nam Hà Nội (thành lập vào tháng 8/2011), đơn vị ra đời sớm nhất trong nhóm.
Được biết, Chủ tịch của Phương Đông Group theo website tự giới thiệu cũng chính là ông Nguyễn Anh Tuấn. Ông Nguyễn Anh Tuấn chính là người đứng sau nắm các vị trí cấp cao tại Nam Hà Nội và Đầu tư Phương Đông.
Ảnh chụp từ phần tự giới thiệu của Tập đoàn Phương Đông (Phương Đông Group). Ảnh: TL
Ngoài ra, ông Nguyễn Anh Tuấn cũng từng là Tổng Giám đốc, Người đại diện theo pháp luật tại CTCP Đầu tư và Phát triển đô thị. Đây là chủ đầu tư Khu nhà ở Đầm Dê tại xã An Bình, huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh. Dự án có diện tích hơn 7,7ha, tổng mức đầu tư hơn 959 tỷ đồng. Dự án này được biết có mối quan hệ phức tạp giữa Nam Hà Nội và Đầu tư Phát triển đô thị. Hiện nay, người đại diện pháp luật của CTCP Đầu tư và Phát triển đô thị đã được chuyển đổi sang pháp nhân khác.
Báo Pháp luật Việt Nam sẽ tiếp tục thông tin rõ hơn về hệ sinh thái xoay quanh Đầu tư Phương Đông và Nam Hà Nội, cũng như các cá nhân có liên quan dự án Phương Đông Green Park cũng như dự án khác.