Nhận định trên được Công ty Chứng khoán Vietinbank (CTS) đưa ra tại hội thảo “Thị trường bất động sản năm 2019 – Cái nhìn của người trong cuộc và Gặp gỡ CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt” tổ chức cuối tuần qua tại Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HoSE).
Đề cập tới kinh tế vĩ mô, ông Nguyễn Nhật Cường, Phó giám đốc Trung tâm nghiên cứu CTS nêu, chất lượng tăng trưởng GDP năm 2018 tốt hơn các năm trước, nếu như những năm trước tăng tốt tuy nhiên lạm phát ở mức cao. GDP tăng tốt kéo theo các ngành khác trong đó có bất động sản, là ngành cốt lõi của nền kinh tế.
Những năm trước, quan điểm tăng trưởng tín dụng giúp tăng tưởng GDP, thông thường GDP cao thì lạm phát cao nhưng quan điểm này đã thay đổi trong những năm gần đây, GDP tăng trưởng bền vững hơn, điều này giúp cho lạm phát do cung tiền cho năm tiếp theo thấp.
Ông Cường đánh giá lạm phát trong năm 2019 chủ yếu đến từ chiến tranh thương mại, nếu Trung Quốc phá giá đồng tiền thì có thể làm cho Việt Nam phá giá theo. Trung Quốc dự kiến sẽ phá giá NDT khoảng 7% thì chúng ta sẽ phá giá VNĐ khoảng 3,5%.
Đại diện CTS cho rằng năm 2018, nguồn vốn của khối ngoại rút khỏi các nước khác nhưng vẫn chảy vào Việt Nam và dòng vốn này sẽ tiếp tục đổ vào thị trường Việt vì chúng ta là điểm sáng trong khu vực.
Nhận định về mối tương quan giữa chứng khoán và lãi suất, ông Cường cho rằng khi lãi suất nâng cao bao giờ VN-Index cũng về đáy, ngược lại lãi suất xuống thấp thì VN-Index đạt đỉnh.
“VN-Index dựa trên mối tương quan lãi suất thì dự kiến VN-Index sẽ ở khoảng 937 điểm, tức thị trường có mức tăng khiêm tốn trong năm 2019. Kịch bản tốt nhất sẽ đạt 1.000 điểm”, chuyên gia của CTS dự báo.
Thị trường sẽ phân hóa nhiều, cổ phiếu tăng trưởng tốt sẽ thuộc các nhóm ngân hàng, bất động sản…
Về cổ phiếu bất động sản, ông Cường đề cập tới vấn đề với góc nhìn lợi nhuận doanh thu thì liệu năm 2019 có xảy ra rủi ro như giai đoạn 2010? Ông Cường nêu, năm 2010 rủi ro đến từ việc không bán được hàng, cơ cấu vốn và hiệu quả dòng vốn thấp. Có thể thấy 2009-2011 tốc độ tăng trưởng doanh thu sụt rõ, thậm chí tăng trưởng âm. Đến 2017 -2018 thì chưa thấy dấu hiệu này, tốc độ tăng trưởng doanh thu vẫn tăng.
Thứ hai về hàng tồn kho, hiện nay con số khoảng trên 70%, vòng quay chỉ số cao hơn hẳn so với giai đoạn xảy ra bong bóng bất động sản. Hàng tồn kho trước đây cao, phải mất 2 năm rưỡi để giải phóng.
“Doanh nghiệp bất động sản đã rút ra được bài học trong quá khứ, doanh nghiệp không còn cảnh chịu áp lực rủi ro tồn kho nên phải bán “sale off”, bán với tốc độ chậm rãi”, ông Cường đánh giá.
Về hiệu quả hoạt động, năm 2018 ROE bất động sản lên 21%. Những số liệu cho thấy 2018 thị trường bất động sản tốt hơn nhiều so với giai đoạn 2010.
Tuy nhiên, ông Cường lưu ý doanh nghiệp bất động sản cần cải thiện, nâng tỷ lệ chỉ số vốn chủ sở hữu trên nguồn vốn, tỷ suất lợi nhuận của các phân khúc bất động sản giảm đi. Ngành bất động sản theo đó sẽ phân hóa, các doanh nghiệp bám sát xu hướng sẽ tiếp tục bán được hàng, nếu giữ phương thức theo công thức cũ sẽ khó bán.
Đại diện CTS cho rằng, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam là 37,5%, thấp so với thế giới nhưng tốc độ đô thị hóa thuộc hàng cao trên thế giới, con số gợi mở cho doanh nghiệp bất động sản. Thay vì tập trung ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM thì doanh nghiệp bất động sản cần chuyển sang thị trường lân cận có GDP đầu người cao
“Doanh nghiệp đi theo hướng này sẽ vẫn bán được hàng tốt. Doanh nghiệp hội tụ tiềm năng về quỹ đất nội đô, phát triển ở các thành phố lân cận, đây là xu hướng bán hàng tốt trong tương lai”, ông Cường nhận định.