Nguồn cung tăng vọt nhờ “gỡ” nút thắt pháp lý
Năm 2021 đánh dấu thời điểm có hiệu lực của việc sửa đổi Luật Xây dựng năm 2020 và Luật Đầu tư năm 2020. Điều này sẽ giải quyết các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng từ năm 2021. Với việc khôi phục các dự án đang chậm tiến độ từ năm 2020 do dịch bệnh Covid-19 trong năm 2021, nguồn cung căn hộ dự báo sẽ tăng vọt 10-15% tại TP HCM, đạt 17.000 căn hộ.
Lãi suất vay mua nhà dự báo tiếp tục thấp trong năm 2021.
Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới dự kiến sẽ tăng 50-60% trong năm 2021 đạt 23.000 căn, chủ yếu là các căn hộ phí Tây và phí Đông Hà Nội nhờ nguồn cung ổn định từ các dự án lớn của Vinhomes, Sunshine Empire, Matrix One, Lancaster Luminaire... Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội kỳ vọng nguồn cung nhà ở sẽ được cải thiện vào tháng 3 hoặc 4/2021.
Tuy nhiên, riêng phân khúc nhà ở giá rẻ dưới 25 triệu đồng/m2, các chuyên gia dự báo vẫn "bặt tăm" trên thị trường, sau khi đã biến mất trong năm 2020. Điều này dẫn đến cơ cấu căn hộ tại TP HCM thì chỉ còn 2 phân khúc nhà chung cư là trung và cao cấp. Còn ở Hà Nội, theo dữ liệu của bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho biết, nhà với giá 1,4 - 1,6 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ vẫn có thể có, tuy nhiên vị trí nhà là ở khu vực ngoài vành đai 3 hay xa trung tâm Hà Nội.
Nguy cơ sốt đất cục bộ
Theo Công ty Chứng khoán VNDirect, việc điều chỉnh địa giới hành chính ở một số khu vực trong cả nước có thể kéo theo cơn sốt đất cục bộ, dự kiến sẽ khuấy động thị trường bất động sản 2021. Đơn vị này nhận định, tại TP HCM, sau khi quyết định thành lập thành phố Thủ Đức được thông qua, giá nhà đất ở quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức liên tục tăng nhiều đợt. Cụ thể ở phường Trường Thọ, tính từ giữa năm 2019 đến nay, giá đất đã tăng khoảng 40% lên tới 70-90 triệu đồng/m2, trong khi trước đây chỉ khoảng 40-50 triệu đồng/m2.
Các chuyên gia dự báo TP Thủ Đức sẽ thành điểm nóng sáng nhất, dẫn dắt nguồn cung nhà ở tại TP HCM trong thập niên tới. Điều này kéo theo khu Đông tiếp tục là khu vực quyết định trọng điểm các sản phẩm, đặc biệt là mảng căn hộ bao gồm cả sản phẩm cao cấp và hạng sang.
Ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt - Giám đốc Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, khu Đông TP HCM sẽ tiếp tục thu hút nhà đầu tư và người mua nhà để ở. Dự kiến tại khu vực này, đến năm 2025 sẽ cung cấp ra thị trường 198.000 căn hộ.
Ngoài ra, Bình Dương cũng dự báo sẽ xuất hiện đợt sốt đất trong bối cảnh mở rộng 34 khu công nghiệp vào những năm tới. Theo báo cáo của CBRE, tính đến tháng 10/2020, giá căn hộ tại Bình Dương đã đạt xấp xỉ 30-40 triệu/m2, trong khi năm 2018, mức giá là 20-25 triệu/m2.
Tại thị trường phía Bắc, chuyên gia thuộc Batdongsan.com.vn dự báo cơn sốt đất cục bộ diễn ra tại một số địa phương như Hải Phòng, Bắc Ninh, Hòa Bình - những địa phương ghi nhận mức độ quan tâm các loại hình bất động sản tăng mạnh trong năm 2020 và dự kiến tiếp tục tăng trong năm 2021.
Mặc dù thừa nhận sức nóng của thị trường bất động sản 2021, chuyên gia của CBRE khuyến cáo các nhà đầu tư cần cẩn trọng khi "lướt sóng" tại các khu vực sốt đất, thay vào đó cần một chiến lược dài hơi để đầu tư. Bởi lẽ, trong giai đoạn ngắn, các đòi hỏi phải tăng trưởng và biến đổi về chất là rất khó vì cần nhiều thời gian để thúc đẩy chuỗi giá trị nhà ở.
Lãi suất vay mua nhà tiếp tục thấp
Kể từ khi đại dịch Covid-19 bùng phát vào đầu năm 2020, Ngân hàng Nhà nước đã 3 lần cắt giảm các lãi suất điều hành vào tháng 3, 5 và 10. Việc này góp phần giảm chi phí lãi vay cho khách hàng. Các ngân hàng cũng đưa ra các gói kích thích như miễn, giảm lãi và giảm lãi suất cho vay... và thị trường bất động sản cũng được hưởng lợi từ điều đó. So với đầu năm 2020, lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng hiện thấp hơn từ 1-2%, mức thấp nhất chỉ từ khoảng 5,99%/năm.
Các đơn vị nghiên cứu cho rằng lãi suất vay mua nhà sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp trong năm 2021 và có ý nghĩa kích cầu bất động sản.
"Trong bối cảnh áp lực lạm phát đang hạ nhiệt, Ngân hàng Nhà nước được kỳ vọng sẽ duy trì các chính sách tiền tệ thích ứng trong năm tới. Mặc dù không giảm thêm nhưng lãi suất điều hành được kỳ vọng sẽ không tăng thêm nhằm tiếp tục hỗ trợ nền kinh tế bằng cách duy trì các chính sách tiền tệ nới lỏng", VNDirect nhận định.
Bùng nổ bất động sản công nghiệp
Trong năm 2020, xu hướng đón đầu chuyển dịch dòng vốn từ các nước cùng với vị thế là quốc gia kiểm soát tốt dịch bệnh đã giúp Việt Nam có nhiều lợi thế hơn khi tham gia hàng loạt hiệp định tự do thương mại thế hệ mới như Hiệp định Thương mại tự do Liên minh châu Âu – Việt Nam (EVFTA), Hiệp định Đối tác Kinh tế Toàn diện Khu vực (RCEP)...
Theo Bộ Xây dựng, cơ quan này chỉ ra, tính đến quý III/2020, tỷ lệ lấp đầy bình quân tại các khu công nghiệp của 4 tỉnh và thành phố công nghiệp trọng điểm miền Nam (TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An) đạt khoảng 84,5%. Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp ở Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Dương đạt khoảng 90%. Bởi vậy mức giá chào thuê đất tại các khu công nghiệp ở cả 2 miền đều tăng 20-30% so với cùng kỳ 2019....
Bộ Xây dựng đánh giá bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là điểm sáng của thị trường 2021. Báo cáo của Savills Việt Nam cho biết, dự kiến làn sóng di dời khỏi Trung Quốc vào năm 2021 và 2022 sẽ đòi hỏi nhiều nguồn cung bất động sản công nghiệp hơn để đáp ứng các khoản đầu tư sản xuất có giá trị cao. Diễn biến này sẽ thúc đẩy sự bùng nổ quỹ đất công nghiệp tại khắp các tỉnh thành trên cả nước, kể cả các địa phương xa thủ phủ công nghiệp hiện hữu.
Đồng Nai đang quy hoạch thêm 8 khu công nghiệp quy mô dao động từ 500-900ha. Long An cũng vừa được bổ sung 3 khu công nghiệp quy mô 1.300 ha vào quy hoạch. Ở địa phương này, Công ty cổ phần TIZCO và Công ty Cổ phần Quản Lý KCN Sáng Tạo Việt Nam (VNIP) sẽ tham gia đầu tư góp vốn vào Khu công nghiệp Việt Phát với tổng diện tích 1.800 ha vào năm 2021.
Trong năm 2021, thị trường bất động sản phía Bắc dự kiến có 519 ha đất khu công nghiệp cho thuê tại Hải Phòng (bao gồm khu công nghiệp Vinhomes, Nam Tràng Cát, Thủy Nguyên), 999 ha tại Bà Rịa - Vũng Tàu (khu công nghiệp Phú Mỹ 3), 238 ha tại Bắc Ninh ( bao gồm khu công nghiệp Kinh Bắc, Nam Sơn Hạp Lĩnh) và 177 ha tại Vĩnh Phúc (khu công nghiệp Sông Lô 1)...
Ở nhóm nhà đầu tư ngoại, Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (BWID) đang có hơn 500 ha quỹ đất công nghiệp tại 10 địa điểm thuộc 8 thành phố trọng điểm, tăng từ 209 ha trong nửa đầu năm 2018. Logos Property từ Australia cũng đầu tư vào Việt Nam thông qua một liên doanh (JV) phát triển logistics trị giá 350 triệu USD. GLP, nhà phát triển kho lớn nhất ở châu Á, đang lên kế hoạch liên doanh trị giá 1,5 tỷ USD với SEA Logistics Partners (SLP). Công ty Mirae Asset Daewoo Co và Tập đoàn Naver của Hàn Quốc cùng đầu tư 37 triệu USD vào trung tâm logistics LogisValley tại tỉnh Bắc Ninh....
Xu hướng giá nhà, đất tiếp tục tăng
Theo VNDirect, xu hướng tăng giá bán bất động sản sẽ tiếp tục duy trì do nhu cầu nhà ở gia tăng. Ngoài ra, thị trường bất động sản Việt Nam có chu kỳ 7 năm và thị trường 2021 được dự báo xuất hiện nhiều điểm thuận lợi bao gồm vấn đề pháp lý có dấu hiệu tích cực cùng với tiềm năng GDP năm 2021 đạt tăng trưởng 7,1%.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam dự báo giá chung cư tại TP HCM tiếp tục tăng khoảng 9% trong năm 2021, trong khi tại Hà Nội, giá chung cư sẽ đi ngang và duy trì ổn định. Tuy nhiên giá rao bán nhà riêng ở Hà Nội sẽ tăng trưởng khoảng 5% trong năm nay.
Tại TP HCM, theo VNDirect, một số dự án được chào bán trong năm tới có thể tạo kỷ lục mới cho thị trường nhờ tọa lạc ở các vị trí đắc địa như dự án Empire City có giá từ 12.000-14.000 USD/m2 và Spirit of Saigon từ 20.000-25.000 USD/m2...
Theo ông Quốc Anh, do tỷ lệ phê duyệt dự án năm 2020 chỉ bằng 10% so với các năm trước nên nguồn cung bị giảm, hàng hóa bất động sản khan hiếm là một trong những lý do đẩy giá nhà tiếp tục tăng trong năm 2021. Bởi vậy các sản phẩm nhà ở xã hội, chung cư bảo đảm chất lượng và tiện ích, đất thổ cư và nhà riêng có giấy tờ hợp pháp và địa điểm đắc địa cũng duy trì mức độ tăng nhiệt đáng kể.