Hạ tầng và FDI định hình lại bản đồ giá trị bất động sản phía Nam

Hạ tầng mở rộng không gian tăng trưởng

Trong giai đoạn 2026 - 2030, TP.HCM xác định khoảng 250 dự án đầu tư trọng điểm, hướng tới thúc đẩy tăng trưởng, tăng cường liên kết vùng và từng bước hình thành trung tâm dịch vụ công nghệ cao, đổi mới sáng tạo của cả nước.

Theo Savills, kinh tế Việt Nam hiện được nâng đỡ bởi ba động lực chính gồm sản xuất, tiêu dùng và đầu tư. Trong đó, sản xuất tiếp tục giữ vai trò quan trọng đối với xuất khẩu và việc làm, với các ngành điện tử, máy móc và thiết bị di động tiếp tục là những lĩnh vực dẫn dắt. Đáng chú ý, trong năm nay, tốc độ tăng trưởng nhập khẩu đang cao hơn xuất khẩu. Tuy nhiên, theo ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, diễn biến này không nhất thiết phản ánh xu hướng bất lợi của nền kinh tế.

Ngược lại, mức tăng nhập khẩu có thể cho thấy doanh nghiệp đang bước vào giai đoạn mở rộng sản xuất, khi nhu cầu nhập khẩu máy móc, thiết bị và nguyên vật liệu gia tăng. Đây là những yếu tố phục vụ trực tiếp cho việc nâng công suất và mở rộng hoạt động sản xuất.

Chi phí vốn tạo sức ép lên bất động sản

Bên cạnh sản xuất, tiêu dùng nội địa cũng đang cho thấy tín hiệu phục hồi. Doanh số bán lẻ trong nửa đầu năm tăng khoảng 7%. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất tăng đang tạo thêm áp lực lên thị trường bất động sản. Lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng đã tăng đáng kể, trong khi lãi suất vay mua nhà phổ biến hiện có thể lên tới 13%.

Theo Savills, nhu cầu đầu tư và nhu cầu thuê vẫn được duy trì, nhưng chi phí vốn cao đang trở thành rào cản đối với quá trình triển khai dự án mới. Áp lực này không chỉ ảnh hưởng đến dòng tiền và hiệu quả đầu tư của chủ đầu tư mà còn tác động trực tiếp đến tâm lý của người mua nhà.

Trong bối cảnh chi phí vốn chưa thực sự thuận lợi, yếu tố hạ tầng ngày càng được xem là một chỉ dấu quan trọng để nhận diện tiềm năng dài hạn của bất động sản.

Hạ tầng có thể thay đổi cấu trúc giá trị đô thị

Việt Nam đang bước vào giai đoạn đầu tư hạ tầng với quy mô lớn. Tại TP.HCM, hàng loạt dự án như Vành đai 3, Vành đai 4, Metro số 2, tuyến đường sắt kết nối trung tâm thành phố với Cần Giờ và hệ thống hạ tầng liên kết với sân bay quốc tế Long Thành đang từng bước được triển khai. Theo đánh giá của Savills, giá trị của những dự án này không chỉ nằm ở quy mô vốn đầu tư hay số kilomet đường được xây dựng, mà quan trọng hơn là khả năng tái định hình cấu trúc đô thị và phân bổ lại giá trị bất động sản.

Trong một thời gian dài, vị trí trung tâm là yếu tố quyết định lớn đến giá trị bất động sản. Tuy nhiên, khi hệ thống giao thông ngày càng hoàn thiện, lợi thế đang có xu hướng dịch chuyển sang những khu vực sở hữu khả năng kết nối tốt.

Đây có thể là thay đổi mang tính nền tảng đối với thị trường. Khả năng tiếp cận hạ tầng không chỉ tác động đến lựa chọn nơi ở của người dân mà còn ảnh hưởng đến quyết định đặt trụ sở, xây dựng cơ sở sản xuất, phát triển logistics và mở rộng hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Từ một đô thị trung tâm đến hệ sinh thái kinh tế vùng

Khi mạng lưới giao thông được mở rộng, TP.HCM sẽ ngày càng đóng vai trò trung tâm của một hệ sinh thái kinh tế có phạm vi lớn hơn, kết nối với các tỉnh, thành lân cận và những hành lang kinh tế trọng điểm phía Nam. Quá trình này có thể tạo thêm dư địa cho sự phát triển của các khu đô thị mới, trung tâm logistics, hành lang công nghiệp và các điểm đến thương mại nằm ngoài khu vực trung tâm truyền thống.

Khi khoảng cách địa lý được rút ngắn nhờ hạ tầng, khả năng kết nối có thể trở thành một trong những yếu tố quyết định sức hấp dẫn và giá trị dài hạn của bất động sản. Nói cách khác, lợi thế của bất động sản trong giai đoạn mới không chỉ nằm ở việc tài sản đó "gần trung tâm" mà ngày càng phụ thuộc vào việc tài sản có thể kết nối nhanh đến bao nhiêu trung tâm kinh tế, khu công nghiệp, sân bay, cảng biển và các đầu mối giao thông lớn.

FDI tạo hiệu ứng lan tỏa lên nhiều phân khúc

Cùng với đầu tư hạ tầng, FDI tiếp tục là một trong những nền tảng quan trọng đối với triển vọng tăng trưởng dài hạn của Việt Nam.

Theo Savills, tác động của dòng vốn FDI đối với bất động sản không dừng lại ở phân khúc công nghiệp. Khi một doanh nghiệp quốc tế mở rộng sản xuất, nhu cầu về lao động, văn phòng, nhà ở, bán lẻ, khách sạn và căn hộ dịch vụ cũng đồng thời gia tăng. Như vậy, mỗi dự án FDI có thể tạo ra hiệu ứng lan tỏa lên nhiều phân khúc bất động sản khác nhau, đặc biệt tại những địa phương có hệ thống hạ tầng đủ khả năng đáp ứng nhu cầu phát triển mới.

"Chúng tôi đang chứng kiến sự dịch chuyển của các doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng theo các nhà sản xuất lớn đến Việt Nam. Điều này giúp củng cố nền tảng sản xuất, đồng thời tăng sức hấp dẫn của Việt Nam đối với các nhà đầu tư quốc tế trong dài hạn", ông Neil MacGregor cho biết.

Không chỉ sản xuất, Savills còn ghi nhận các khoản đầu tư quy mô lớn vào giáo dục, y tế và hạ tầng năng lượng. Những dòng vốn này góp phần mở rộng và đa dạng hóa nền tảng tăng trưởng của nền kinh tế.

Bất động sản công nghiệp hưởng lợi kép từ FDI và hạ tầng

Bất động sản công nghiệp hiện là phân khúc thể hiện rõ nhất tác động cộng hưởng giữa FDI và hạ tầng kết nối. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước đạt khoảng 90%, trong khi giá đất công nghiệp bình quân đã tiến gần 5 triệu đồng/m² và được dự báo tiếp tục tăng tại những địa phương sở hữu lợi thế về hạ tầng và kết nối.

Ở phân khúc nhà kho, nhà xưởng xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy cũng đạt khoảng 90%, với tổng nguồn cung trên toàn quốc tiệm cận 20 triệu m². Trong đó, khu vực phía Nam chiếm khoảng 57% tổng nguồn cung, còn phía Bắc tiếp tục ghi nhận tốc độ phát triển tích cực.

Bức tranh tăng trưởng của Việt Nam vì vậy không chỉ nằm ở tốc độ tăng trưởng GDP hay quy mô dòng vốn, mà ngày càng phụ thuộc vào câu hỏi: tăng trưởng đang diễn ra ở đâu và các cực tăng trưởng được kết nối với nhau như thế nào?

Trong những năm tới, khi các tuyến vành đai, metro và hạ tầng kết nối sân bay từng bước hoàn thiện, nhu cầu đối với nhà ở, bất động sản công nghiệp, bán lẻ và khách sạn được dự báo tiếp tục lan rộng khỏi khu vực trung tâm truyền thống.

Những khu vực có khả năng kết nối thuận lợi sẽ có lợi thế trong việc thu hút cư dân, doanh nghiệp và dòng vốn đầu tư. Đồng thời, sự hình thành của các hành lang kinh tế mới có thể thúc đẩy quá trình phát triển các cực đô thị và thương mại mới.

Nếu xu hướng này diễn ra đúng kỳ vọng, bản đồ giá trị bất động sản tại TP.HCM và toàn khu vực phía Nam sẽ không còn được quyết định chủ yếu bởi khoảng cách tới khu vực lõi đô thị, mà ngày càng phụ thuộc vào chất lượng kết nối, khả năng tiếp cận các trung tâm kinh tế và mức độ hưởng lợi từ dòng vốn đầu tư dài hạn.