Trong 3 tháng đầu năm, cả Hà Nội và TP HCM đều ghi nhận nguồn cung căn hộ mới sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm trước.
Cụ thể, báo cáo thị trường bất động quý I/2023 của Savills Việt Nam cho thấy nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM là 1.610 căn, giảm 25% theo năm trong khi con số này ở Hà Nội là 2.040 căn, giảm 27% theo năm.
Nguyên nhân do các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc đảm bảo nguồn vốn, cùng với đó, lạm phát và lãi suất cao tác động đến tình hình hoạt động của thị trường.
Theo thống kê của Savills, riêng tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới giảm 14%/năm trong giai đoạn từ năm 2018 đến 2022, giá bán trung bình tăng 13%/năm. Hiện tại, giá bán căn hộ sơ cấp đang cao hơn 48% so với thứ cấp. Điều này đã thúc đẩy thị trường thứ cấp hoạt động sôi động hơn.
Bên cạnh đó, nguồn cung thứ cấp trên thị trường cũng có xu hướng tăng nhẹ do một nhóm nhà đầu tư cá nhân gặp khó khăn với bài toán cân đối dòng tiền trong bối cảnh lãi suất tăng.
Theo ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam đánh giá, thị trường căn hộ hiện nay có điểm đặc biệt là hầu như không có nguồn cung sơ cấp, đồng nghĩa với việc không có nguồn cung nhà ở mới cho người mua nhà với nhu cầu ở thực.
Điều này buộc họ phải tìm đến nguồn cung từ thị trường thứ cấp. Từ đầu năm đến nay, thị trường căn hộ thứ cấp đang nóng lên cả ở TP.HCM và Hà Nội. "Chúng tôi đang chứng kiến một số đợt tăng giá thứ cấp trên khắp TP HCM, lên đến hơn 5%, đặc biệt là các quận như Tân Bình, quận 11. Trong khi đó, giá căn hộ thứ cấp tại 9 quận còn lại có xu hướng giảm", ông Troy nhận định.
Ông cũng chỉ ra một điểm đáng chú ý về thị trường thứ cấp là yếu tố pháp lý chắc chắn của các sản phẩm. Đa số các dự án đều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Trong khi ở thị trường sơ cấp, chúng ta thấy khá nhiều dự án đang gặp trở ngại xung quanh vấn đề này.
Ngoài ra, vị chuyên gia này cho rằng, thị trường thứ cấp phụ thuộc nhiều vào sự điều chỉnh lãi suất trong thời gian tới.
“Với mức lãi suất vay ngân hàng lên đến 14-15%, đây là mức khá cao khiến người mua nhà buộc phải cân nhắc kỹ lưỡng. Nếu lãi suất có thể quay trở lại như giai đoạn trước Covid-19, khoảng 10-12%, thị trường này sẽ bắt đầu hấp dẫn hơn và gia tăng tính thanh khoản”, vị chuyên gia phân tích.
Ông Troy dự báo diễn biến thị trường thứ cấp sẽ rất thú vị trong khoảng 12 tháng tới. Sau giai đoạn này, tình trạng nguồn cung mới hạn chế sẽ thay đổi nhờ có thêm nhiều dự án mới ra mắt. Khi đó, giá thứ cấp có thể sẽ quay về trạng thái ổn định hơn.
Theo Bộ phận nghiên cứu Savills, tại TP.HCM từ nay đến cuối năm dự kiến sẽ có thêm 9.000 căn hộ mới, trong đó hạng B sẽ chiếm 71%, hạng C sẽ có 23% thị phần và hạng A sẽ có 6% thị phần.
Đến năm 2026, 137.540 căn từ 186 dự án sẽ được mở bán. Dù một số dự án chưa được xếp hạng nhưng các chủ đầu tư đang tỏ ra quan tâm đến các sản phẩm vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu.
Đối với Hà Nội, trong năm 2023 sẽ có 9.400 căn hộ được bàn giao và 7.000 căn mới dự kiến được mở bán với nguồn cung hạng B chiếm 83%. Từ năm 2024 trở đi, thị trường này dự kiến có khoảng 86.500 căn hộ mới từ 98 dự án, trong đó hạng B chiếm tỷ trọng chủ đạo với 60% thị phần.