---
title: "Văn phòng truyền thống đối mặt nguy cơ mất khách khi tiêu chuẩn ESG lên ngôi"
avatar: https://cdn.baophapluat.vn/uploaded/images/2026/07/25/a2380678-b90d-4790-b128-a02c0c6b0220.jpeg
slug: van-phong-truyen-thong-doi-mat-nguy-co-mat-khach-khi-tieu-chuan-esg-len-ngoi
url: https://doanhnhan.baophapluat.vn/van-phong-truyen-thong-doi-mat-nguy-co-mat-khach-khi-tieu-chuan-esg-len-ngoi.html
published_at: 04:30 25/07/2026
updated_at: 04:30 25/07/2026
authors: 
source:
  name: Báo Pháp Luật Việt Nam
  domain: baophapluat.vn
  type: press
category: Địa ốc
topics:
language: vi
content_type: article
---

# Văn phòng truyền thống đối mặt nguy cơ mất khách khi tiêu chuẩn ESG lên ngôi

## Tại Việt Nam, trong bối cảnh nguồn cung mới gia tăng và tiêu chuẩn ESG ngày càng trở thành yêu cầu của khách thuê, các chủ đầu tư đang đứng trước áp lực tái định vị tài sản nhằm duy trì tỷ lệ lấp đầy, bảo vệ giá trị bất động sản và nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường.

Khoảng 65% tòa nhà văn phòng trên toàn cầu có nguy cơ trở nên lỗi thời vào năm 2030 nếu không được nâng cấp, theo nghiên cứu mới nhất của JLL. Trong bối cảnh doanh nghiệp ngày càng ưu tiên các tiêu chuẩn ESG và không gian làm việc chất lượng cao, thị trường văn phòng Việt Nam cũng đang bước vào giai đoạn tái định vị, khi lợi thế cạnh tranh không còn chỉ nằm ở vị trí hay giá thuê mà phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng chuyển đổi xanh và nâng cấp trải nghiệm người sử dụng.

**ESG trở thành "tấm vé" để văn phòng duy trì sức cạnh tranh**

Theo JLL, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM hiện đạt khoảng 4,1 triệu m2, trong đó văn phòng hạng A chỉ chiếm khoảng 33%.

Đáng chú ý, khoảng 65% nguồn cung hạng A đã đạt các chứng nhận xanh quốc tế và phần lớn được phát triển theo định hướng ESG ngay từ giai đoạn thiết kế.

Trong khi đó, nhiều tòa nhà văn phòng truyền thống dù vẫn sở hữu vị trí trung tâm và chất lượng xây dựng tốt nhưng đang dần bộc lộ những hạn chế về hiệu quả vận hành. Hệ thống cơ điện tiêu hao nhiều năng lượng, chất lượng không khí trong nhà chưa đáp ứng các tiêu chuẩn mới, thiếu không gian chăm sóc sức khỏe và tiện ích dành cho nhân viên khiến nhiều dự án đứng trước nguy cơ giảm sức hút.

Theo bà Stephanie Dinh, Giám đốc Quản lý và Phát triển dự án của JLL Việt Nam, những tòa nhà chủ động đầu tư vào hiệu quả năng lượng, sức khỏe người sử dụng và công nghệ quản lý đang có khả năng thu hút khách thuê tốt hơn, đồng thời duy trì mặt bằng giá thuê và bảo vệ giá trị tài sản trong dài hạn.

Nghiên cứu của JLL cho thấy các tòa nhà sở hữu chứng nhận xanh cùng lộ trình giảm phát thải rõ ràng có thể đạt mức giá thuê cao hơn từ 15-30% so với các tài sản chưa thực hiện chuyển đổi.

**Nâng cấp thay vì xây mới**

Theo JLL, quá trình chuyển đổi của thị trường văn phòng không đồng nghĩa với việc thay thế toàn bộ các tòa nhà cũ bằng nguồn cung mới. Thực tế, nhiều dự án hiện hữu vẫn sở hữu những lợi thế khó thay thế như vị trí trung tâm, khả năng kết nối giao thông thuận lợi và cộng đồng khách thuê ổn định. Với chiến lược cải tạo phù hợp, các tài sản này hoàn toàn có thể được tái định vị để tiếp tục cạnh tranh.

Những dự án như Mê Linh Point Tower, mPlaza hay Vincom Center Tower tại TP.HCM được xem là những ví dụ tiêu biểu. Sau quá trình nâng cấp, các tòa nhà này ghi nhận phản hồi tích cực từ thị trường, cho thấy khách thuê ngày càng sẵn sàng trả giá cao hơn cho không gian làm việc đáp ứng tiêu chuẩn ESG.

Đại diện JLL cho biết, chi phí đầu tư cho các chương trình nâng cấp có định hướng chiến lược thường chỉ dao động từ 1-7% tổng giá trị tài sản, trong khi hiệu quả tiết kiệm chi phí vận hành có thể cao hơn nhiều lần trong dài hạn.

Theo đơn vị này, các hạng mục mang lại hiệu quả rõ rệt nhất bao gồm hệ thống điều hòa không khí hiệu suất cao (HVAC), đèn LED tiết kiệm năng lượng, nền tảng quản lý tòa nhà thông minh, cải thiện chất lượng không khí, tối ưu hóa sử dụng nước và bổ sung các tiện ích phục vụ sức khỏe người sử dụng.

**Nguồn cung mới tạo áp lực lên thị trường Hà Nội**

Bên cạnh câu chuyện nâng cấp tài sản, thị trường văn phòng Hà Nội cũng đang đối mặt với áp lực cạnh tranh do nguồn cung tăng mạnh. Theo JLL, trong giai đoạn 2026-2028, khoảng 370.000 m2 văn phòng mới sẽ được bổ sung, trong đó khu vực phía Tây, đặc biệt là Tây Hồ Tây, chiếm khoảng 76% tổng nguồn cung.

Việc nhiều dự án đồng loạt gia nhập thị trường khiến tỷ lệ trống tiếp tục duy trì ở mức cao. Hiện tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tại Hà Nội ở mức 18,3%, trong khi hạng B là 17,5%, đều cao hơn ngưỡng 15% thường được xem là dấu hiệu thị trường chịu áp lực.

Theo đại diện CBRE Việt Nam, một tòa nhà văn phòng thông thường cần khoảng ba năm đầu để đạt tỷ lệ lấp đầy ổn định. Tuy nhiên, thời gian này còn phụ thuộc đáng kể vào chiến lược giá thuê và sức hấp dẫn của từng dự án. Các chuyên gia cũng cho rằng, Tây Hồ Tây vẫn là khu vực đang trong quá trình hình thành hệ sinh thái văn phòng, vì vậy cần thêm thời gian để thu hút doanh nghiệp và xây dựng cộng đồng khách thuê, tương tự quá trình phát triển của khu vực phía Tây Hà Nội cách đây khoảng 15 năm.

**Khách thuê thay đổi tiêu chí lựa chọn**

Theo ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê thương mại của Savills Hà Nội, lợi thế cạnh tranh trên thị trường văn phòng đang thay đổi nhanh chóng.

Nếu trước đây vị trí và giá thuê là yếu tố quyết định, thì hiện nay doanh nghiệp ngày càng quan tâm nhiều hơn tới chất lượng vận hành, khả năng kết nối hạ tầng, các tiêu chuẩn phát triển bền vững cũng như trải nghiệm của nhân viên. Ngoài các chứng nhận xanh, nhiều khách thuê, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ và tài chính, còn ưu tiên những tòa nhà đáp ứng các tiêu chuẩn như WELL hay WIREDScore nhằm đảm bảo sức khỏe người sử dụng và hạ tầng công nghệ hiện đại. Theo giới chuyên gia, đây sẽ là những yếu tố giúp các tòa nhà duy trì tỷ lệ lấp đầy cao và nâng cao khả năng giữ chân khách thuê trong dài hạn.

**Việt Nam vẫn giữ lợi thế về chi phí**

Bên cạnh những thách thức, thị trường văn phòng Việt Nam vẫn sở hữu lợi thế cạnh tranh đáng kể về chi phí. Theo nghiên cứu của JLL tại 27 thành phố thuộc 14 quốc gia, chi phí thi công văn phòng tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương tiếp tục tăng do thiếu hụt lao động, giá vật liệu leo thang và yêu cầu kỹ thuật ngày càng cao.

Trong bối cảnh đó, TP.HCM vẫn duy trì lợi thế khi chi phí hoàn thiện văn phòng tiêu chuẩn chỉ khoảng 1.150 USD/m2, thấp hơn khoảng 26% so với mức trung bình của khu vực là 1.550 USD/m2. Mức chi phí này cũng thấp hơn đáng kể so với nhiều trung tâm tài chính lớn như Singapore (2.400 USD/m2), Tokyo (2.500 USD/m2), Seoul (1.850 USD/m2) hay các thành phố lớn tại Australia (khoảng 2.000 USD/m2).

Theo JLL, lợi thế về chi phí cùng vị thế ngày càng quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục giúp Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các doanh nghiệp đang tìm kiếm sự cân bằng giữa chất lượng không gian làm việc và hiệu quả đầu tư.

Trong bối cảnh tiêu chuẩn ESG ngày càng trở thành yêu cầu phổ biến của khách thuê, quá trình nâng cấp các tòa nhà hiện hữu được dự báo sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn trong những năm tới. Cuộc cạnh tranh trên thị trường văn phòng vì thế sẽ không còn là cuộc đua về diện tích hay giá thuê, mà là cuộc đua về chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành và khả năng tạo ra giá trị bền vững.