Dự án Cocobay ‘hồi sinh”, bất động sản Nam Đà Nẵng “tăng nhiệt”, nhà đầu tư ‘cá mập’ âm thầm trở lại thị trường

Ăn theo Cocobay, đóng băng theo Cocobay

Cuối 2016, thị trường Nam Đà Nẵng – Bắc Quảng Nam, chính xác là khu vực sông Cổ Cò dậy sóng khi đại dự án Cocobay rầm rộ xây dựng và mở bán. Với Slogan “điểm đến giải trí của thế giới” và mục tiêu “thêm một đêm cho Đà Nẵng”, tổ hợp Cocobay được quảng bá rầm rộ và nhanh chóng nổi tiếng trên toàn thế giới.

Địa danh Nam Đà Nẵng, sông Cổ Cò, núi Ngũ Hành Sơn và đặc biệt Cocobay trở thành “từ khóa” hot nhất đối với các nhà đầu tư bất động sản quan tâm tới thị trường bất động sản ven biển.

Anh Nguyễn Tâm, giám đốc một sàn phân phối bất động sản nổi tiếng tại khu vực này nhớ lại: Thời điểm 2016-2017, hàng loạt các dự án bán kính cách Cocobay Đà Nẵng từ 5 km trở xuống đều chọn “key” truyền thông là: liền kề Cocobay, là khu vực Logistics cho dự án Cocobay.

Các công ty môi giới kiếm hàng trăm tỷ đồng nhờ bán thuận lợi và nhanh chóng hàng loạt sản phẩm đất nền trong khu đô thị Điện Nam - Điện Ngọc, nhờ từ khóa “dự án nằm kề Cocobay”.

“Có những dự án tận Quảng Nam, cách Cocobay tới 10 km vẫn “dựa hơi” Cocobay để bán hàng và bán thành công”, anh Tâm “bật mí”.

Thực tế, việc “dựa hơi” này có cơ sở, bởi nếu như dự án này đi vào hoạt động đúng với mục tiêu – trở thành một thành phố du lịch thu nhỏ - nơi du khách có thể trải nghiệm và khám phá những dịch vụ như của thế giới ngay tại Đà Nẵng - thì toàn bộ “vùng đệm” quanh Cocobay sẽ “đón được sóng” để tăng phi mã.

Nhất là thời điểm đó giá đất nền khu vực này còn rất rẻ, chỉ khoảng 5-6 triệu đồng/ m2, trong khi các khu vực khác của Đà Nẵng kém tiềm năng hơn giá trung bình đã hơn 20 triệu đồng/ m2.

Khảo sát của Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng địa ốc I-Smart Land cho thấy, điểm qua 8 dự án nổi bật TX. Điện Bàn từ 2015, ngay cả 4 dự án giai đoạn đầu không nằm mặt tiền sông Cổ Cò nhưng giá vẫn tăng phi mã gấp 2-3 lần vào giai đoạn 2015 – 2018.

Tuy nhiên, cơn sốt đất nền cạnh Cocobay đã trở thành “sốt lạnh” rồi “đóng băng” khi dự án này gặp khó khăn và ngưng trệ. Từ giữa năm 2018 nhà đầu tư ồ ạt tháo chạy khỏi thị trường này.

Đến 2019 và 9 tháng 2020, dịch bệnh Covid và bão lụt khiến thị trường bất động sản miền Trung nói chung, Đà Nẵng, Quảng Nam nói riêng lĩnh thêm “cú đúp” khó khăn.

Khảo sát của DKRA Vietnam cho thấy, trong 7 tháng đầu năm 2020, thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng chứng kiến sự sụt giảm mạnh ở hầu hết các phân khúc, mức tiêu thụ chung của toàn thị trường ở mức thấp, giao dịch thứ cấp kém sôi động (mức tiêu thụ condotel tụt xuống thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây). Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng ven biển gần như không có giao dịch.

Ghi nhận thị trường thực tế cho thấy, nhà đầu tư mua các dự án như Ngọc Dương Riversid, One World Regency, Hera Complex… đều rao cắt lỗ tới 30-40% nhưng tính thanh khoản không cao. Nhà đầu tư “cá mập” được cho là đã “cắt lỗ” từ cuối 2019 và rời khỏi thị trường ngay sau khi Cocobay tuyên bố gặp khó khăn phải tái cơ cấu lại dự án.

“Ăn theo Cocobay” và “chết theo Cocobay” là hình ảnh “ẩn dụ” hết sức chân thực về tình cảnh thị trường bất động sản Nam Đà Nẵng - Bắc Quảng Nam.

Cuộc lột xác ngoạn mục và những tín hiệu tươi sáng“cuối đường hầm”

Theo công bố của Tập đoàn Empire, tổng mức đầu tư cho dự án Cocobay lên tới 14.000 tỷ đồng và đã đầu tư đến nay gồm 8.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp này gặp khó khăn là bởi tính pháp lý của loại hình condotel chưa hoàn thiện, thủ tục tại địa phương có nhiều vướng mắc đã làm ảnh hưởng đến hoạt động khai thác vận hành của dự án.

Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cũng từng thừa nhận: “Đà Nẵng mất hai năm đình trệ hàng trăm dự án lớn nhỏ và hàng ngàn hồ sơ nhà đất trên địa bàn thành phố dẫn đến tình trạng cộng đồng doanh nghiệp khó khăn trong bối cảnh pháp lý cho bất động sản condotel chưa rõ ràng”.

Thừa nhận dự án “vỡ trận” do cam kết lợi nhuận quá cao, chủ tịch Tập đoàn Empire, ông Nguyễn Đức Thành đã chính thức xin lỗi nhà đầu tư và đưa ra các phương án giải quyết đảm bảo quyền lợi cao nhất có thể cho khách hàng.

Mặt khác, Tập đoàn đã làm được việc “không dễ”, thậm chí từng là không tưởng với nhiều chủ đầu tư condotel đang gặp khó khăn tương tự, đó là tái cấu trúc lại sản phẩm, điều chỉnh lại quy hoạch dự án.

Tới cuối năm 2019, TP Đà Nẵng đã cho phép chủ đầu tư dự án Cocobay được chuyển đổi 50% các công trình căn hộ khách sạn (condotel – không hình thành đơn vị ở) thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở). Sau chuyển đổi, dự án có quy mô: 55 lô nhà ở liền kề kết hợp kinh doanh, 57 lô biệt thự riêng lẻ, 120 lô biệt thự song lập, 218 căn nhà ở liền kề, 2.270 căn hộ chung cư và 1.370 căn hộ khách sạn.

Quy mô dân số cư trú toàn dự án hình thành khoảng 8.588 người, với 191,497m2 sàn căn hộ chung cư, 273 lô đất liền kề, 177 lô đất biệt thự. Đến tháng 12/2020, theo quy hoạch điều chỉnh, Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước Với số tiền đối trừ còn dư trong ngân sách Nhà nước là hơn 1.555 tỷ đồng.

Đây là cuộc “lột xác” ngoạn mục và Cocobay trở lại thị trường với hình hài mới, đầy tiềm năng và hấp dẫn nhà đầu tư bởi quỹ đất để ở tại khu vực này không nhiều. Số liệu của DKRA cho thấy nguồn cung căn hộ tại thị trường Đà Nẵng đang rất khan hiếm.

Thị trường căn hộ chỉ đón nhận 3 dự án mở bán trong 7 tháng đầu năm 2020, tập trung ở 2 quận Sơn Trà và Hải Châu, cung cấp khoảng 156 căn, bằng 32% so với cùng kỳ năm 2019 và giá các căn hộ này cao ngất ngưởng.

Việc điều chỉnh quy hoạch dự án như Cocobay cho thấy nỗ lực của chính quyền điều hành linh hoạt, giải toả sự tắc nghẽn của thị trường, doanh nghiệp và khách hàng tại khu vực này, cải thiện niềm tin và môi trường thu hút đầu tư trong thời gian tới.

Được “cởi trói” về pháp lý, dự án Cocobay cũng như khu vực Tây Bắc Quảng Nam, khu vực ven sông Cổ Cò còn liên tiếp đón nhận những thông tin tích cực từ các dự án hạ tầng. Trong đó, nổi bật là thông tin UBND tỷnh Quảng Nam vừa ra quyết định triển khai dự án “Nạo vét, thoát lũ khẩn cấp và chống xâm nhập mặn sông Cổ Cò, TP Hội An”, với tổng mức đầu tư 850 tỷ đồng.

Dự án giúp khơi thông tuyến đường thủy huyết mạch, có giá trị lớn về kết nối du lịch, rút ngắn thời gian di chuyển từ Đà Nẵng vào Hội An bằng đường thủy, tạo cơ hội phát triển cho các tour du lịch đường sông trong ngày.

Cùng với dự án nạo vét sông Cổ Cò, UBND tỷnh Quảng Nam cũng công bố quy hoạch thiết kế cảnh quan ven sông Cổ Cò và khu vực ven biển từ thị xã Điện Bàn đến Hội An, phối hợp với TP Đà Nẵng lập thiết kế cảnh quan ven sông Cổ Cò, thống nhất phương án khớp nối tuyến đường tàu điện kết nối từ Đà Nẵng đến Hội An –Tramway hơn 14.000 tỷ đồng phục vụ du lịch, thương mại - dịch vụ. Các dự án du lịch khổng lồ ven biển, tuyến du lịch sông Cổ Cò cũng đang được cấp tập triển khai tạo sức bật lớn cho toàn bộ khu vực.

Theo bà Nguyễn Thị Anh Thi, Bí thư Quận ủy Ngũ Hành Sơn, Thành phố Đà Nẵng đã xác định quận Ngũ Hành Sơn sẽ là một cực tăng trưởng mới trong nhiệm kỳ 2021-2025 về phía Đông Nam với trọng tâm là du lịch, dịch vụ.

Tập đoàn siêu thị khổng lồ AEON của Nhật Bản – cũng là một trong những tập đoàn thương mại bán lẻ lớn nhất trên thế giới – đang khảo sát địa điểm trên địa bàn Quận để đặt đại siêu thị; một tập đoàn Y tế hàng đầu của Nhật Bản cũng đang có ý định chọn quận Ngũ Hành Sơn để đặt một bệnh viện công nghệ cao.

Thêm vào đó, trục Lê Văn Hiến, Trần Đại Nghĩa mở rộng kéo dài đến Hội An, cùng các trục vành đai phía Nam, Nam Kỳ Khởi Nghĩa mở thêm lối ra biển, đường và cầu qua sông Cổ Cò đang triển khai… cũng thúc đẩy khu vực sông Cổ Cò và quận Ngũ Hành Sơn phát triển nhanh chóng.

Những cú hích hạ tầng tỷ đô cùng sự trở lại ngoạn mục của đại dự án Cocobay với cơ cấu sản phẩm mới, hấp dẫn, tiềm năng sinh lời cao, thị trường bất động sản Nam Đà Nẵng- Tây Bắc Quảng Nam nhanh chóng “hấp thụ” và có dấu hiệu ấm trở lại.

“Thị trường đang ấm trở lại sau hàng loạt những thông tin tốt từ dự án Cocobay và các đại dự án hạ tầng làm thay đổi diện mạo khu vực sông Cổ Cò. Theo quan sát của chúng tôi, hàng loạt nhà đầu tư “cá mập” đang nhanh chóng quay trở lại thị trường và âm thầm gom đất với số lượng lớn.

Dự án Cocobay có tác động rất lớn tới thị trường, do đó, dự án sẽ kéo theo chiều hướng tốt, tạo sóng nhẹ trên thị trường trong thời gian tới, biên độ tăng giá các dự án khu vực này sẽ đạt khoảng 20%-30%”, ông Huỳnh Tuấn, trưởng phòng kinh doanh tập đoàn VN Đà Thành, chủ đầu tư KĐT Hà Quảng, một dự án nằm gần Cocobay Đà Nẵng nhận định.

Các chuyên gia bất động sản cũng dự báo thị trường khu vực này đã chạm đáy vào cuối 2020 và sẽ khởi sắc trở lại vào đầu năm 2021, mở ra cơ hội tốt cho người có nhu cầu thực sự về đất ở.