Nguồn cung mới giảm mạnh
Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM của CBRE quý III/2022 vừa công bố cho thấy, sau một đợt “bùng nổ” về nguồn cung mới với hơn 15.000 căn hộ chào bán trong quý II, TP HCM ghi nhận nguồn cung mới giảm mạnh, với chỉ 2.851 căn hộ được mở bán ra thị trường. Mức nguồn cung này giảm 80% so với quý trước, nhưng lại cao hơn 49% so với cùng kỳ năm trước.
Hầu hết, các dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu đều chỉ cung cấp ra thị trường lượng sản phẩm khá hạn chế, trung bình 200 sản phẩm/dự án cho đợt mở bán. Trong đó, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phía Đông và phía Nam của TP.HCM.
Theo CBRE Việt Nam, tuy nguồn cung mới của quý III/2022 có sự sụt giảm nhưng nếu xét tổng nguồn cung trong 9 tháng năm 2022, thị trường ghi nhận số căn hộ mở bán mới tăng lần lượt 142% so với 9 tháng năm 2021, 59% so với 9 tháng năm 2020 và đạt gần 83% nguồn cung mới của 9 tháng năm 2019 - thời điểm trước khi dịch bệnh Covid-19 bùng nổ.
Điều này đã cho thấy tín hiệu phục hồi từng bước của thị trường căn hộ tại TP.HCM sau đại dịch.
Thị trường căn hộ tại TP.HCM sau đại dịch đã dần phục hồi. Ảnh: CBRE
Phân khúc cao cấp tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu thị trường trong suốt 3 năm vừa qua, chiếm 76% nguồn cung mới. Phân khúc hạng sang chiếm khoảng 13% thị trường với các dự án lần lượt ở các quận 1, 2 và 7.
Phân khúc trung cấp chỉ duy nhất đợt mở bán của một dự án tại khu vực quận 9 cũ, trong khi phân khúc bình dân tiếp tục biến mất khỏi thị trường. "Xu hướng người mua nhà chuyển hướng tìm kiếm sản phẩm sang các vùng ven hoặc các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai tiếp tục tăng cao khiến cho thị trường tại các khu vực này trở nên sôi động hơn trong thời gian vừa qua với nhiều dự án mới từ các chủ đầu tư uy tín" - CBRE Việt Nam nhận định.
Giá nhà tiếp tục tăng
Sự nâng cấp giá của các dự án mới gần đây và sự giảm sút nguồn cung của các dự án có mức giá thuộc phân khúc trung bình trên thị trường sơ cấp đã thúc đẩy tăng trưởng giá không ngừng trong suốt các quý vừa ra.
Giá sơ cấp trung bình trên toàn thị trường đạt mức 2.545 USD/m2, tăng 3,4% so với quý trước và tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, phân khúc hạng sang có mức tăng trưởng so với quý trước cao nhất, tăng đến 9% so với quý 2, chủ yếu do vị trí của các dự án nằm tại các khu vực đắc địa của TP.HCM.
Quý III/2022 ghi nhận 6.726 căn hộ chào bán thành công, mặc dù tỷ lệ bán giảm 36% so với quý trước do nguồn cung mới không nhiều, số lượng căn bán ra lại tiếp tục vượt gấp 2,4 số lượng căn mở bán. Điều này cho thấy nhu cầu mua căn hộ tại TP.HCM vẫn còn rất nhiều dù mức giá bán không ngừng tăng trưởng.
Tổng số căn hộ bán được trong 9 tháng năm 2022 là 18.520 căn hộ, tăng gần gấp đôi số căn chào bán thành công của 9 tháng năm 2021.
Phân khúc cao cấp và hạng sang dẫn dắt nguồn cung mới trong quý IV
Dự kiến trong quý IV/2022, TP.HCM sẽ chào đón khoảng 1.822 căn hộ mới từ 11 dự án (65% tập trung chủ yếu tại khu vực phía Đông TP.HCM), nâng tổng nguồn cung mới dự kiến trong năm 2022 lên 20.054 căn.
Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới trong 3 tháng cuối năm nay với 66% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, 31% thuộc phân khúc hạng sang và chỉ 3% là căn hộ thuộc phân khúc trung cấp.
Mức giá chào bán được dự đoán sẽ tiếp tục tăng nhưng có thể tăng với tốc độ chậm hơn so với các quý trước. Dựa trên số liệu của quá khứ và nhận định về thị trường trong tương lai gần, mức giá chào bán sơ cấp có thể tiếp tục tăng ở mức 3-4% mỗi năm trong giai đoạn 2022-2024.
Thị trường đối mặt nhiều thử thách 3 tháng cuối năm
Thị trường những tháng cuối năm 2022 sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thử thách. Cụ thể, nguồn cung tiếp tục hạn chế, đặc biệt là nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Đối với những người mua để ở sẽ không có nhiều lựa chọn do hầu hết các nguồn cung mới sẽ tập trung ở phân khúc cao cấp trở lên.
Mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn với cả nhà đầu tư cá nhân và chủ đầu tư dự án. Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều.
Tuy nhiên do nguồn cung hạn chế trong khi sức cầu vẫn được duy trì nên sức hấp thụ trên thị trường vẫn ở mức khả quan.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, "Thời điểm này các nhà đầu tư nên nhắm tới việc đầu tư trung và dài hạn, hạn chế đầu tư lướt sóng, kèm theo kế hoạch rõ ràng về dòng tiền, hạn chế vay và luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn.
Các nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, do trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều sản phẩm không có pháp lý rõ ràng ảnh hưởng đến khoảng thời gian đầu tư. Với người mua nhà để ở, chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng, nên các chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là các yếu tố quan trọng để cân nhắc quyết định và lựa chọn”.