Lành mạnh hóa thị trường bất động sản: Áp dụng đồng bộ các văn bản quy phạm pháp luật

Tiếp tục hoàn thiện chính sách…

Theo TS.LS Đặng Văn Cường - Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội): Việc xác minh thông tin và công khai danh tính của những người bỏ cọc trong các cuộc đấu giá vừa qua của cơ quan chức năng TP.Hà Nội là một trong những biện pháp, giải pháp để ngăn chặn tình trạng thao túng thị trường bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, để kiểm soát được thị trường BĐS khiến cho thị trường này hoạt động một cách lành mạnh theo quy luật thị trường thì cần phải hoàn thiện chính sách và pháp luật về nó, đặc biệt là phải luật hóa khái niệm “thao túng thị trường BĐS” để có những quy định về quản lý cũng như có những chế tài xử lý đối với hành vi này. 

TS.LS Đặng Văn Cường cho hay: Hiện nay Bộ luật Hình sự đã có tội thao túng thị trường chứng khoán, không ít tổ chức cá nhân đã bị xử lý về hành vi này. Tuy nhiên, chưa có quy định về xử lý đối với hành vi thao túng thị trường vàng và thao túng thị trường BĐS, có lẽ đây cũng là nguyên nhân khiến cho nhiều đối tượng sẵn sàng thực hiện hành vi vi phạm mà không sợ bị áp dụng chế tài. Bởi vậy, hoàn thiện chính sách pháp luật về quản lý thị trường vàng, thị trường BĐS bằng cách đưa ra các khái niệm mới, những quy định cụ thể để quản lý thị trường này, tránh tình huống một số nhóm lợi ích thao túng thị trường để trục lợi làm méo mó, biến dạng thị trường vốn, thị trường tài sản BĐS là việc làm cần thiết, trong lúc này. 

“Để quản lý tốt thị trường BĐS, cần tiếp tục hoàn thiện chính sách và pháp luật về nó, cần phải quy định cụ thể hơn nữa về công tác quản lý thị trường này, đặc biệt là đối với hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá tài sản. Thực tế, một số ý kiến đề xuất cho các tổ chức tham gia vào các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, quy định về các thửa đất đó phải được xây dựng trong thời hạn nhất định cũng là giải pháp có thể áp dụng để tránh các thửa đất bị bỏ không sau đủ giá. 

Ngoài ra, cần phải luật hóa khái niệm “thao túng thị trường BĐS”, xác định đây là hành vi vi phạm pháp luật và cần phải quy định chế tài hành chính và chế tài hình sự cho hành vi này. Khi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đấu giá tài sản và các văn bản pháp luật có liên quan xác định hành vi thao túng thị trường BĐS là hành vi vi phạm pháp luật, đồng thời quy định chế tài thì sẽ là một biện pháp quản lý mạnh mẽ, có tính răn đe cao đối với những người lợi dụng hoạt động đấu giá BĐS để trục lợi, tạo ra bong bóng BĐS và gây ra những hệ lụy tiêu cực cho xã hội” - TS.LS Đặng Văn Cường nhấn mạnh.

Áp dụng đồng bộ các văn bản quy phạm pháp luật

Cùng với đó, LS Đặng Văn Cường cũng đề xuất: Cần sớm ban hành khung giá đất theo luật mới để giá đất phù hợp với giá thị trường, xác định giá khởi điểm sát với giá thị trường cũng là một giải pháp hạn chế được tình trạng bỏ cọc. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu về các hoạt động đầu tư theo nhóm, hợp sức đầu tư BĐS thiếu lành mạnh để có những điều chỉnh đối với nhóm đối tượng này trong xã hội. Khi các nhóm đầu tư theo hình thức đầu cơ, “thổi giá”, vi phạm đạo đức kinh doanh, vi phạm luật kinh doanh BĐS thì cần xác định là hành vi vi phạm pháp luật và có quy định chế tài để xử lý.

Đặc biệt, cần áp dụng đồng bộ các văn bản quy phạm pháp luật, xây dựng cơ chế phối hợp giữa các cơ quan, đơn vị để kịp thời phát hiện ra những bất cập, bất hợp lý trong hoạt động đấu giá tài sản để kịp thời điều chỉnh cho phù hợp. Trước mắt, có thể tổ chức đấu giá đồng thời ở nhiều địa phương, cùng một thời điểm để tránh các đối tượng thao túng thị trường này có thời cơ, tham gia nhiều cuộc đấu giá để “thổi giá”. 

Ông Hoàng Việt Khôi - Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Won Group thì cho rằng: Hiện nay, chủ đầu tư đang quan tâm nhiều đến việc lựa chọn loại sản phẩm, mức giá và chính sách phù hợp với nhu cầu thực của thị trường. Điều này bản chất nhằm giúp chủ đầu tư có thể tìm ra phương án thanh khoản cho sản phẩm. Từ đó, họ có thể xây dựng được những định hướng, kế hoạch rõ ràng.

Để thị trường BĐS phát triển một cách lành mạnh nhất, theo ông Khôi: Nhà nước cần đưa ra một số giải pháp như: Quy định rõ ràng, minh bạch dữ liệu về hệ thống phân loại đô thị, từ đó thực hiện quản lý và quy hoạch đồng bộ. Ngoài ra, cần có những báo cáo tin cậy đến người dân, bảo đảm cân bằng thông tin; Có lộ trình trung hạn để hạn chế việc bỏ hoang BĐS như đánh thuế đối với căn nhà thứ 2, đánh thuế cao đối với BĐS bỏ hoang, đánh thuế cao với việc mua bán BĐS trong ngắn hạn; Quy định rõ ràng về hạn mức tài chính của khâu trung gian trong giao dịch BĐS (như môi giới, tư vấn BĐS) kèm theo việc quy định chặt chẽ và thực tiễn đối với Giấy phép hành nghề môi giới BĐS; Việc cấp những dự án mới, đặc biệt là dự án khu dân cư cần phối hợp chặt chẽ hơn với công tác quản lý đô thị và khả năng triển khai hạ tầng đồng bộ của khu vực.

TS.Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu & Phát triển thị trường tài chính và BĐS Toàn cầu:

“Hiện tại, chúng ta vẫn chưa thấy có sự tác động mạnh mẽ đối với thị trường BĐS sau khi các Luật mới ra đời. Nhưng chắc chắn trong thời gian sắp tới, với một độ trễ nào đó thì các Luật đó sẽ dần dần đi vào cuộc sống và sẽ tác động, tạo ra một sự ổn định của thị trường BĐS và phát triển một cách mạnh mẽ - đó là mong muốn của các nhà làm luật, cũng như mong muốn của tất cả chúng ta.

Tuy nhiên, chúng ta cũng phải nhìn nhận các điều luật đó cũng có những mặt trái. Cụ thể: Khi áp dụng Luật mới, giá đất không chỉ được điều chỉnh 5 năm 1 lần, mà điều chỉnh hàng năm tạo ra những “cơn sốt ảo” ở một số địa phương. Khi có giá đất mới, rất nhiều người tham gia đấu giá đất và đẩy giá đất thị trường lên cao, cao đến mức rất khó để một người bình thường có thể mua nổi. Với thực tế đó, luật vẫn cần phải điều chỉnh cho phù hợp. Nếu chúng ta không có những giải pháp đủ mạnh để trấn áp hiện tượng đầu cơ, “thổi giá” đất lên quá cao thì thị trường BĐS khó có thể phát triển ổn định, phục vụ cho đại chúng được.

Để chống tình trạng đầu cơ, “thổi giá” đất quá cao, cần phải có các giải pháp kiểm soát giá khởi đầu từ các địa phương. UBND cần đưa ra các khung giá đất khởi đầu hợp lý để ổn định giá. Ngoài ra, cũng phải đề ra quy trình đấu thầu như thế nào cho hợp lý? Rồi khi nào phải đóng tiền cũng là vấn đề cần đặt ra. Theo tôi, nên quy định đóng tiền trong thời gian rất ngắn sau khi trúng thầu, nếu không đóng đủ thì phải rời khỏi cuộc đấu thầu và mất tiền cọc, tránh tình trạng bán BĐS truyền tay nhau khi BĐS chưa phải là của mình.

Bên cạnh đó, việc thành lập Hội đồng giám sát đấu thầu đất cũng rất quan trọng, cần thiết. Tuy nhiên, các quy định phải thay đổi thì Hội đồng đó mới có căn cứ để xử lý các trường hợp vi phạm. Còn với các quy định đấu thầu hiện tại với quá nhiều lỗ hổng,  dù có thành lập Hội đồng thì cũng không làm việc hiệu quả”.

Ông Michael Piro - Tổng Giám đốc Indochina Capital:

“Việc ban hành Luật mới được kỳ vọng mang lại lợi ích cho người mua nhà khi nới lỏng quy định sở hữu và kinh doanh BĐS cho Việt kiều. Cụ thể, việc thanh toán giao dịch bắt buộc qua ngân hàng giúp cải thiện tính minh bạch; Hạn chế đầu tư khi cá nhân kinh doanh BĐS không giao dịch quá 10 hợp đồng một năm; Giới hạn mức tiền đặt cọc 5% để bảo vệ người mua nhà…

Hiện nay, xu hướng phát triển dự án gắn với giao thông công cộng đang trỗi dậy. Chính phủ đang ưu tiên phát triển hạ tầng tại Hà Nội nơi nhiều dự án được hoàn thành vào năm 2024 và những năm tới. Đây chính là cơ hội để các dự án BĐS, đặc biệt là dự án nhà ở, căn hộ, trở thành dự án transit-oriented Developments, tạm hiểu là mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng, tạo điều kiện cho việc gia tăng mật độ dân cư, rất phù hợp với những thành phố lớn”.

Ông Phạm Ngọc Ánh - Trưởng Văn phòng Công ty BĐS Tôn cao Land:

“Với các doanh nghiệp, chính sách, định hướng là vô cùng quan trọng. Có hành lang pháp lý đầy đủ, minh bạch là điều mà cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư luôn mong mỏi. Chính sách tốt sẽ tạo nên một sự tham gia tích cực từ nhiều bên, môi trường đầu tư theo đó cũng sôi động, tích cực hơn, trong đó việc hiểu đúng và cung cấp sản phẩm đúng nhu cầu thị trường chính là chìa khóa của thành công. Doanh nghiệp nên hướng tới xây dựng chất lượng dịch vụ tốt, giải thích rõ các thủ tục, pháp lý căn hộ cùng tiện ích đi kèm cho khách hàng khi quan tâm đến dự án. 

Tại thời điểm hiện tại, khi giao dịch các chủ đầu tư sẽ quan tâm đến vị trí, tiện ích xung quanh khu vực có dự án, để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người tiêu dùng. Các vị trí gần trung tâm, giao thông thuận tiện sẽ thu hút các nhà đầu tư, cũng như chiếm nhiều sự quan tâm của người mua nhà. 

Để thị trường BĐS phát triển một cách lành mạnh, theo tôi, Nhà nước cần chủ động triển khai thực hiện các nhiệm vụ, giải pháp liên quan đến phát triển nhà ở xã hội; Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng; Cung cấp thêm nguồn nhà tại Thủ đô cũng như các khu vực lân cận để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người dân. Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội có trách nhiệm giám sát, đôn đốc các sở, ngành, UBND các quận, huyện, thị xã thực hiện thanh tra, kiểm tra và có kết luận đối với từng dự án; Làm rõ nguyên nhân, đề xuất các giải pháp; Quyết liệt xử lý dứt điểm, giải quyết triệt để các dự án chậm tiến độ, chậm triển khai; Thường xuyên rà soát, cập nhật kết quả thực hiện, khẩn trương hoàn thành việc đánh giá, hậu kiểm, thống kê, phân loại và xử lý từng dự án cụ thể theo hướng “rõ người, rõ việc, rõ đầu mối, rõ trách nhiệm, rõ tiến độ”.

Ông Nguyễn Văn Hân - Đại diện Công ty CP Thương mại & Dịch vụ Sao Việt Land:

“Doanh nghiệp chúng tôi thành lập vào ngày 01/03/2022. Ra đời đúng vào thời điểm hậu Covid-19 nên công ty phải vượt qua muôn vàn khó khăn và thách thức. Tuy nhiên, với hơn 30 nhân sự, cán bộ, công nhân viên trẻ trung năng động, chúng tôi không ngừng đổi mới sáng tạo, tìm giải pháp áp dụng công nghệ trong kinh doanh. 

Lĩnh vực kinh doanh chính của công ty là: Kinh doanh BĐS; Quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê; Nhận ký gửi, môi giới bán các căn hộ chung cư, khách sạn và các khu nghỉ dưỡng; Môi giới thương mại hàng hóa tiêu dùng... Tầm nhìn mục tiêu năm 2030 chúng tôi sẽ trở thành tập đoàn lớn trong lĩnh vực BĐS, với phương châm: Tư vấn cung cấp dịch vụ hậu mãi tốt nhất và sự hài lòng khách hàng là niềm vui, hạnh phúc của Sao Việt Land.

Thị trường BĐS hiện vẫn đang được điều tiết từ các chính sách liên quan tới quản lý đất đai, quản lý thị trường BĐS đang được triển khai. Trong quý III, nhiều quy định mới về đất đai, BĐS bắt đầu có hiệu lực. Cụ thể, Chính phủ đã ban hành một loạt các nghị định, thông tư hướng dẫn về Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và các quy định này có hiệu lực kể từ ngày 01/08/2024 tạo nên sự đồng bộ và hạn chế chồng chéo việc áp dụng các quy định mới vào thực tế. Để kịp thời đón sóng đầu tư, chúng tôi tận dụng tiềm lực kinh tế sẵn có và vay vốn nguồn quỹ nước ngoài mở rộng đầu tư vào nhà ở bình dân và đất nền; Môi giới bán các khu nhà ở xã hội, căn hộ chung cư, bán và cho thuê mặt bằng làm văn phòng, mặt bằng kinh doanh; Đầu tư vào khách sạn mini, các khu du lịch nghỉ dưỡng, bán và cho thuê nhà xưởng nằm trong các khu công nghiệp.

Hiện nay, trong bối cảnh thị trường đang biến động, việc đầu tư BĐS phải đối đầu với rất nhiều thách thức. Do đó, nhà đầu tư thường quan tâm lựa chọn những BĐS có tính thanh khoản cao, đầu tư vào BĐS có giá thấp hơn giá thị trường, lựa chọn BĐS có đầy đủ pháp lý, tránh tranh chấp; Chọn những BĐS có vị trí đắc địa có thể bán lướt hoặc cho thuê; Lựa chọn đơn vị thi công uy tín và các tập đoàn hàng đầu trong ngành BĐS để đầu tư sinh lời”.