Nhà liền thổ TP.HCM bật tăng nguồn cung: Đại đô thị và TOD mở đường cho chu kỳ mới

Nguồn cung trở lại mạnh mẽ

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Cushman & Wakefield, thị trường nhà liền thổ sơ cấp TP.HCM ghi nhận khoảng 1.700 căn mở bán mới. Nguồn cung tăng khoảng 3,2 lần so với quý trước và gấp 84,2 lần so với cùng kỳ năm 2025, cho thấy thị trường đang phục hồi mạnh từ nền thấp.

Nguồn cung mới tiếp tục dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm truyền thống. Khu Bắc chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung, chủ yếu đến từ các đợt mở bán mới tại một đại đô thị ở Hóc Môn. Khu Nam chiếm khoảng 25%, trong khi TP. Thủ Đức đóng góp khoảng 4%. Dự án Vinhomes Saigon Park Hóc Môn là một trong những nguồn cung đáng chú ý trong quý.

Thanh khoản duy trì nhờ nhóm khách hàng tài sản cao

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 36%, tương ứng gần 870 căn. Kết quả này cho thấy nhu cầu đối với nhà liền thổ vẫn duy trì trong nửa đầu năm. Thanh khoản chủ yếu đến từ nhóm khách hàng có giá trị tài sản ròng cao. Sản phẩm thấp tầng tại các khu vực trung tâm tiếp tục được xem là một kênh nắm giữ tài sản trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức 10-14% tính đến tháng 6/2026.

Để hỗ trợ thanh khoản, các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt và điều chỉnh điều kiện bàn giao. Những chính sách này góp phần duy trì sức hấp thụ trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao.

Mặt bằng giá hạ nhiệt sau giai đoạn phân hóa

Giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt gần 6.500 USD/m², giảm 2% theo quý và 57% theo năm. Diễn biến này phản ánh quá trình thị trường trở lại trạng thái cân bằng sau hiện tượng phân hóa giá theo mô hình “K-shaped” trong quý I/2026. Khi đó, một số dự án cao cấp và hạng sang đã kéo mặt bằng giá trung bình lên mức cao bất thường.

Xét theo khu vực, TP. Thủ Đức tiếp tục dẫn đầu với giá bán sơ cấp trung bình gần 13.000 USD/m². Nhà Bè đứng tiếp theo với khoảng 9.400 USD/m². Bình Tân đạt khoảng 7.000 USD/m², Cần Giờ khoảng 6.500 USD/m² và Hóc Môn khoảng 5.300 USD/m².

Đại đô thị mở rộng không gian phát triển

Trong thời gian tới, thị trường nhà liền thổ TP.HCM được kỳ vọng bước vào chu kỳ phát triển mới khi các đại đô thị quy mô lớn tại Cần Giờ và Hóc Môn mở rộng không gian đô thị ra ngoài khu vực lõi. Cùng với đó, mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD) được dự báo trở thành một động lực quan trọng.

Các dự án hạ tầng lớn, gồm những tuyến vành đai và mạng lưới giao thông công cộng, đang từng bước định hình các hành lang phát triển mới. Khi hạ tầng hoàn thiện, những khu dân cư nằm dọc các trục giao thông chiến lược được kỳ vọng tiếp tục thu hút nhu cầu ở thực và dòng vốn đầu tư dài hạn.