Bất động sản dân dụng 2026 đối diện nhiều lực cản, lợi nhuận nhiều doanh nghiệp dự báo đi ngang

Trong báo cáo mới công bố, Chứng khoán ACB (ACBS) nhận định, thị trường bất động sản dân dụng năm 2026 sẽ đối mặt với hàng loạt thách thức lớn, đến từ cả yếu tố chính sách lẫn môi trường kinh tế vĩ mô.

Trước hết, áp lực đến từ chính sách kiểm soát tín dụng. Từ đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt dòng vốn vào bất động sản, với mức tăng trưởng không vượt quá tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (dự kiến khoảng 15%). Động thái này diễn ra trong bối cảnh tín dụng bất động sản năm 2025 tăng mạnh tới 32%, cao hơn đáng kể so với mức 20,4% của năm 2024 và 19% của toàn nền kinh tế.

Theo ACBS, việc siết tín dụng sẽ tạo ra sự phân hóa rõ rệt. Các doanh nghiệp lớn, có uy tín và pháp lý minh bạch sẽ tiếp tục được ưu tiên tiếp cận vốn ngân hàng, trong khi nhóm doanh nghiệp nhỏ, dự án chưa hoàn thiện pháp lý sẽ gặp nhiều khó khăn, buộc phải tìm đến các kênh huy động thay thế như trái phiếu.

Tăng minh bạch thị trường, nhưng chi phí và lãi suất leo thang

Một điểm đáng chú ý khác là từ ngày 1/3/2026, mỗi sản phẩm bất động sản được cấp một mã định danh riêng. Cơ chế này được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch, hỗ trợ quản lý dữ liệu đất đai, hạn chế thất thu thuế và giảm tình trạng đầu cơ. 

Tuy nhiên, song song với đó là áp lực từ môi trường lãi suất. Tính đến tháng 3/2026, lãi suất vay mua nhà ưu đãi cố định 12 tháng đầu dao động 8,5 - 10%/năm, tăng khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ và 3 điểm phần trăm so với tháng 3/2024.

Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi phổ biến ở mức 12 - 14%/năm, tiếp tục gây áp lực lên nhu cầu mua nhà cũng như kế hoạch bán hàng của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, chi phí đầu vào cũng gia tăng đáng kể. Giá thép xây dựng tháng 3/2026 tăng khoảng 4% so với trung bình năm 2025 và 6% so với giai đoạn 2023 - 2024; giá xi măng tăng lần lượt 15% và 18% so với các mốc so sánh. Ngoài ra, chi phí giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất và tiền sử dụng đất cũng có xu hướng đi lên.

ACBS cho rằng, những yếu tố này sẽ đẩy giá bán tăng, đồng thời gây sức ép lên biên lợi nhuận của các doanh nghiệp địa ốc.

Trong bối cảnh nhiều thách thức, ACBS dự báo kết quả kinh doanh của ngành bất động sản dân dụng năm 2026 sẽ đi ngang so với năm trước.

Đáng chú ý, triển vọng toàn ngành phụ thuộc lớn vào Vinhomes - doanh nghiệp chiếm khoảng 70 - 90% doanh thu và 80 - 90% lợi nhuận toàn ngành trong giai đoạn 2021 - 2025.

Theo dự phóng, tổng doanh thu của 6 doanh nghiệp niêm yết gồm Vinhomes, Khang Điền, Nam Long, Đất Xanh, Phát Đạt và Hodeco dự kiến đạt hơn 170.000 tỷ đồng, gần như đi ngang so với năm 2025.

Tổng lợi nhuận sau thuế dự phóng đạt hơn 47.000 tỷ đồng, tăng khoảng 7%, chủ yếu nhờ tăng trưởng từ một số doanh nghiệp lớn như Vinhomes, Khang Điền và Phát Đạt.

Động lực tăng trưởng: Bàn giao dự án và giao dịch vốn

ACBS cho biết, tăng trưởng doanh thu của các doanh nghiệp trong năm 2026 chủ yếu đến từ việc bàn giao các dự án đã bán trong các năm trước.

Trong đó, Hodeco và Phát Đạt được kỳ vọng có tốc độ tăng trưởng doanh thu cao, lần lượt đạt 76% và 35% so với cùng kỳ.

Ở góc độ lợi nhuận, yếu tố then chốt lại đến từ các giao dịch bán vốn tại dự án. Phát Đạt được dự báo ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh nhờ giao dịch tại dự án Bình Dương Tower, trong khi lợi nhuận của Hodeco có thể giảm đáng kể do năm 2025 đã ghi nhận khoản thu đột biến từ chuyển nhượng 47% dự án Khu du lịch Đại Dương.

Nguồn cung có thể cải thiện, nhu cầu tập trung vào phân khúc "vừa túi tiền"

Dù đối mặt với nhiều thách thức trong ngắn hạn, ACBS dự báo nguồn cung bất động sản trong năm 2026 sẽ tăng ở tất cả các phân khúc. Nguyên nhân đến từ việc các địa phương đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án, tháo gỡ vướng mắc pháp lý và thí điểm phát triển nhà ở thương mại trên các loại đất không phải đất ở.

Về phía cầu, nhu cầu mua nhà được dự báo sẽ tiếp tục tập trung vào hai phân khúc chính: Nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có mức giá phù hợp. Đây được xem là hướng đi thực tế trong bối cảnh khả năng chi trả của người dân chịu nhiều áp lực từ lãi suất và giá bán tăng cao.

ACBS đánh giá, năm 2026 sẽ là giai đoạn “bản lề” đối với thị trường bất động sản dân dụng, khi các yếu tố hỗ trợ và rủi ro đan xen. Trong đó, sự phân hóa giữa các doanh nghiệp sẽ ngày càng rõ nét, với lợi thế nghiêng về các chủ đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch và năng lực tài chính vững mạnh.