Trào lưu farmstay có theo 'vết xe đổ' condotel?

Tuy vậy pháp lý cho mô hình này vẫn là một khoảng trống lớn khiến việc đầu tư vẫn chứa đựng nhiều rủi ro tương tự như condotel trước đây.

Farmstay là một loại mô hình du lịch sinh thái dành cho cả trẻ nhỏ và người lớn. Du khách tới đây không chỉ được tham quan, nghỉ dưỡng và khám phá mô hình nông trại mà còn được thưởng thức nhiều món ăn dân dã, rau sạch và các nguồn thực phẩm được nuôi trồng, chế biến trực tiếp tại trang trại.

Farmstay được biết đến lần đầu tiên ở Ý vào năm 1980, sau đó có mặt và phát triển ở Bắc Mỹ, Australia và ở châu Á. Tuy nhiên khi du nhập vào Việt Nam, loại hình du lịch này đã có sự khác biệt lớn hơn so với các nước trên thế giới. Đa số các farmstay Việt Nam chỉ hướng đến giá trị nghỉ dưỡng hơn là trải nghiệm, điểm đến cuối cùng là chia nhỏ để kinh doanh bất động sản dưới hình thức hợp tác đầu tư.

Từ mô hình trải nghiệm đến kinh doanh bất động sản

Theo tìm hiểu được biết farmstay ở Việt Nam là mô hình bán đất trang trại nghỉ dưỡng xuất hiện trên thị trường, có nghĩa là một sản phẩm lai kết hợp giữa 2 từ farm (nông trại) và homestay (khu lưu trú địa phương). Gần đây, xu hướng mua đất nông nghiệp làm nhà vườn, farmstay bắt đầu nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư và theo dự báo trong tương lai nó sẽ tạo ra một làn sóng mua bán bất động sản lớn rời xa bản chất ban đầu của mô hình này.

Khi người dùng sử dụng từ khóa “farmstay” trên các công cụ tìm kiếm trực tuyến sẽ cho ra chục ngàn kết quả giới thiệu các dự án hợp tác đầu tư nông trại nghỉ dưỡng. Thậm chí nhiều dự án bên bán còn cam kết lợi nhuận cao sau một thời gian đầu tư để thu hút người tham gia hợp tác.

Trong làn sóng đầu tư mô hình này đầu tiên, nổi bật nhất là dự án Lâm Đồng Farmstay có diện tích 280 ha, tại xã Lộc Phú (huyện Bảo Lâm, Lâm Đồng). Trong một thời gian dài, chủ đầu tư đăng quảng cáo rao bán đất trang trại với giá khá hấp dẫn, chỉ 370 triệu đồng cho 5.000 m².

Theo thông tin quảng cáo, người mua có quyền sở hữu và chuyển nhượng cho bên thứ 3 chốt lời nếu muốn... Dự án có chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 50 năm; ký hợp đồng hợp tác đầu tư giao đất 40 năm, hết 40 năm gia hạn lại và tái sử dụng theo dự án.

Khi người viết liên hệ tìm hiểu thì nhân viên kinh doanh dự án cho biết nếu khách đặt chỗ thì công ty sẽ tổ chức cho đi tham quan dự án ở Lâm Đồng. Đây không phải là hình thức mua đứt bán đoạn mà người mua có thể ký hợp đồng hợp tác đầu tư và chốt lời linh động với bên bán hoặc tìm được bên thứ 3.

Khi hỏi về việc ra sổ đỏ riêng cho từng lô đất, bên bán cho rằng chỉ có sổ đỏ chung cho toàn bộ khu, người mua tham gia dưới hình thức hợp tác góp vốn và nhận phần đất mình được chia. Sau khi góp vốn có thể tự làm nhà tạm và canh tác nông sản hoặc giao lại cho bên bán triển khai hộ và sẽ thu hoạch theo mùa.

Tuy nhiên khi kiểm tra thì sổ đỏ của khu đất là đất rừng sản xuất. Bên cạnh đó, Giấy phép đầu tư được cấp cho Công ty cổ phần Đại Hải là giao đất giao rừng để bảo vệ trồng rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp công nghệ cao và chăn nuôi. Đồng thời, không chuyển đổi dự án này sang làm du lịch sinh thái.

Như vậy, với những thông tin trên thì rủi ro pháp lý có thể xảy ra cho khách hàng đằng sau những cam kết lợi nhuận và thỏa thuận hợp tác quản lý của chủ đầu tư.

Từ câu chuyện của dự án Lâm Đồng Farmstay, có thể nhìn rộng ra trao lưu đầu tư mô hình này với cam kết lợi nhuận cao đang được giới thiệu rộng rãi có thực sự hấp dẫn? Hiện tại, các đơn vị chào bán farmstay còn đang nhân rộng mô hình này trải dài các điểm đến từ Bắc vào Nam như Hà Nội, Hòa Bình, Vũng Tàu, Bình Thuận, Ninh Thuận, Gia Lai, Long An... Không ít dự án trong đó đưa ra cam kết lợi nhuận với tỷ lệ cao.

Cũng như condotel, nhiều chuyên gia cho rằng những lời hứa hẹn lợi nhuận 8-12% với bất động sản nghỉ dưỡng là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra mức lợi nhuận như vậy. Thay vì đưa ra các mức lợi nhuận cam kết, các nhà phát triển bất động sản du lịch cần quan tâm nhiều hơn đến uy tín; cần sự tham gia của các đơn vị quản lý tầm quốc tế; tạo sự minh bạch trong mua bán để đem lại niềm tin từ phía khách hàng.

BĐS là ngành dễ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài, như chính trị, thị trường, nguồn cung và cầu... nhất là những mô hình mới với những cam kết lợi nhuận được đưa ra thì “bữa tiệc” có thể kết thúc bất cứ lúc nào.

Một ‘canh bạc’ lớn trong đầu tư

Mô hình farmstay mới lộ diện trên thị trường gần đây đang ăn theo trào lưu bất động sản nghỉ dưỡng sinh thái. Đây là xu hướng second home được ưa chuộng hiện nay. Tuy nhiên, sản phẩm còn khá mới nên chưa được kiểm chứng về cách thức vận hành và tỷ suất sinh lời vẫn còn là dấu hỏi lớn.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản ở TPHCM cho rằng, với tính chất đa phần là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp làm trang trại kết hợp nghỉ dưỡng thì tính pháp lý có được đảm bảo. Khi nhà đầu tư góp vốn nhận đất  thường không có sổ đỏ, mà chỉ có hợp đồng và cam kết thời hạn làm được sổ đỏ.

Dẫu vậy, điều mà chủ đầu tư cam kết cũng chưa thể có bằng chứng kiểm nghiệm vì mô hình này dựa trên bất động sản nghỉ dưỡng nhưng lại trên đất nông nghiệp, lâm nghiệp. Điều này khó xác định được việc farmstay có được cấp sổ đỏ hay không.

Sự phát triển nhanh chóng các mô hình bất động sản du lịch đã khiến hành lang pháp lý chưa kịp đáp ứng, không chỉ gây khó khăn cho nhà đầu tư mà còn làm đau đầu các nhà quản lý. Thời gian qua, có không ít tranh chấp giữa người mua với các chủ đầu tư. Đặc biệt là những vướng mắc liên quan tới quyền sử dụng, quyền sở hữu, trách nhiệm của các bên...

Ví dụ như câu chuyện cấp “sổ đỏ” cho condotel trong thời gian qua với nhiều quan điểm trái chiều cũng khiến những nỗ lực định danh cho loại hình này đi mãi không tới đích. Đến nay nhiều nhà đầu tư cũng đã “việt vị” khi trải nghiệm đầu tư một loại hình mới chưa ổn định về pháp lý.

Luật sư Phạm Đình Bắc (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng, vướng mắc trước tiên là thời hạn sử dụng đất, vì hầu hết các dự án đều có thời hạn 50 năm, hoặc chỉ được xây dựng nhà tạm. Do vậy, việc cấp sổ đỏ hay sổ hồng cho các loại hình bất động sản này gặp nhiều vướng mắc, bất cập và điều này cũng gây khó khăn cho nhà quản lý. Một số địa phương hiện đã tạm dừng cấp phép, cấp sổ cho các dự án này và các bên đầu tư.

Mặt khác, mô hình này mới du nhập vào Việt Nam nên quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy chữa cháy, quy định số phòng, mật độ như thế nào, diện tích... còn thiếu cơ sở. Càng dễ gây tranh chấp, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên trong dự án.

“Tuy nhiên, là loại hình kinh doanh mới, với quyền sử dụng thay đổi linh hoạt, thời gian đầu tư ngắn, chủ yếu do hai bên tự thỏa thuận các điều khoản kết hợp. Nên thông thường các hợp đồng thường thiếu chặt chễ dễ dẫn đến rủi ro cho người mua. Do vậy, khi phát sinh khúc mắc lại thiếu cơ sở pháp lý để giải quyết', luật sư Phạm Đình Bắc cho hay.

Trong khi đó, Giáo sư Đặng Hùng Võ đánh giá farmstay cũng chỉ là một hình thức kinh tế chia sẻ, tính pháp lý chưa rõ ràng. Cũng như condotel, farmstay rất cần khung pháp lý cho mô hình kinh tế này. Tư duy của các nhà quản lý chưa có khái niệm kinh tế chia sẻ, mà chỉ hiểu như kinh tế truyền thống. Do đó, mô hình này vẫn còn đang rất mới mẻ.

"Như vậy có thể thấy, tính pháp lý của farmstay chưa rõ ràng, sổ đỏ chưa được cấp mà chỉ có sự cam kết của chủ đầu tư về lợi nhuận, quản lý. Tôi không thể có lời khuyên cho khách hàng có nên đầu tư hay không. Điều trước tiên khách hàng phải tìm hiểu chủ đầu tư có uy tín, năng lực không? Lợi nhuận ra sao, đầu tư sẽ được gì và mất gì? Đây là mối quan hệ dân sự trong quan hệ thương mại", ông Võ nói.

Nhiều chuyên gia cho rằng, loại hình bất động sản mới như farmstay thì việc mua bán vẫn chủ yếu dựa vào thỏa thuận hai bên. Việc xử lý hợp đồng mua bán theo mẫu chưa có quy chuẩn, nên việc cân nhắc kỹ trước khi hợp tác đầu tư là điều cần thiết.