Vì sao dự án New City Thủ Thiêm khó chuyển sang nhà ở thương mại?

Toàn cảnh chương trình xây dựng 12.500 căn hộ tái định cư

Trong Chương trình xây dựng 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm, theo thiết kế đươc duyệt, Thành phố thực hiện đầu tư tại 3 khu có tổng diện tích là 85,9ha với 12.260 căn hộ, gồm: khu 38,4ha Bình Khánh (với 4 dự án thành phần) 6.200 căn; khu 17,3ha phường An Phú - Bình Khánh 1.884 căn và khu 30,2ha phường Bình Khánh 4.216 căn.

Riêng trong khu 38,4ha Bình Khánh (với 4 dự án thành phần) 6.200 căn, gồm các Liên danh nhà thầu xây dựng: Thứ nhất, các phân khu R1 (31.461,7 m2), R2 (8.166,36 m2), R3 (7.342,41 m2) - với tổng số 2.220 căn hộ do Vietinbank Coseco - Thuận Việt - Cofico - Trường Sơn. Thứ hai, các Phân khu R4 (19.616 m2), R5 (12.235 m2) - với tổng số 1.570 căn hộ do Liên danh Vietracimex - POS.A.C (Hàn Quốc). Thứ ba, các Phân khu R6, R7 - có diện tích 23.610 m2 với tổng số 1.080 căn hộ do Công ty Cổ phần Đức Khải. Thứ tư, các Phân khu R8, R9 - 1.330 căn hộ do Sacomreal, Công ty Thuận Việt, Công ty Thành Công.

Vừa qua, có 3 dự án thành phần được Kiểm toán Nhà nước chọn kiểm toán thuộc khu dân cư tái định cư 38,4ha Bình Khánh. Chủ đầu tư của 3 dự án là: Liên danh Vietinbank Coseco - Thuận Việt - Cofico - Trường Sơn; Liên danh Tổng công ty Thương mại Xây dựng (Vietracimex) - POS.A.C (Hàn Quốc) và Công ty Cổ phần Đức Khải.

Sau khi kiểm toán, Kiểm toán Nhà nước đã kiến nghị Thành phố chỉ đạo Ban quản lý yêu cầu các chủ đầu tư của 3 dự án điều chỉnh báo cáo quyết toán vốn theo ý kiến kết luận của đơn vị này, đồng thời chỉ đạo các đơn vị được kiểm toán thực hiện kiến nghị về xử lý tài chính với tổng số tiền 238 tỷ đồng.

Trong đó, giảm thanh toán của 3 dự án 45 tỷ đồng; nộp hoàn tạm ứng kinh phí mua nhà đất tại định cư 147 tỷ đồng; nộp ngân sách nhà nước số tồn đọng tiền bán nhà đất tái định cư 24,5 tỷ đồng, xử lý khác 20,6 tỷ đồng. Đối với dự án 4 tại Phân khu R8, R9 - 1.330 căn hộ do Liên danh nhà thầu xây dựng Sacomreal, Công ty Thuận Việt, Công ty Thành Công không nằm trong kế hoạch kiểm toán của Kiểm toán Nhà nước.

Như vậy, Công ty Thuận Việt tham gia đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm với tư cách là một bên liên danh nhà thầu trong 2 dự án. Một là, Liên danh nhà thầu xây dựng Vietinbank Coseco - Thuận Việt - Cofico - Trường Sơn tại các phân khu R1 (31.461,7 m2), R2 (8.166,36 m2), R3 (7.342,41 m2) - với tổng số 2.220 căn hộ. Hai là, tại Phân khu R8, R9 - 1.330 căn hộ do Liên danh nhà thầu xây dựng Sacomreal, Công ty Thuận Việt, Công ty Thành Thành Công.

Dự án New City Thủ Thiêm mà Thuận Việt đang vướng mắc pháp lý có tiền thân là dự án tái định cư được Công ty Thuận Việt tiếp nhận lại từ ba đơn vị Liên danh nhà thầu xây dựng công trình (Sacomreal, Thành Thành Công, Thuận Việt). Được biết, Hợp đồng số 976/2014/HĐ-BQL-TC về mua 1.330 căn hộ (Khu 4) tại Khu dân cư 38,4 ha phường Bình Khánh, quận 2 (với Liên danh) và Ban Quản lý Đầu tư - Xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm được giao đàm phán, thương thảo với Liên danh để thanh lý hợp đồng mua 1.330 căn hộ và thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất theo giá thị trường của Khu đất; hướng dẫn Chủ đầu tư thực hiện các thủ tục liên quan để tiếp nhận Khu đất và nộp tiền sử dụng đất cho thành phố theo đúng quy định.

Rao bán rầm rộ khi chưa được phép

Theo Sở TN&MT thành phố đã công bố thông tin các lô đất đưa bán đấu giá: Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất đối với khu chung cư R1, R2, R3, R4, R5  trong khu 38,4ha tại phường Bình Khánh, Quận 2.

Dự án New City Thủ Thiêm được Công ty Thuận Việt giới thiệu xây dựng trên khu đất rộng 2,7ha, nằm trên trục đường Mai Chí Thọ, Quận 2. Với xuất phát điểm là dự án tái định cư nhưng lại được chủ đầu tư hiện tại cho giao cho các sàn giao dịch chào bán rầm rộ là các căn hộ thương mại cao cấp.

Trước tình trạng người dân không về khu tái định cư, UBND thành phố cũng đã trình văn bản đề nghị thay đổi mục tiêu dự án từ tái định cư qua thương mại gửi Thủ tướng Chính phủ. Việc này nhằm mục đích để chủ đầu tư thu hồi vốn. Tuy nhiên khi chuyển sang nhà ở thương mại thì giá lại vọt lên cao khiến dư luận không thể không hoài nghi về việc liệu có sự trục lợi hoặc thất thoát khi chuyển đổi từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại bằng hình thức thu tiền sử dụng đất?

Theo ghi nhận của phóng viên qua các sàn, các căn hộ trong dự án New City được bán với giá bình quân từ 47-65  triệu đồng/m2, một mức giá khá cao so với mặt bằng chung của khu vực.

Sở Xây dựng TP.HCM cũng đã xác nhận trên nhiều phương tiện thông tin đại chúng rằng hiện Công ty Thuận Việt chưa gửi báo cáo đủ điều kiện để huy động vốn cho Sở Xây dựng và Sở Xây dựng TP. HCM cũng chưa xác nhận đủ điều kiện bán hàng cho dự án này.

Vì sao dự án New City khó chuyển đổi sang thương mại?

Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn luật sư TP HCM bình luận, sở dĩ có khó khăn trong việc chuyển đổi từ nhà ở ban đầu là tái định cư sang nhà ở thương mại của dự án này là vướng mắc đủ khâu, đủ hướng.

Thứ nhất, Liên danh nhà thầu xây dựng theo Luật Xây dựng nhận thi công khu công trình 1.330 căn hộ tái định cư thì họ chỉ là bên thầu xây dựng bao gồm nhiều đơn vị nên được gọi là Liên danh nhà thầu, họ không phải chủ thể được nhà nước giao đất, họ không phải là chủ đầu tư dự án nên các giấy tờ pháp lý không do Liên danh này đứng tên.

Thứ hai, đã là nhà thầu xây dựng và thực hiện thi công công trình 1.330 căn hộ tái định cư theo các văn bản giao dịch với chủ đầu tư dự án thì Liên danh nhà thầu xây dựng được giao thi công nên họ tự bỏ vốn và huy động vốn, vay vốn phục vụ cho việc thi công công trình. Sau khi xây dựng xong thì sẽ tổ chức việc mua các căn hộ hoàn thiện từ Liên danh để chính quyền phục vụ tái định cư.

Ở dạng giao dự án này có sự khác lạ, thông thường là giao dự án theo BT thì chủ đầu tư (đại diện là Ban Quản lý Đầu tư - Xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm) đã phải chốt luôn giá trị của việc chọn và giao cho bên đầu tư thi công công trình (Liên danh nhà thầu) trên cơ sở dự toán như giao các công trình trụ sở, công trình công cộng. Khó có cách làm là cứ giao để xây dựng xong mới đàm phán mua bán, đàm phán giá mua bán là bao nhiêu vì bản chất đây không phải là việc mua bán như khái niệm mua bán thông thường, cũng không theo hình thức tổ chức đấu thầu mua công khai.

Thứ ba, công trình chung cư đã hoàn thành, đang chờ người để bàn giao đưa vào sử dụng nên không thể có chuyện đây là một dự án New City như Công ty Thuận Việt giới thiệu. Theo quy định pháp luật, Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp để thực hiện dự án xây dựng công trình, nên không có chuyện xây dựng xong công trình rồi làm ra thủ tục đăng ký dự án mới để hợp thức hóa những công trình đã hoàn thành.

Cũng do công trình đã hoàn thành nên chỉ có thể có việc mua bán tài sản (công trình) kèm theo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ở trường hợp này, quyền sử dụng đất của một bên (đại diện là Ban Quản lý Đầu tư - Xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm) mà công trình do Liên danh đầu tư xây dựng đã hoàn thành công trình nên cũng thể quay ngược đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất ở theo Điều 118 Luật Đất đai.

Thứ tư, cũng cùng một chương trình tái định cư, cùng khu dân cư tái định cư 38,4ha Bình Khánh, trong khi đó các phân khu khác là Phân khu R1, R2, R3 (Dự án 2.220 căn hộ) và phân khu R4, R5 (Dự án 1.570 căn hộ) thì mang ra đấu giá giá trị quyền sử dụng đất và giá trị nhà như một hình thức tài sản (dự án hoàn thành, căn hộ hoàn thiện không có người để bàn giao) thì dự án 1.330 căn hộ tái định cư của Công ty Thuận Việt không thể không đưa ra đấu giá tài sản công khai (quyền sử dụng đất và công trình đã hoàn thành) hoặc đấu giá quyền sử dụng đất (nếu chưa xây dựng).

Có thể nói, ở tình trạng này vướng nhiều vấn đề do nhiều quy định nên không chỉ chính quyền thành phố và cả Liên danh nhà thầu xây dựng cũng gặp khó vì không được giải quyết xong khi công trình đã hoàn thành mà vẫn chưa đưa vào sử dụng. Theo quan điểm của luật sư Phượng, “nên chăng thì cần thanh toán về giá trị công trình xây dựng rồi tổ chức việc đấu giá bán tài sản là các căn hộ ra thị trường, như vậy không gặp vướng mắc gì?”.

Đang gặp phải những vướng mắc rất khó tháo gỡ thế nhưng New City đã được rao bán rầm rộ, thậm chí nhiều khách hàng đã ký với Công ty Thuận Việt hợp đồng mua bán. Như vậy Công ty Thuận Việt đang lôi khách hàng vào thế phải chịu rủi ro chung với họ. 

Doanhnhan.vn sẽ tiếp tục thông tin!