Theo Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng, trên địa bàn thành phố đã diễn ra tình trạng giao dịch BĐS qua phương thức đặt cọc giữ chỗ để mua nhà, đất hình thành trong tương lai. Thêm nữa, thời gian gần đây rộ lên nhiều thông tin rao bán, cho thuê lại căn hộ tại các chung cư nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước dùng bố trí cho thuê trên địa bàn thành phố. Do đó, Sở Xây dựng khuyến cáo các hành vi này là trái pháp luật và sẽ bị xử lý theo quy định.
Đối với phương thức giao dịch BĐS thông qua việc đặt cọc giữ chỗ tại các dự án nhà, đất, khách hàng cần tỉnh táo tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật để bảo đảm quyền lợi cho tổ chức, cá nhân. Các trường hợp kinh doanh BĐS dùng hình thức hợp đồng đặt cọc giữ chỗ để ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong khi chưa có thông báo được phép bán theo quy định của cơ quan chức năng là Sở Xây dựng.
Theo Sở Xây dựng, hình thức hợp đồng đặt cọc giữ chỗ để được mua nhà ở hình thành trong tương lai không được quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và các quy định pháp luật có liên quan.
Cụ thể, các khoản 1 và 5, Điều 8 của Luật Kinh doanh BĐS quy định hành vi cấm: Kinh doanh BĐS không đủ điều kiện theo quy định và huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.
Khoản 1 Điều 68 quy định hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý.
Ngoài ra, khoản 8 Điều 6 Luật Nhà ở quy định hành vi cấm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở tại khoản 1 Điều 19 quy định việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.
Điểm a khoản 2 Điều 19 quy định bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết đầu tư dự án xây dựng nhà ở chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Do đó, Sở Xây dựng lưu ý các cá nhân có nhu cầu mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và các dự án phát triển đô thị trên địa bàn thành phố khi thực hiện hợp đồng đặt cọc giữ chỗ để mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc đất nền trong các dự án phát triển đô thị cần phải tham khảo đầy đủ các quy định pháp luật về nhà ở, pháp luật dân sự trước khi thực hiện các giao dịch để tránh các thiệt hại có thể xảy ra.
Đối với việc chuyển nhượng, mua bán nhà ở xã hội, Sở Xây dựng xác định đây là hành vi vi phạm các quy định của pháp luật. Mức xử phạt vi phạm hành chính bằng tiền lên đến 60 triệu đồng. Người được thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước không được chuyển đổi, bán, cho thuê lại hoặc cho mượn nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào.
Tất cả các hành vi bán, cho thuê lại, cho ở nhờ căn hộ chung cư tại các chung cư nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước dùng bố trí cho thuê trên địa bàn thành phố là không đúng quy định và sẽ bị xử phạt theo quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27-11-2017 của Chính phủ.
Mức xử phạt bằng tiền từ 50-60 triệu đồng đối với người được thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thực hiện chuyển đổi, bán, cho thuê lại nhà ở hoặc cho mượn nhà ở; đồng thời, bị buộc nộp lại số lợi nhuận bất hợp pháp có được do thực hiện vi phạm hành chính (nếu có) và đề nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định.