Khi nào các dự án bất động sản đủ điều kiện huy động vốn?
Hiện nay, đối với một số dự án mới các chủ đầu tư (CĐT) thường yêu cầu người mua đặt cọc trước một khoản tiền nếu muốn mua bất động sản (BĐS) thuộc dự án đó. Số tiền đóng vào hợp đồng giữ chỗ này thường được đóng vào đợt công bố dự án ra thị trường. Những người đặt cọc tiền trước sẽ được hưởng những ưu đãi về mức giá nhất định theo hứa hẹn của CĐT.
Tuy nhiên, đã có nhiều trường hợp như CĐT và nhà thầu không uy tín, xây dựng chậm, tiến độ bị kéo dài, hoặc chất lượng nhà ở, căn hộ không đúng theo quy chuẩn, cam kết, quảng cáo ban đầu. Thậm chí còn có các đối tượng lừa đảo đã dựa vào sự cả tin của khách hàng vào hợp đồng giữ chỗ này đã gài bẫy khách hàng đặt cọc và ôm cọc bỏ trốn.
Do đó, khách hàng cần cẩn thận và tìm hiểu thông tin về dự án, CĐT cũng như các vấn đề pháp lý xung quanh việc đặt cọc giữ chỗ ở những dự án bất động sản, để tránh những rủi ro không đáng có, đặc biệt với những dự án mới chưa đủ điều kiện để huy động vốn. Vậy, thời điểm nào các dự án đủ điều kiện huy động vốn?
Giải đáp về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội - cho biết: Điều này đã được quy định rõ tại Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và một số văn bản pháp luật khác.
Cụ thể, theo các quy định tại khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014, vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại là: “Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân”.
Theo đó, CĐT có quyền được huy động vốn, nhưng nguồn vốn huy động cho một dự án kinh doanh BĐS được hình thành trong tương lai yêu cầu những điều kiện nhất định.
Theo khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS, điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.
Có thể hiểu, việc đặt cọc chỉ có thể diễn ra một cách hợp pháp khi CĐT dự án có khả năng thực hiện hoặc cho thấy khả năng thực hiện dự án.
Điều này cũng được quy định cụ thể tại Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hay Điều 9 Thông tư 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Theo đó, nếu CĐT ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và CĐT phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán.
Luật sư Nguyễn Văn Tuấn
Thỏa thuận đặt cọc tiền giữ chỗ mua bất động sản có đúng quy định?
Bên cạnh đó, Luật sư Tuấn cho biết: Theo quy định tại khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh BĐS, việc kinh doanh BĐS không đủ điều kiện theo Luật, cũng như việc huy động vốn, chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết là những hành vi bị cấm. Đồng thời, theo quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015, việc huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở là trái pháp luật.
Đã có nhiều trường hợp xảy ra, tiền đặt cọc chiếm đoạt của nhà đầu tư là rất lớn. Tuy nhiên, để đòi lại số tiền trên, hay buộc tội chiếm đoạt CĐT là không dễ dàng, do CĐT thường cài một số điều khoản có lợi cho CĐT hoặc thông qua bên môi giới trong hợp đồng đặt cọc giữ chỗ để chuyển rủi do sang người đặt tiền cọc, hoặc sang một đối tượng khác.
Ví dụ như thông qua bên môi giới để chào bán hoặc ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ với người mua nhà; Không cam kết thời hạn mở bán; Không cam kết và ấn định giá bán BĐS; Hợp đồng không ghi rõ về BĐS; Hợp đồng không cho phép người mua lấy lại tiền đặt cọc; Hợp đồng yêu cầu bảo mật thông tin.
Theo đó, Luật sư Tuấn cảnh báo, việc đặt cọc giữ chỗ là chiêu trò lừa đảo chiếm dụng vốn trái phép, có lợi cho CĐT nhưng bất lợi, tiềm tàng rủi ro cho người mua cũng như làm bất ổn thị trường. Do vậy, người có nhu cầu sở hữu BĐS cần phải có sự chuẩn bị và tìm hiểu kỹ càng các thông tin về dự án, với các dự án mà CĐT đã cam kết về tiến độ, chất lượng và đã được ngân hàng bảo lãnh là một lựa chọn tối ưu, an toàn hơn.