Các ngân hàng nhận bất động sản làm tài sản đảm bảo nhưng khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là sổ hồng) bất ngờ bị cơ quan chức năng thu hồi vì cấp sai quy định thì ngân hàng lãnh đủ.
Khi đồng ý phê duyệt một khoản vay thế chấp, các ngân hàng đều phải rà soát kỹ hồ sơ vay, tài sản thế chấp theo đúng quy định. Ảnh: TL Nguy cơ tăng nợ xấu, nợ quá hạn
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa có Công văn số 8698/NHNN cảnh báo về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp tín dụng cho khách hàng với biện pháp bảo đảm là nhận thế chấp quyền sử dụng đất.
Cụ thể thời gian gần đây, cơ quan này nhận được phản ánh của một số tổ chức tín dụng về việc các cơ quan có thẩm quyền thông báo hủy, thu hồi sổ hồng đã cấp cho cá nhân, hộ gia đình. Trong số giấy tờ này bao gồm sổ hồng của tài sản bảo đảm đã được thế chấp cho khoản vay vì vi phạm quy định tại Điều 64 Luật Đất đai năm 2013, do cơ quan có thẩm quyền cấp không đúng quy định và một số lý do khác.
“Việc hủy, thu hồi sổ hồng đang được sử dụng trong quan hệ thế chấp tại tổ chức tín dụng đã ảnh hưởng đến quyền xử lý tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Điều này cũng tiềm ẩn nguy cơ phát sinh nợ xấu, nợ quá hạn” - NHNN nhấn mạnh.
Do đó, để đảm bảo an toàn trong hoạt động cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng nhằm phòng ngừa và hạn chế rủi ro trong trường hợp này, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng nghiên cứu các quy định pháp luật về đất đai có liên quan như Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014… để đánh giá đầy đủ rủi ro, kịp thời bổ sung hoàn thiện các quy định nội bộ về cấp tín dụng khách hàng.
Bên cạnh đó, NHNN cũng yêu cầu các tổ chức tín dụng phải bảo đảm kiểm soát chặt chẽ, hạn chế tối đa rủi ro bằng cách bổ sung thỏa thuận hoặc cam kết của khách hàng về biện pháp bảo đảm thay thế trong trường hợp sổ hồng bị hủy, thu hồi; trách nhiệm, nghĩa vụ của khách hàng thông báo cho tổ chức tín dụng khi phát sinh tình huống này hoặc các biện pháp phòng ngừa rủi ro cần thiết khác.
Các ngân hàng kêu trời
Nhiều ngân hàng cho rằng nhận bất động sản làm tài sản đảm bảo là đã “nắm chắc cán dao” nhưng giờ đây lại rơi vào tình cảnh “nắm đằng lưỡi”. Ông Nguyễn Văn Hải, Trưởng phòng Pháp chế Ngân hàng Thương mại cổ phần Phương Đông (OCB), cho biết: Hiện ngân hàng này đang vướng vào trường hợp như cảnh báo của NHNN.
Cụ thể, OCB đã nhận tài sản thế chấp của một khách hàng ở Vĩnh Long (tạm gọi là ông NVA). Khi nhân viên thẩm định xuống tận nơi để xác minh tài sản thì đúng là chỉ có một mình ông A. ở trong ngôi nhà này và sổ hồng mà ông này đem thế chấp ngân hàng để vay tiền là thật 100%, không có tranh chấp. Do đó OCB hoàn tất thủ tục thế chấp như bình thường và giải ngân khoản vay cho khách hàng trên.
Đùng một cái, những người thừa kế (ở các địa phương khác) quay về Vĩnh Long kiện với lý do ngôi nhà mà ông A. đang ở thuộc quyền sở hữu của năm người. Sau quá trình điều tra, cơ quan công an phát hiện ông A. khi khai báo trong giấy tờ thừa kế đã loại bỏ tất cả người được hưởng thừa kế ra, chỉ để mỗi tên mình. Trước chứng cứ xác thực, tòa án đã tuyên hủy sổ hồng cấp cho ông A.
“Chúng tôi phê duyệt khoản vay cho khách hàng dựa trên việc nhận tài sản đảm bảo hoàn toàn hợp pháp và sổ hồng là thật 100%; quy trình thẩm định tài sản thế chấp cũng không xảy ra bất cứ sai sót nào. Song giờ đây, khi bản án của tòa tuyên hủy sổ hồng mà chúng tôi đang nhận làm tài sản thế chấp thì quyền lợi của chúng tôi sẽ được tính sao đây? Trách nhiệm của cơ quan liên quan trong việc cấp sổ hồng này là như thế nào?...” - ông Hải đặt vấn đề.
Thường xuyên cập nhật thông tin
Trong Công văn số 8698/NHNN vừa gửi các tổ chức tín dụng, NHNN nêu rõ: Theo quy định tại Nghị định 43/2014, UBND cấp có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo việc thu hồi đất cho người sử dụng đất và đăng trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, cấp huyện. Vì vậy, các tổ chức tín dụng cần thường xuyên tham khảo thông tin trên để có biện pháp xử lý phù hợp.
Tổng giám đốc một ngân hàng thương mại khác thì cho rằng NHNN đang đặt ra vấn đề rất khó với các tổ chức tín dụng. Vị lãnh đạo ngân hàng này nêu quan điểm: “Nếu các ngân hàng làm sai thì phải chịu trách nhiệm là đương nhiên. Nhưng điều đáng nói là khi họ đã thực hiện đúng các quy trình cho vay thì tại sao bắt họ phải gánh thay trách nhiệm cho người khác. Cụ thể, việc cấp sổ hồng hay giấy tờ liên quan đến nhà đất không thuộc trách nhiệm của ngân hàng, cho nên làm sao họ lại phải chịu trách nhiệm thay cho cơ quan chức năng trong việc cấp sổ cho người dân”.
Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính ngân hàng, phân tích: Việc hủy, thu hồi sổ hồng là rủi ro chính sách. Một khi cơ quan chức năng đưa ra những quyết định sai khiến phải hủy, thu hồi… thì họ cũng phải có biện pháp thay thế. Trong đó phải xem xét trách nhiệm cá nhân thuộc về ai, của cơ quan nào làm sai. “Khi anh gây ra rủi ro thì phải chịu trách nhiệm giải quyết chứ làm sao lại đẩy trách nhiệm cho ngân hàng. Bởi khi các tổ chức tín dụng cho vay họ đã phải thẩm định kỹ rồi” - TS Lực nhấn mạnh.
Rất khó bổ sung cam kết của khách
Trong văn bản vừa gửi đến cho các tổ chức tín dụng, NHNN nêu rõ các ngân hàng phải hạn chế rủi ro bằng cách bổ sung thỏa thuận hoặc cam kết của khách hàng về biện pháp bảo đảm thay thế trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị hủy, thu hồi…
Về vấn đề này, Trưởng phòng Pháp chế OCB Nguyễn Văn Hải nói: “Rất khó có thể đưa thêm thỏa thuận vào trong hợp đồng tín dụng với khách hàng, bởi ngân hàng không thể đưa ra một cam kết mà không có cơ sở pháp lý rõ ràng”. TS Cấn Văn Lực cũng nhìn nhận khó để đưa vào hợp đồng vay vốn của ngân hàng nội dung như trên. Tuy nhiên, để tránh rủi ro thì ngân hàng phải nắm chắc về pháp lý đối với tài sản thế chấp, còn đối với người dân cũng phải đảm bảo tài sản mà mình sở hữu là hoàn toàn hợp pháp.