Bất động sản khách sạn trước áp lực chi phí vốn: Đâu là yếu tố quyết định lợi nhuận?

Thị trường bất động sản khách sạn Việt Nam tiếp tục ghi nhận sự xuất hiện của nhiều dự án mới, từ khu nghỉ dưỡng cao cấp, khách sạn đô thị đến các mô hình lưu trú kết hợp dịch vụ. Trong bối cảnh chi phí vốn và lạm phát ảnh hưởng đến quyết định đầu tư, phân khúc này vẫn có những lợi thế nhất định nhờ khả năng linh hoạt trong vận hành và điều chỉnh giá phòng theo nhu cầu thị trường.

Tuy nhiên, theo Savills, sức hấp dẫn của bất động sản khách sạn không chỉ đến từ triển vọng tăng doanh thu, mà còn phụ thuộc vào khả năng tạo lợi nhuận, hiệu quả khai thác và dư địa gia tăng giá trị tài sản trong trung và dài hạn.

Nguồn cung khách sạn tiếp tục mở rộng, giá phòng tại Hà Nội tăng 6%

Hoạt động phát triển bất động sản khách sạn và nghỉ dưỡng tại Việt Nam tiếp tục ghi nhận những dự án mới được triển khai, bất chấp các yếu tố tác động từ chi phí vốn và điều kiện thị trường. Ngày 25/9, dự án Khu nghỉ dưỡng cao cấp Vĩnh Hy tại Khánh Hòa chính thức được khởi công với tổng vốn đầu tư khoảng 1.600 tỷ đồng. Cũng trong tháng 9, Fusion Hotel Group công bố hợp tác quản lý một khu nghỉ dưỡng mới tại hồ Tuyền Lâm, Đà Lạt.

Sự xuất hiện của các dự án này cho thấy hoạt động đầu tư, phát triển khách sạn vẫn tiếp diễn. Tuy nhiên, xét trên phương diện tài chính, triển vọng của một tài sản không chỉ được quyết định bởi nhu cầu lưu trú mà còn phụ thuộc vào khả năng duy trì hiệu quả kinh doanh trước biến động của chi phí và điều kiện khai thác.

So với các phân khúc bất động sản thương mại như văn phòng và bán lẻ, khách sạn có đặc thù riêng khi giá phòng có thể được điều chỉnh theo ngày, tùy thuộc nhu cầu lưu trú, yếu tố mùa vụ và mức độ cạnh tranh trên thị trường.

Khả năng điều chỉnh giá linh hoạt tạo điều kiện để doanh nghiệp khai thác gia tăng doanh thu khi nhu cầu thị trường cải thiện. Ngược lại, đặc điểm này cũng khiến kết quả kinh doanh của khách sạn nhạy cảm hơn trước những biến động về lượng khách và công suất phòng. Theo số liệu từ Savills, tính đến hết quý III/2026, thị trường khách sạn Hà Nội có 66 khách sạn với tổng nguồn cung 11.073 phòng.

Đáng chú ý, giá phòng bình quân tăng 6% so với cùng kỳ năm trước, dù giảm 3% so với quý liền trước. Diễn biến này phản ánh khả năng điều chỉnh giá phòng theo điều kiện thị trường của các cơ sở lưu trú.

Tuy nhiên, mức tăng giá phòng không đồng nghĩa với lợi nhuận sẽ tăng tương ứng. Để đánh giá hiệu quả kinh doanh, nhà đầu tư cần xem xét đồng thời nhiều chỉ tiêu, trong đó có công suất phòng, doanh thu trên mỗi phòng khả dụng (RevPAR) và chi phí vận hành.

Giá phòng tăng chưa đủ bảo đảm hiệu quả đầu tư

Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, khả năng điều chỉnh giá phòng linh hoạt theo nhu cầu thị trường là một trong những lợi thế của phân khúc khách sạn. Tuy nhiên, dưới góc độ đầu tư, triển vọng tăng trưởng doanh thu mới chỉ phản ánh một phần hiệu quả của tài sản. Giá trị thực tế còn phụ thuộc vào khả năng chuyển hóa doanh thu thành lợi nhuận, hiệu quả vận hành và dư địa cải thiện giá trị sau khi nhà đầu tư thực hiện thương vụ mua lại.

Trên thực tế, một khách sạn có doanh thu tăng trưởng tích cực chưa chắc mang lại tỷ suất sinh lời tương xứng nếu mức giá mua ban đầu quá cao hoặc chi phí duy trì hoạt động chiếm tỷ trọng lớn. Bên cạnh doanh thu từ hoạt động lưu trú, các khoản chi phí vận hành và chi phí vốn cũng tác động trực tiếp đến biên lợi nhuận cũng như hiệu quả tài chính của dự án.

Đặc biệt, trong bối cảnh lạm phát và chi phí vốn ảnh hưởng đến các quyết định đầu tư bất động sản, việc đánh giá khả năng sinh lời của khách sạn cần được đặt trong mối tương quan giữa dòng tiền khai thác, chi phí đầu tư và rủi ro vận hành.

Một tài sản có khả năng tăng giá phòng vẫn có thể không đạt hiệu quả đầu tư kỳ vọng nếu chi phí cần thiết để duy trì hoạt động ở mức cao hoặc giá mua không tương xứng với dòng tiền tạo ra.

Do đó, thay vì chỉ tập trung vào triển vọng tăng trưởng doanh thu, việc đánh giá hiệu quả đầu tư cần tính đến khả năng kiểm soát chi phí, duy trì công suất khai thác và bảo đảm lợi nhuận trong suốt thời gian nắm giữ tài sản.

Cơ hội M&A khách sạn không chỉ đến từ tài sản có dòng tiền ổn định

Theo Savills, trên thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) khách sạn, cơ hội đầu tư không chỉ giới hạn ở những tài sản đang tạo ra dòng tiền ổn định. Những khách sạn còn dư địa cải thiện hiệu quả khai thác hoặc có khả năng tái định vị cũng có thể trở thành đối tượng được nhà đầu tư quan tâm.

Tuy nhiên, đối với nhóm tài sản này, việc xác định giá mua cần dựa trên dòng tiền thực tế và triển vọng vận hành, thay vì chỉ căn cứ vào kỳ vọng tăng trưởng doanh thu trong tương lai.

Nhà đầu tư đồng thời phải tính toán các khoản chi phí nâng cấp, cải tạo tài sản, thời gian cần thiết để cải thiện hiệu quả kinh doanh cũng như những rủi ro có thể phát sinh trong quá trình khai thác.

Đối với các thương vụ mua lại khách sạn nhằm tái định vị, khả năng gia tăng giá trị tài sản còn phụ thuộc vào mức độ cải thiện hoạt động kinh doanh sau khi hoàn tất giao dịch.

Trong khi đó, với phương án đầu tư thông qua liên doanh, việc lựa chọn đối tác, thống nhất mục tiêu đầu tư và phân định rõ trách nhiệm giữa các bên là những yếu tố cần được xem xét khi đánh giá tính khả thi của thương vụ.

Dù lựa chọn hình thức mua lại trực tiếp hay liên doanh, công tác thẩm định tài sản và xây dựng phương án đầu tư vẫn cần dựa trên những giả định tài chính phù hợp với điều kiện thị trường và năng lực khai thác thực tế.

Dòng tiền và giá mua quyết định khả năng tạo giá trị dài hạn

Trong trung và dài hạn, triển vọng đầu tư vào bất động sản khách sạn được Savills đánh giá dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm chất lượng tài sản, nhu cầu lưu trú và khả năng cải thiện hiệu quả khai thác.

Theo đó, bên cạnh lợi thế điều chỉnh giá phòng linh hoạt, hiệu quả tài chính của khách sạn còn chịu tác động từ cấu trúc chi phí, khả năng duy trì công suất hoạt động và mức vốn đầu tư ban đầu. Đối với những tài sản đang vận hành, dòng tiền thực tế là cơ sở quan trọng để đánh giá hiệu quả kinh doanh và xác định mức giá giao dịch phù hợp.

Trong khi đó, với những khách sạn còn dư địa cải thiện hoạt động, nhà đầu tư cần tính toán khả năng tăng doanh thu, kiểm soát chi phí và thời gian cần thiết để hiện thực hóa giá trị gia tăng sau thương vụ. Việc lựa chọn cấu trúc giao dịch phù hợp, cùng quá trình thẩm định dòng tiền và xác định mức giá mua hợp lý, cũng đóng vai trò quan trọng trong đánh giá rủi ro đầu tư.

Theo Savills, khả năng tạo giá trị của từng thương vụ khách sạn vì vậy không chỉ nằm ở tiềm năng tăng giá phòng hay mở rộng doanh thu, mà còn phụ thuộc vào chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành và khả năng chuyển hóa dòng tiền thành lợi nhuận trong dài hạn.