Khan hiếm nguồn cung, giá càng cao
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý I năm nay vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt là số lượng dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 41%, trong đó số căn hộ của các dự án bằng khoảng 49% so với cùng kỳ năm 2021.
Với việc siết chặt hơn vốn tín dụng đổ vào bất động sản, một số chuyên gia lo ngại thị trường sắp tới sẽ rơi vào cảnh trầm lắng.
Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh vừa có kiến nghị liên quan tới việc siết tín dụng vào thị trường bất động sản của các ngân hàng thương mại thời gian gần đây.
Theo Hiệp hội, ảnh hưởng đầu tiên sẽ là người thực sự có nhu cầu mua nhà, khi họ khó vay tiền ngân hàng và giá nhà có thể bị đẩy lên cao. Nhiều ý kiến chuyên gia cũng cho rằng, lành mạnh hóa lĩnh vực tín dụng bất động sản là chủ trương hợp lý, nhưng nếu "khóa van" một cách cực đoan có thể sẽ khiến thị trường đình trệ, dẫn tới không ít rủi ro.
Khảo sát từ nhiều công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, 90% người mua nhà hiện nay đều cần đến giải pháp "đòn bẩy tài chính", tức phải đi vay tiền để mua nhà.
Thực tế, chủ trương của một số ngân hàng là chỉ siết cho vay với người mang tiền đi đầu cơ đất, nhưng vẫn tiếp tục cho người dân có nhu cầu mua nhà, sửa nhà được vay. Tuy nhiên, sẽ khó để các ngân hàng xác định ai có nhu cầu thật, ai vay để đầu tư. Bởi vậy, không ít người có nhu cầu vay mua nhà thật sẽ bị ảnh hưởng, khi bị đánh đồng là vay tiền đầu cơ, khiến họ khó vay vốn.
Còn đối với doanh nghiệp bất động sản, khó khăn sẽ càng chồng chất, nhất là khi đang trong giai đoạn phục hồi sau COVID-19. Nếu tín dụng bị khóa đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp khó, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu. Lúc này việc siết tín dụng bất động sản có thể gây tác dụng ngược.
Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng về lý thuyết, việc siết tín dụng vào bất động sản có thể giúp dòng tiền đi đúng hướng, hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, với động thái này, trên thực tế thị trường bất động sản sẽ khó khăn hơn. Ông Thịnh nêu quan điểm và cho rằng chỉ nên tăng kiểm soát khâu thủ tục hồ sơ, siết dòng vốn chảy vào doanh nghiệp yếu kém.
Ông Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế - nêu lo ngại thị trường sẽ phải chứng kiến những hệ lụy rất khó kiểm soát nếu không thận trọng trong siết tín dụng. Đối tượng "thấm đòn" đầu tiền, theo ông Ánh, là người thực sự có nhu cầu sở hữu bất động sản. Dù để ở hay đầu tư thì không thể phủ nhận đó là nhu cầu chính đáng, đặc biệt trong điều kiện tỉ lệ sở hữu nhà của người dân Việt Nam còn rất thấp, nhu cầu về nhà ở còn rất lớn.
"Trong khi cầu rất lớn thì nguồn cung bất động sản trong những năm qua lại quá khan hiếm. Điều đó có nghĩa, nhu cầu của người dân về BĐS là có thật và cần được đảm bảo khơi thông", ông Ánh nói.
Khi vốn tín dụng - một nguồn vốn quan trọng bị thắt lại - các chuyên gia dự báo, thị trường bất động sản sắp tới sẽ khó khăn hơn trong việc phát triển dự án. Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh nhận định, hiện nguồn vốn cho bất động sản khá đơn điệu khi vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng. Nếu không có vốn thì sẽ phải điều chỉnh lại số lượng dự án. Cuối cùng, thị trường tiếp tục thiếu hụt nguồn cung, người dùng càng khó tiếp cận nhà ở.
Cần giải pháp dài hạn
Trước nhiều lo ngại về việc "siết vốn, vay mua nhà thêm khó", mới đây lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước đã lên tiếng trả lời báo chí, theo đó khẳng định quan điểm kiểm soát tín dụng ngân hàng để vốn phải phục vụ cho hoạt động sản xuất, những lĩnh vực ưu tiên để khôi phục nền kinh tế.
Theo vị này, tín dụng vào bất động sản không có biến động nhiều kể từ đầu năm tới nay, chiếm gần 20% trong tổng dư nợ. Con số này không cao mà thấp hơn so với giai đoạn trước (tăng 28%).
Tuy nhiên, theo ông Vũ Đình Ánh, việc siết tín dụng nếu không xem xét một cách thấu đáo sẽ gây ra những tác động tiêu cực theo chuỗi bởi tất cả các thành phần có mối liên hệ mật thiết. Ngoài việc nguồn cung thị trường bị bó hẹp, người dùng khó tiếp cận nhà ở, tác động còn với chính các tổ chức tín dụng.
Theo ông Ánh, tín dụng bất động sản vốn là khoản vay an toàn khi có sự liên kết với các chủ đầu tư lớn, uy tín và ngược lại. Lãi suất huy động của ngân hàng thời gian qua dù có nhích lên nhưng không nhiều. Nếu tiếp tục siết tín dụng, ngân hàng có thể "lâm cảnh" thừa vốn.
Chuyên gia này nhấn mạnh, cần thay đổi trong cách tiếp cận theo hướng, đảm bảo cấp tín dụng cho các chủ đầu tư uy tín, có những dự án khả thi, triển khai đúng tiến độ, thanh khoản tốt. Trong khi đó, những chủ đầu tư yếu kém, dự án không hiệu quả thì phải siết lại.
Một số chuyên gia cũng lên tiếng cho rằng các ngân hàng phải kiểm soát được mục đích sử dụng của người vay tiền để hỗ trợ người vay, phải đánh giá đúng nhu cầu vay của khách hàng cá nhân và doanh nghiệp. Đồng thời, theo các chuyên gia, siết tín dụng vẫn chỉ là giải pháp tức thời, không thể giải quyết triệt để tình trạng sốt đất và rủi ro của hệ thống tài chính.
Trong văn bản gửi Thủ tướng, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh kiến nghị để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững thì trước hết phải tháo gỡ "vướng mắc, bất cập" về thể chế pháp luật nhằm kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, thông thoáng, cạnh tranh lành mạnh, đồng thời phải "lành mạnh hóa" thị trường vốn. Một số chuyên gia khác lên tiếng cho rằng để siết đầu cơ, tăng nguồn cung đáp ứng nhu cầu người dân về nhà ở thì cần những giải pháp tổng thể, lâu dài.