Cụ thể, kết quả kinh doanh năm 2024 của Phát Đạt sau kiểm toán cho thấy bức tranh kém khả quan hơn nhiều so với con số công ty tự công bố. Lợi nhuận sau thuế hợp nhất chỉ còn vỏn vẹn 155,3 tỷ đồng, giảm mạnh tới 70% so với mức gần 523 tỷ đồng trước kiểm toán.
Tương tự, doanh thu thuần cũng bị điều chỉnh giảm sâu từ 2.017 tỷ đồng xuống chỉ còn 822 tỷ đồng, tương đương mức giảm gần 59%.
Nguyên nhân chính dẫn đến sự chênh lệch lớn này, theo giải trình từ phía Phát Đạt, là do công ty đã thực hiện điều chỉnh giảm mạnh doanh thu đã ghi nhận từ Dự án Khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh (Bình Định). Doanh thu từ dự án này được điều chỉnh từ mức 1.837 tỷ đồng trong báo cáo tự lập xuống chỉ còn 639 tỷ đồng sau kiểm toán, tức giảm tới 1.198 tỷ đồng (tương đương giảm 65,25%).
Quyết định điều chỉnh này được Hội đồng quản trị PDR thông qua vào ngày 10/3/2025, dựa trên "nguyên tắc và tinh thần cẩn trọng" khi đánh giá lại kết quả kinh doanh năm tài chính 2024.
Bên cạnh kết quả kinh doanh sụt giảm, BCTC kiểm toán cũng cho thấy cấu trúc tài sản của Phát Đạt tính đến cuối năm 2024. Tổng tài sản đạt gần 24.000 tỷ đồng, trong đó vốn chủ sở hữu là hơn 11.000 tỷ đồng.
Đáng chú ý, hàng tồn kho chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu tài sản của PDR, lên tới 14.077 tỷ đồng (tăng gần 1.900 tỷ so với đầu năm), tương đương gần 59% tổng tài sản. Khoản mục này chủ yếu là giá trị quỹ đất đã đền bù, chi phí san lấp, xây dựng, lãi vay vốn hóa và các chi phí phát triển khác tại các dự án đang triển khai.
Chi tiết thuyết minh hàng tồn kho cho thấy các dự án chiếm giá trị lớn nhất bao gồm: Dự án The EverRich 2: 3.597 tỷ đồng (không đổi so với đầu năm); Dự án Cao ốc Bình Dương: 2.663 tỷ đồng (tăng từ 2.393 tỷ đồng); Dự án Tropicana Bến Thành Long Hải: 1.994 tỷ đồng (tương đương đầu năm); Dự án Serenity - Phước Hải: 1.524 tỷ đồng (tương đương đầu năm); Dự án Khu dân cư Bắc Hà Thanh - Bình Định: 1.694 tỷ đồng (tăng mạnh từ 162 tỷ đồng đầu năm, cho thấy chi phí tiếp tục được ghi nhận vào dự án này dù doanh thu bị điều chỉnh giảm); Dự án The EverRich 3: 877 tỷ đồng (không đổi)
Ngoài ra, các khoản phải thu ngắn hạn cũng ở mức cao, gần 6.900 tỷ đồng, chiếm khoảng 29% tổng tài sản.
Thuyết minh BCTC cũng nêu rõ, các dự án The EverRich 2 và The EverRich 3 cùng toàn bộ quyền tài sản phát sinh từ các dự án này đã được thế chấp cho Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) để đảm bảo cho các khoản vay. Đồng thời, PDR đang trong quá trình hoàn thiện các yêu cầu pháp lý để chuyển nhượng phần còn lại của các dự án này cho Công ty TNHH Đầu tư Big Gain và Công ty TNHH Dynamic Innovation.
Việc lợi nhuận sụt giảm mạnh sau kiểm toán cùng với gánh nặng hàng tồn kho nghìn tỷ và các khoản phải thu lớn đặt ra những thách thức không nhỏ cho Phát Đạt trong việc xoay vòng vốn, triển khai dự án và cải thiện hiệu quả kinh doanh trong năm 2025, đặc biệt khi thị trường bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt.