Lượt tìm kiếm và giao dịch bất động sản lao dốc do lệch pha định giá, nguồn cung tập trung trên 50 triệu đồng/m2

Lượt tìm kiếm tại Hà Nội giảm 39%, tỷ lệ hấp thụ dự án toàn quốc rớt xuống dưới 50%

Thống kê từ nền tảng Batdongsan cho thấy lượt tìm kiếm thông tin nhà đất tại khu vực Hà Nội đã giảm 39%. Khu vực TP HCM và các tỉnh phía Nam cũng ghi nhận mức giảm 15% so với mức bình quân 100 triệu lượt mỗi tháng trước đây. Cùng với sự sụt giảm trên nền tảng trực tuyến, hoạt động giao dịch thực tế cũng ghi nhận sự suy yếu. Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ ra nếu như năm ngoái tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán đạt 80% đến 90%, thì trong nửa đầu năm 2026, tỷ lệ giao dịch thành công đã lùi về mức dưới 50%.

Tính riêng tại thị trường TP HCM, dữ liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho thấy địa phương này có 37 dự án tung ra hơn 27.000 căn hộ trong 7 tháng đầu năm. Nguồn cung có sự cải thiện rõ rệt nhưng sức hấp thụ lại ở mức thấp, phản ánh tình trạng thiếu thanh khoản của thị trường, sự thiếu hụt niềm tin từ người mua và áp lực dòng tiền của các doanh nghiệp.

Lệch pha định giá 50 triệu đồng/m2 và sự điều chỉnh 5-14% trên thị trường thứ cấp

Nguyên nhân chính dẫn đến sự đình trệ giao dịch xuất phát từ tình trạng lệch pha phân khúc sản phẩm. Phần lớn khách hàng có nhu cầu ở thực tìm kiếm các sản phẩm căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng/m2, trong khi 80% nguồn cung mới chào bán trên thị trường sơ cấp lại vượt qua ngưỡng giá này. Sự chênh lệch về định giá khiến nhu cầu thực tế không thể chuyển hóa thành giao dịch thành công, đồng thời việc dòng vốn đầu cơ ngắn hạn rút khỏi thị trường cũng triệt tiêu động lực mua bán.

Áp lực thanh khoản yếu trên thị trường sơ cấp đã buộc thị trường thứ cấp phải điều chỉnh để tìm kiếm khách hàng. Giá bán thứ cấp ghi nhận mức giảm đồng loạt trên diện rộng, dao động 5-14% tại khu vực Hà Nội và 5-7% tại TP HCM. Dù có sự điều chỉnh, mặt bằng giá căn hộ bình quân tại khu vực phía Nam vẫn đi ngang ở mức 108 triệu đồng/m2, mức giá vượt quá khả năng thanh toán của đại đa số người dân có nhu cầu ở thực.

Tiếp nhận 15.000 hồ sơ nhà ở xã hội và dòng tiền dịch chuyển về vùng ven với mức giá 58 triệu đồng/m2

Trước áp lực giá cả tại nội đô, dòng tiền của người mua nhà đang hướng về phân khúc nhà ở xã hội và các dự án vùng ven. Khảo sát tại TP HCM ghi nhận có tới 974.000 người có nhu cầu thực về nhà ở xã hội. Điển hình tại dự án nhà ở xã hội khu vực Lý Thường Kiệt, phường Diên Hồng, chủ đầu tư cung ứng 750 căn hộ nhưng tiếp nhận tới 15.000 hồ sơ đăng ký. Trong năm 2026, TP HCM được giao chỉ tiêu hoàn thành 28.000 căn nhà ở xã hội và Bộ Xây dựng dự báo địa phương có khả năng hoàn thành khoảng 20.000 căn.

Đối với phân khúc nhà ở thương mại, dòng tiền có xu hướng bám theo các trục hạ tầng lớn tại khu Đông và Đông Bắc TP HCM. Nơi đây có nguồn cung căn hộ dồi dào với mức giá dao động từ 55 triệu đến 60 triệu đồng/m2, bình quân đạt 58 triệu đồng/m2. Rào cản lớn nhất của các khu vực này là hệ thống đường vành đai và hạ tầng kết nối chưa hoàn thiện đồng bộ, đòi hỏi các dự án phải bảo đảm chất lượng dịch vụ và cơ hội việc làm để thu hút cư dân định cư.

Giải pháp tái cấu trúc sản phẩm và linh hoạt chính sách tài chính để cân bằng thị trường

Để giải quyết tình trạng thiếu thanh khoản, các chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp đề xuất việc tái cấu trúc sản phẩm từ giai đoạn định giá. Đại diện công ty EXIMRS cho rằng các chủ đầu tư cần đưa ra mức giá tiệm cận giá trị thực và cung cấp các giải pháp tài chính thiết thực để giảm áp lực dòng tiền cho người mua, thay vì sử dụng các chương trình khuyến mãi không thực chất.

Về mặt chiến lược dài hạn, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP HCM khuyến nghị các doanh nghiệp chủ động chuyển hướng sang phát triển nhà ở thương mại giá bình dân và nhà cho thuê giá hợp lý theo định hướng của Nghị quyết 21 do Bộ Chính trị ban hành. Phía Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đề xuất đẩy mạnh hạ tầng kết nối các đô thị vệ tinh để tạo dòng di cư tự nhiên, tháo gỡ vướng mắc pháp lý và linh hoạt các chính sách tài chính để giảm chi phí đầu vào. Việc gia tăng tỷ trọng nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp sẽ tạo ra dòng tiền quay vòng nhanh, hỗ trợ thị trường thiết lập lại trạng thái cân bằng.