Thị trường trầm lắng, lợi nhuận ngành bất động sản phân hóa mạnh trong quý II

Lãi suất cao tiếp tục phủ bóng lên thị trường bất động sản

Theo đánh giá của MBS Research, quý II/2026 tiếp tục là giai đoạn nhiều thách thức đối với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết khi thị trường chưa có dấu hiệu phục hồi rõ nét. Động lực lớn nhất đến từ mặt bằng lãi suất. Trong quý II, lãi suất huy động tại các ngân hàng được ước tính tăng khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với quý trước, kéo lãi suất cho vay bất động sản lên mức 13-14%/năm, cao hơn khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Chi phí vốn gia tăng khiến nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, nhất là khi kỳ vọng lãi suất sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Để kích cầu, một số chủ đầu tư đã triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất, cố định ở mức 7-8% trong hai năm đầu. Tuy nhiên, theo MBS Research, các ưu đãi này chưa đủ tạo cú hích cho thanh khoản khi tâm lý thị trường vẫn khá dè dặt.

Ngoài yếu tố lãi suất, thị trường còn chịu ảnh hưởng từ tâm lý chờ đợi quy hoạch tổng thể 100 năm của Thủ đô Hà Nội cũng như việc xác định các khu vực hưởng lợi từ quy hoạch mới. Điều này khiến hoạt động giao dịch chậm lại đáng kể trong quý II, trong khi giá bán tại một số dự án chung cư được ước tính giảm khoảng 5% so với quý trước.

Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng ưu tiên bảo toàn dòng tiền thay vì mở rộng quỹ đất, tập trung triển khai các dự án hiện hữu nhằm giảm áp lực tài chính.

Kết quả kinh doanh phân hóa, Vinhomes nổi bật

Hoạt động mở bán trong quý II diễn ra khá trầm lắng. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại dự án của Vinhomes như Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay.

Đối với nhiều doanh nghiệp khác như Nam Long, Khang Điền và Đất Xanh, tiến độ mở bán chậm hơn do nhu cầu thị trường suy yếu dưới tác động của lãi suất cao. Vì vậy, kết quả kinh doanh quý II chủ yếu phụ thuộc vào tiến độ bàn giao các dự án đã bán trước đó như Waterpoint của Nam Long, Gem Sky World của Đất Xanh và Gladia của Khang Điền.

MBS Research dự báo lợi nhuận của phần lớn doanh nghiệp sẽ giảm so với cùng kỳ

Đối với Đất Xanh, lợi nhuận ròng quý II được dự báo đạt khoảng 70 tỷ đồng, giảm 14%. Nguyên nhân chủ yếu đến từ số lượng sản phẩm bàn giao tại Gem Sky World giảm, đồng thời biên lợi nhuận gộp thu hẹp khoảng 3 điểm phần trăm do giá bán thấp hơn. Mảng môi giới cũng chịu sức ép khi doanh thu dự kiến giảm khoảng 10% theo đà suy yếu của thanh khoản thị trường.

Nam Long cũng được dự báo ghi nhận lợi nhuận khoảng 80 tỷ đồng, giảm 19% so với cùng kỳ do lượng sản phẩm bàn giao tại dự án Waterpoint thấp hơn năm trước.

Ngược lại, Vinhomes tiếp tục được đánh giá là điểm sáng của ngành. MBS Research ước tính doanh nghiệp có thể đạt lợi nhuận quý II khoảng 8.377 tỷ đồng, tăng 11% so với cùng kỳ nhờ tiếp tục bàn giao các dự án Green Paradise, Wonder City và Green City. Trong khi đó, Vincom Retail được dự báo duy trì kết quả kinh doanh ổn định nhờ hoạt động cho thuê trung tâm thương mại. Lợi nhuận quý II của doanh nghiệp được ước tính đạt khoảng 1.215 tỷ đồng, giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ, phản ánh tỷ lệ lấp đầy cao và lượng khách thuê cải thiện trong bối cảnh sức mua tiêu dùng tăng trưởng ở mức vừa phải.

Triển vọng phục hồi vẫn phụ thuộc vào lãi suất và hạ tầng

Theo MBS Research, trong nửa cuối năm 2026, các doanh nghiệp bất động sản nhiều khả năng vẫn duy trì chiến lược phát triển thận trọng. Thay vì triển khai các đại đô thị quy mô lớn, nhiều doanh nghiệp quy mô trung bình sẽ ưu tiên các dự án căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực nhằm giảm rủi ro tiêu thụ và cải thiện hiệu quả sử dụng vốn.

Một số dự án được kỳ vọng mở bán trong thời gian tới gồm Mizuki Park của Nam Long, The Privé của Đất Xanh và Gladia của Khang Điền. Tuy nhiên, triển vọng phục hồi của thị trường vẫn phụ thuộc đáng kể vào diễn biến của mặt bằng lãi suất cũng như tiến độ triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm.

Theo MBS Research, dù lãi suất có thể tiếp tục duy trì ở mức cao đến hết năm 2026, việc đầu tư hạ tầng được thúc đẩy đồng bộ vẫn có thể trở thành động lực quan trọng hỗ trợ thị trường bất động sản trong dài hạn.